揭秘!千亿营收招商蛇口“综合发展”“1+4”“双百”都是啥?

1评论 2021-03-24 10:40:00

  招商蛇口(行情001979,诊股)将通过优化产业布局、深化产融结合等方式,打造“美好生活圈”,做人民美好生活的承载者

  《投资时报》记者 苏慧

  既心有所向,必无畏而往。

  2020年是“十三五”收官之年,也是招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称招商蛇口,001979.SZ)整合上市的第五个完整年度。五年中,招商蛇口从战略的制定深化到落地实施,均取得良好成果。2020年年度业绩更为其下一个五年发展打下良好基础。

  数据显示,2020年招商蛇口累计实现签约销售面积1243.53万平方米,同比增加6.34%;累计实现签约销售金额2776.08亿元,同比增长25.91%,顺利完成全年2500亿元既定销售目标。

  同时,截至2020年末,招商蛇口总资产达7371.57亿元,同比增加19.34%;归母净资产1013.70亿元,同比增加16.80%。

  针对稳健的业绩表现,3月23日下午,招商蛇口在线召开2020年度业绩发布会。该公司董事长许永军、董事总经理蒋铁峰等高管与众投资者进行了广泛且深入的交流。

  《投资时报》记者注意到,在业绩会上许永军表示,这五年中,每一年招商蛇口都按照既定战略目标坚持综合发展。从2016年战略落地、2017年紧抓内部各项能力提升,到2018年组织变革、2019年提质增效,再到2020年以“一城一模板”为抓手布局开发业务以及“大资管年”,招商蛇口每一年做一件事,为的就是夯实内部管理等各方面基础。

  2021年是该公司的“品牌年”,在这个“十四五”规划开局之年,招商蛇口将聚焦能力提升,全力推进综合发展模式有效落地,重点推进品牌美誉度全面提升,为未来五年的高质量发展开好头、起好步。

  招商蛇口2020年主要业绩指标

  数据来源:公司财报

  业绩稳健严守“绿档”

  年报数据显示,2020年招商蛇口实现营业收入1296.21亿元,同比增长32.71%;实现归属于上市公司股东的净利润122.53亿元,同比减少23.58%;经营活动产生的现金流量净额276.22亿元,同比增长99.98%。

  对于2020年业绩表现,招商蛇口方面表示,主要是因公司规模扩大,期内房地产项目结转收入规模相应增长使得营收稳步提升。

  《投资时报》记者注意到,在销售业绩方面,2020年招商蛇口实现签约销售面积1243.53万平方米,签约销售金额达2776.08亿元,同比增加25.91%。在土地储备上,2020年其累计获取土地98宗,新增土地面积687.98万平方米,总计容建面1624.83万平方米,权益面积1044.82万平方米。该公司遂将2021年销售目标拟定在3300亿元。

  照目前情况来看,其能否实现既定目标?

  业绩会上,蒋铁峰表示,“招商蛇口目前在手可售获值有5300亿元,其中1900亿元是去年留存下来的,今年新增会有3000多亿元。按去年62%去化率来看,今年全年销售目标不低于3300亿元应可以实现。”

  值得关注的是,在新冠肺炎疫情和“三道红线”政策的双重压力下,招商蛇口依然能保持财务数据的优异稳健。

  《投资时报》记者注意到,在“三道红线”标准出炉之前,作为央企,招商蛇口对自身负债率的管理就尤为严格,其多年资产负债率和经营负债率都在红线管控之内。

  数据显示,截至2020年末,该公司剔除预收账款的资产负债率为58.84%,低于70%;净负债率仅28.81%,远低于100%基准线要求;现金短债比则为1.23倍,大于1倍。可以看到,截至2020年末,招商蛇口的三道红线标准均处于“绿档”。分析人士认为,如此稳健的财务数据将为其带来更大的举债融资空间,亦有利于该公司未来继续加速拿地。

