WeWork 想平稳上市 还需解决这几个问题

1评论 2019-09-22 08:52:15 来源:财联社 下一只“省广集团”

  《科创板日报》(上海记者 陈夏怡)讯 北京时间9月18日星期二,WeWork召开了网络直播会议,就在前一天,其刚刚做出了推迟上市的决定。对此,《科创板日报》记者联系采访WeWork宣传部门人士,后者表示,“不方便评论”。

  此前有媒体报道称,作为投资方的软银集团至始至终都反对WeWork本次的上市计划,背后原因则是其被腰斩的估值。之前外界普遍估计,一旦上市WeWork的估值极有可能跌破200亿。

  “你们发展的速度有多快?”,“很快,我们正以过去十年你所见过的最快速度进行扩张”,WeWork CEO亚当·诺依曼曾在接受媒体采访时说到。

  未曾料到,亚当·诺依曼当初引以为豪的速度,或许正是引发外界对其诟病的主因。总结下来外界对其质疑主要可以归结为三点:巨额亏损、“科技”属性不强且模式易被复制、公司内部治理机制不完善。

  巨额亏损

  “不赚钱”一直以来是其受外界诟病最多的原因之一。

  受到Uber, Lyft等公司上市之后,一二级市场估值倒挂等事件影响,资本市场开始对短期内靠快速扩大规模,而忽视盈利的公司,变得极为警惕。

  “WeWork的IPO可能是史上第二亏钱的,第一是Uber的IPO项目”,有观点曾如是认为。那么,WeWork 究竟有多不赚钱呢?

  根据其招股说明书显示,2016年至2018年WeWork的营业收入为4.3美元、8.8美元、18.2亿美元,总成本分别为8.3美元、18.1美元、35.1亿美元,而净亏损分别为4.2美元、9.3美元、19.2亿美元,净亏损的增长率甚至超过营业收入的增长率。

  其实,WeWork 的经营模式有点像“二房东”,即先以长期租约签下办公区(一般来说租期为15年),经过改装之后,再租给公司和自由职业者(平均租金一般为15个月)。这个模式就带来了一个很关键的问题——空置率。

  空置率对商业地产的经营来说是一个很关键的指标,空置率的下降直接导致收入的增加,在成本保持不变的情况下,利润则会相应增长。这就好像你预定NETFlix的会员一样,会员人数的增加在一定程度内并不会造成成本的增加,并且可能随着订阅人数的增张从而带来规模效应。

  《科创板日报》记者注意到,WeWork的空置率从之前的16%上升到了2018年Q4的20%,公司解释说一般新建成的建筑需要18个月才能实现全部入住,空置率上升是由于快速扩张引起的。

  但这一解释并不能减轻投资者的忧虑。另一组数据显示,WeWork与出租者签订的租约价格高达472亿美元,而其租客目前与其签订的合约总价格为34亿美元,要想弥补这中间的“坑”并不是一件容易的事情。

  不过,令人欣慰的是,WeWork目前正通过调整客户结构来改变这一现状。据其招股说明书显示,拥有超过500位以上员工的公司占其整体客户数的比例,从2016年的18%提高到2018年的38%。由于大公司经营情况比较稳定,因此租期时间相对来说会比较长。

  科技公司属性争议

  透过WeWork的招股说明书,可以看到,全文“科技”一词共出现了93次,“创新”一词共出现了57次,几乎是在“扯着嗓子”向世人宣告自己是一家科技创新类公司。

  其在前不久刚改名为“We Company”,表明集团除了共享办公之外,还将大力发展“WeLive”、“WeGrow”等共享经济业务,势要将“共享经济”概念“发扬光大”。此外WeWork还提出了“space-as -a -service” 等新奇概念。

  要知道科技公司和“共享经济”类公司,深受市场和投资人喜爱,估值自然也是高于一般的传统行业。

  然而这些令人目眩神迷的概念并不能掩盖其商业本质,WeWork 目前做的就是一门地产生意。

  “WeWork 并不是一家科技公司”纪源资本Jeff Richards曾接受媒体采访时认为。

  有业内人士分析,像WeWork这样的长租拆分成短租的商业模式缺乏护城河,易于模仿和被挑战。事实上,不论国内国外,都有一批这样的公司,例如瑞士的Regus, 美国的Knotel, 英国的 The Office Group,国内的优客工场等也正在崛起。

  内部治理存疑

  WeWork上市历程艰难的另一个原因是外界对其不规范的内部治理机制的质疑。

  今年早些时候公司重组时,WeWork为了买下“We”商标,向其CEO亚当·诺依曼支付了590万美元。然而,在其后向美国证券交易委员会提交的招股说明书中,WeWork又收回了支付给亚当·诺依曼的590万美元,同时保留了“We”这个词的商标权。而这一切都是在亚当·诺依曼的“指导”下完成的。

  此外,亚当·诺依曼在公司拥有三种不同类型的股票,保证了他的多数投票权。并且这些股票在出售或者转让时保留其权利,而不是转换为普通股。

  虽然在前段时间,WeWork宣布将在年末任命一位新的独立董事,并且将削减亚当·诺依曼的每股20票投票权至每股10票,并取消其超级投票股。但仍难解除外界对其薄弱的公司治理的担忧。

  创始人对上市公司的控制权过大,且没有较好的约束机制,加上外部投资者并不信任亚当·诺依曼的管控能力,不论短期内如何弥补终难有起色。

  资本邦研究院一分析师向《科创板日报》记者分析认为,其实,CEO控制力过大不是问题,有没有水平才是关键。亚马逊CEO贝索斯对亚马逊就有着极强的控制力与影响力。企业能不能做大做强与创始人的智慧、眼光、执行力都有着密切关系。

  对于这一点,在WeWork本周二的网络直播会议中,亚当·诺依曼本人坦言,他相信自己懂得如何经营一家私人企业,但对于如何扮演一家即将上市的公司的领导者,他知道外界对自己有很多质疑。

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