财联社（西安，记者 刘敏）5月31日上午，西安市举行2020年度二季度重点项目集中开工仪式，223个项目正式应声开动。集中开工的项目共分六大类，总投资规模最高为服务类。在全部27个服务类项目当中，来自西安经开区的“顶新.未央郡”以60亿位列前茅，占该类354.7亿元总投资的六分之一强，令其刚一亮相就难以低调。
财联社记者发现，对于“顶新.未央郡”来说，更难低调的是其“变身”前后的故事。该项目地块位于如今已是西安北城黄金区位的凤城二路26号，原为康师傅旗下西安顶益公司与秉信纸业厂区，2014年底企业搬迁至位于草滩工业园内的430亩新厂，此后这203亩土地一直闲置。
2009年，康师傅启动西安工厂搬迁。彼时与西安达成的协议是：新厂启用后老厂地块不按通常惯例腾退，而是在打造台企聚集区的宏大规划之下继续由康师傅开发，为此确立的项目名为“海峡两岸商务园”。近十年来，康师傅一直通过“海峡两岸商务园”的名义将此处地块开发权紧握在手。然而此次亮相则让许多人惊愕发现，不仅原本的商务园被未央郡替换，项目主体也另易他人，土地转性也突破了早年的规划。
这一系列变化随之引发的疑问是：西安顶益作为上市企业康师傅控股全资子公司，其资产和项目开发权以股权转手方式实施易主，将会牵涉多少公众投资人利益？一个曾肩负破解企业发展瓶颈、助力区域经济、推动两岸融合等诸多期待的聚集区商务园项目，历经十余年最终落地如何变成地产？203亩位于黄金地段的土地，在西安经开区（在全国219家国家级经开区目前排名第11位）资源、指标最紧张期间为何闲置多年？经开区多次提出的收储又为何无疾而终？财联社记者的调查就从这些疑问开始。
“聚集区”的诱惑
1996年1月，西安顶益食品有限公司（下简称‘西安顶益’）在西安经济开发区注册成立。一个月后，康师傅控股有限公司（HK0322，下简称‘康师傅控股’）登录港交所。作为康师傅控股的全资子公司，西安顶益承担其西北最大生产基地的建设布局。
财联社记者取得的文件资料显示，1996年9月，西安顶益与西安经济技术开发区管委会签署土地出让合同，受让203.69亩工业用地使用权，期限50年，每亩地价折合约15万人民币。运行多年后，康师傅西安厂区开始面临持续发展的瓶颈，至2009年，康师傅开始筹划在西安扩产。
彼时，世界正笼罩在次贷危机的负效应下，国内各地都在努力保增长，于是在当年3月，双方一拍即合启动扩张计划。2009年9月，西安经开区与康师傅控股签订新的合作意向书，计划打造“中国西安台企聚集区”。
2009年11月，康师傅向西安经开区正式报请第二次增资扩能（康控发（2009）30号），该份申请文件中，康师傅提出合计近1.4亿美元的投资计划，其中涉及旧厂搬迁、土地置换和新厂建设等。内容包括：规模为老厂三倍的西安顶益新生产基地；顶新集团西部运营中心；作为食品饮品配套的秉信纸业新厂区。
2010年1月20日，西安市重点建设项目领导小组办公室会议纪要对该计划予以明确，此后该项目列入2010年西安市重点前期项目。当年4月的西洽会上，西安经开区与康师傅控股正式签约，公布的总投资计划跃升为4.4亿美元。签约内容显示，规划建设的“台企西安聚集区”由西安草滩台企工业园与凤城二路的海峡两岸商务园组成，前者除建设康师傅、秉信纸业新工厂及顶新西部运营中心之外，双方还将“以此为契机”未来由康师傅牵头打造一个“台湾中小科技企业孵化园”，增加的3亿美元计划就在于此；
海峡两岸商务园则“利用西安顶益凤城二路迁建土地，建设顶新集团西部运营中心等台企区域总部商务办公区，未来将引进上百家台资研发中心、中介咨询、区域总部、商业百货等。”
多年之后，设想中的“台湾中小科技企业孵化园”最终落空，原本规划的“西安草滩台企工业园”实际建设时收缩为“康师傅综合工业园”。但在老厂区空置土地上打造“海峡两岸商务园”的计划却年复一年地保留了下来。
