中国金茂混改“棋局”:引平安为第二大股东 保持央企属性不变

1评论 2019-07-26 20:32:48 来源:财联社 感谢300643

  财联社(北京,记者 李洁)讯,继碧桂园、华夏幸福之后,中国金茂(00817.HK)也引入平安做第二大股东。不同的是,金茂目前是平安唯一的股权投资央企房地产公司。

  7月26日,中国金茂发布公告称,拟签订两份协议,根据一般授权配售现有股份及认购新股份,交易方分别为平安人寿以及新华人寿。

  在交易完成后,平安资管香港将持有中国金茂经认购事项扩大后的已发行股本15.2%,成为中国金茂第二大股东。而金茂大股东中化香港集团有限公司持股比例则由49.71%降至35.1%。

  中国金茂一位内部人士告诉财联社记者,金茂引入平安的背后,正是国有企业混合所有制改革的进一步推行。引入平安作为第二大股东是金茂作为国有企业混改的很重要一步。

  “从2015由方兴更名为金茂时,就一直在做引入战略投资者这方面的工作,2015年引入的战略投资者是新华人寿以及来自新加坡的基金,而这次引入平安跟那次是一样的,通过引入战略投资者,让上市公司的股东方越来越多元化。”上述金茂内部人士说,“不过引入平安不代表中国金茂已经完成混改。未来混改的时间表,现在还不方便说。”

  中国金茂方面表示,对于“市场化”,中国金茂一直以来奉行的宗旨是,在保持央企属性不变,即中化作为第一大股东不变的前提下,稳步推进改革的步伐。

  平安将派驻董事

  根据金茂公告,中化香港集团有限公司及投资管理人、新华人寿等达成股份配售及有条件认购协议。

  平安委任投资管理人将以协议价每股4.81港元,认购中国金茂17.87亿股,且以同等价格认购卖方发行有条件的约1.54亿股;同时,新华人寿也将以协议价每股4.81港元,认购中国金茂1555.9万配售股份,认购卖方附条件发行的1555.99万股,认购价为每股股份4.81港元。

  上述两项配售股份占中国金茂现有已发行股本约15.56%,占公司经认购事项扩大后的已发行股本约15.33%。

  对于为何选择平安作为战略投资者,中国金茂相关人士向财联社记者表示,一方面平安本身就是一家各方面实力都很雄厚的企业,另一方面是以前在项目层面上,金茂有很多项目与平安系合作的比较好,基于上述原因让双方相互都比较认可。

  事实上,不只是金茂,平安入股了不少大型房企,且为碧桂园、华夏幸福、融创的第二大股东,并重仓金地、绿地、华润、保利地产等十多家上市房企。

  “平安虽然表面上并不直接从事房地产开发业务,但通过金融手段深度融入房地产开发市场。尤其是在近几年房企融资压力增大的背景下,不少房企更是主动寻求战略投资方,这也让平安的投资更为顺风顺水。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析称。

  值得关注的是,虽然此前平安已经重仓多家房地产企业,但平安系人员进入房企董事会的现象并不多,而现在平安入股房企较之前获得了更多参与公司运营的权力。

  金茂相关人士告诉财联社记者,通过本次入股,平安系人员将进驻中国金茂董事会,平安人寿将增加一名非执行董事,并提名一位独立董事。

  值得关注的是,平安此前入股华夏幸福做第二大股东时,也提名两位高管进入董事会,此外还修改公司相关章程规定,对华夏幸福管理团队进行相对制衡。因此有投资者担心平安也会介入金茂的运营。

  “从平安入股华夏幸福来看说明平安不是一个简单的投资,实际上是带有一定的控制权。但这跟平安入股金茂是有差别的,至少金茂现在并没有遇到明显的资金问题。”一位房地产机构的研究人士告诉财联社。

  对此,金茂方面回复财联社表示,平安不会介入金茂的日常经营,重大事项会按照董事会的相关规范流程来。

  据了解,中国金茂拟将认购事项所得款项净额预计约8.1亿港元,作为集团一般营运资金。

  金茂规模扩张压力

  有业内人士认为,金茂引入平安做第二大股东是基于其自身规模化扩张的需要。

  “房地产发展到今天金融属性越来越强,谁能拓展融资渠道,谁能融到长周期便宜的资金,对于房企发展至关重要。平安作为战略投资者被所有房地产企业看中的,是能够拓展融资渠道。”中原地产首席分析师张大伟对财联社表示。

  “对与金茂而言,背靠中化集团拥有资金成本等优势,但仍引入险资做股东,说明金茂需要更多资金来快速提升规模。”一位熟悉金茂的人士告诉记者。

  金茂管理层曾多次提出要加速发展,并进入行业前15名。2019年中国金茂签约目标为1500亿元,2020年目标为2000亿元。

  数据显示,2019年上半年金茂累计实现合约销售金额785亿元,同比增长9.3%;合约销售面积为358万平方米,同比增长70.6%。

  不过,今年以来,金茂曾因频繁出售资产引发外界质疑。上半年金茂曾出售、转让5个项目股权,包括北京、上海、天津等地项目。此外,金茂还通过增资方式为三个地产项目引入新的投资者。

  对此,金茂方面表示,综合考虑个别项目合作谈判等各方面情况选择退出。而出售北京项目是限价房因素以及拿地价格超过董事会授权,与企业发展战略无关。

  截至2018年底,金茂账面货币资金与受限制银行存货合计258亿元,而短期借款和应付关联方款项达337.32亿元,短期偿债压力较大。

  一边出售项目的同时,金茂还在大手笔拿地。兴业证券报告显示,该公司上半年拿地的总土地款为442亿元,新增平均土地成本为6487元/平方米,相较于2018年增长11%。

  中国金茂总裁李从瑞在股东大会上曾表示,今年金茂准备拿1000亿的土地,这跟金茂总体的回款是高度匹配的,今年回款额大约为1300亿。

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