  综合发展全面提速

  毫无疑问,开发业务是招商蛇口发展的基本盘,但在此基础上,其更加强调综合发展。

  《投资时报》记者注意到,在业绩发布会上许永军频繁提到“综合发展”概念。所谓综合发展,就是以城市和园区发展运营作为主要目标的招商蛇口,提供的是与城市发展相契合的产品,即不仅提供新的空间,也提供新的内容。

  具体来看,综合发展模式是招商蛇口面向未来的可持续发展模式,其核心是港口、园区、城市三位一体的“前港—中区—后城”,也是新发展格局下招商蛇口价值的升级。

  通过港、区、城的有机融合、协同发展形成产城融合生态圈。整个生态圈内,涵盖了产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等全生命周期的产品及服务,把生产、生活、生态的内在联系协调一致,实现宜业宜居、有机共荣的生活场景。这是一种生态圈式可持续发展的模式,旨在为城市发展以及居民的美好生活注入源源不断的活力。

  当然,布局综合发展,依然需要有主赛道、辅赛道之分,有轻重缓急之别,许永军称之为“1+4”战略。

  所谓“1”,就是以开发业务为现金牛,未来5至10年,房地产开发业务仍是招商蛇口利润收入的主要贡献来源。所谓“4”则包含多种类型业务,一为成长型业务,主要包括集中商业、产业园区;二为平台型业务,即以招商积余(行情001914,诊股)(001914.SZ)为抓手的轻资产运营平台;三为创新型业务,包括邮轮、大健康、文化、会展、海外等业务,以“美好生活承载者”形象出现;四为机会型业务,主要包括酒店、公寓、写字楼等。

  可以看到,作为城市和园区综合开发运营服务商,招商蛇口不仅可以实现多维度、多方位的空间规划,还可进行内容的设计和对接。而招商蛇口引领的这种“综合模式”既反映了城市发展的需要,也反映了一个城市变迁的时间和空间的发展规律。

  虽然中长期土储的价值要在一段时间后才能发挥,企业需要“时间换空间”,但长期来看,招商蛇口将实现城市和园区综合运营的空间发展模式,为城市和片区发展持续提供活力。

  成长型业务可期

  综合发展战略稳步前行,在2021年,其成长型业务更值得期待。

  《投资时报》记者注意到,招商蛇口把产业园区和集中商业定位为公司成长性业务,这意味着,在未来的五年中,此两块业务将是该公司综合发展当中重要的引擎之一,将会在资源、战略上获得更多倾斜。同时,其也将成为招商蛇口未来产品的重要组成部分。

  “从利润来源、持有、销售方面来看,园区和商业将来都会做出很大贡献”,许永军如是判断。

  在集中商业方面,招商蛇口提出了“双百”要求——2025年末拥有100个购物中心、营收100亿元。

  为此,该公司也招徕了一位商管领域的资深经理人。公开信息显示,3月下旬,凯德置地高管袁嘉骅加盟招商蛇口,担任招商商管总经理。据悉,袁嘉骅是商业管理领域为数不多既具备较强的管理统筹能力,又有过硬实操经验的行业领军人物。

  “袁嘉骅加盟后,招商蛇口商业体系的重塑、组织能力的提升、经营效益的提高,都会有所进步,”蒋铁峰强调,“去年7%左右的购地金额投向了持有商业,今年希望这个额度能在10%左右。”

  而在产业园区方面,该业务给招商蛇口带来大量优质土地储备,是其区别于其他开发商非常不同的一个特点。如果说商场是未来零售业发展的主战场,那么产业园区的建设则与国家区域战略相匹配。

  “目前,招商蛇口已有13个产业新城项目,占地300平方公里,特色园区27个,占地400多万平方米。网谷系、意库系等品牌已可在全国形成复制”,许永军表示,“今年蛇口还会进一步推动金融与产业的结合,推动园区业务继续做精做优。随着中国经济发展,园区业务的增长也会逐步释放”。

  2021年园区业务经策略

  

  数据来源:公司财报

【来源:投资时报 (责任编辑:Robot RF13015)

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