2016年4月2日，西安发改委、西安市建设丝绸之路经济带办公室发出的《关于加快推进全市丝绸之路经济带重点项目建设的通知(市发改西开发[2016]146号)》中，西安顶益凤城二路厂区地块的“西安海峡两岸商务园”项目仍列于115个重点项目名单。
从商务园到房地产
“西安海峡两岸商务园”继续无声无息几年后，待重新在原地块亮相，已是从内到外彻底大变。不仅名称更换为“顶新未央郡”，开发主体也由此前康师傅控股全资子公司变为2018年4月才成立的西安顶禾苑实业有限公司。西安顶禾苑的实控企业则为西安隆德商业运营管理有限公司。
记者就此种变化询问西安市发改委，一位项目处人士回应称：“早在2018年就已是未央郡了，2019年一直是在做项目前期，今年才做完。至于投资主体变更的原因，有时候可能是企业把项目卖了，但具体详情我们并不知道。一般都是企业报给开发区，区里再报给我们。”
而在康师傅控股全资子公司西安顶益，对于是否将项目卖了的疑问，其相关工作人员则回应称：“也可以这么说吧，总之与顶益、康师傅控股都没有关系，已经交给别人去做了。至于与顶新（集团）的关系，那就不好说了。”
顶新国际集团有时还会被称为顶新控股，其注册主体为顶新（开曼岛）控股有限公司（下简称‘顶新开曼岛’）。顶新开曼岛目前持有康师傅控股股份占其总股本的33.48%，与三洋食品株式会社并列为康师傅控股大股东。
“即便完全由顶新集团做，原本属于康师傅控股的资产、开发权转给大股东，这本身就有问题；更何况现在西安顶禾苑公司实控企业还是另外一个西安隆德，这种股权转让代替土地转让的方式涉嫌偷漏税。”一位财税资深人士对此分析道。
土地转性暗影
除了项目名称更换、开发主体换了东家，地块性质也发生改变。凤城二路26号地块原为工业用地，之后的城市规划设计为办公，但康师傅一直试图推动增加住宅规划。
财联社记者取得的资料显示，早在2015年12月14日，康师傅就曾以紧急报告的形式力陈启动项目的困难：“凤城二路地块城市设计为办公加部分酒店、商业，与其拟建的全方位城市综合体无法匹配。”因此期望能调整规划为“住宅70%，办公15%，商业及酒店15%”。
2017年之后，西安楼市迅速火爆引各路开发商前来掘金，为求缩短周期，许多都采取收购项目和工业土地转型变住宅等手法，随之带来的问题也陡然增加。为此在2018年5月，西安发布《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》，严禁将非住宅类地产变更为住宅用地。并强调要加强工业、物流仓储等产业用地管理，原通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目，原则上按规划执行，需要变更土地性质的，按程序报市政府研究。
这份规划新规意味着地块性质改变难度的增大，但顶新未央郡最新施工招标信息显示，其建设内容包括：高端购物中心，高星级酒店（五星级标准以上），高端写字楼其他写字楼、公寓、空中花园及社区配套。与2015年底康师傅曾做紧急报告内容相比，虽未如愿大部分转性住宅，但对企业来说，比之原本园区类纯办公规划也前进不小。这让项目开发权的易手就更难理解。
“换一个方向，从地方利益的角度来看，同样很难理解为啥原先园区项目已经变化。比如最近高铁新城刚拍出一块地，每亩拍到1200万，那里是经开区最远区域，以此估算像凤城二路最保守拍到1500万是没问题，203亩就是30多个亿。”一位西安地产资深人士分析道，“既然投资主体不是康师傅，为何却还要坚持土地变性后的协议出让而不是收储招拍挂。”
在本系列报道的第二篇，将从康师傅与西安十余年来的互动记录中，寻找这些费解之处的答案。
