财联社（上海，记者 王海春）讯，距离银城中国（01902 HK）今年3月6日上市成功才刚刚四个月，银城集团旗下的物业板块——银城生活服务（以下简称“银城生活”）又向港交所发起了冲刺。

　　对于此次上市预计募集资金的规模，银城生活7月4日称，“根据联交所上市要求，该问题目前暂不方便解答。”

　　银城生活与银城中国起源于江苏省南京市，均为银城集团旗下不同的业务板块。据银城生活7月3 日递交的招股书，黄清平通过境外两家企业Silver Huang和Silver Wutong，分别持有银城物业48%和6.5%股份；而黄清平同时还是银城中国的董事长、控股股东。

　　招股书显示，银城生活的物业管理服务涵盖10个城市，包括江苏7个城市及长三角其它省份3个城市，在管建筑面积约1960万平方米。至今年四月底，银城生活共管理197项物业，其中89个为住宅，108个为非住宅。

　　据了解，2018年银城生活物业管理服务收益3.68亿元，生活社区的服务收益1亿元，2018年总计收益4.68亿元；而今年前四个月银城生活的总收益约1.85亿元。

　　银城生活的物业管理除了住宅，还包括如政府设施、公园、高速公路服务区、工业园区、学校及办公大楼等非住宅领域。

　　值得注意的是，从2016年至2019年，银城生活分别有8份、20份、35份物业管理协议产生了亏损。

　　对于亏损原因，银城生活在给记者的采访回复中解释，这主要是由于银城生活取代此前其他物业公司获得委聘过程中产生的。

　　“为了将这些物业的整体状况改善至符合正常服务标准，公司在进行前期工作时投入的工作成本比较高，导致前两至三年项目盈利能力较低。”银城生活方面如是说。

　　此外，招股书显示，银城生活今年前四个月经营活动现金流为-1631万元，2018年前四个月该指标为-2287万元。

　　就今年前四个月经营活动现金流为负，银城生活向财联社记者解释，这是因为营运资金变动前的经营现金流入为1960万元、已付所得税1180万元，同时营运资金增加了2390万元所致。

　　而对于2018年及2019年前四个月现金流为负，银城生活在给记者的采访回应中表示，这主要是因为年初前四个月包含春节等假期，这段期间基本不产生收入，而相关的成本继续产生，故现金流容易为负数。

　　“我们的应收款项，受到季节性波动的影响。在管物业的业主，一般倾向于在下半年结清未偿还的物业管理费款项。这种结算周期，使得我们的应收款项会在年底减少。因此从整个年度来看，我们的经营活动现金流都为正数。”银城生活如是说。

　　从城市分布及管理规模来看，银城生活超过80%的物业管理来自南京。

　　至今年四月底，银城生活在南京共管理着165个项目，建筑面积1474万平方米；在南京以外的扬州、镇江、常州、合肥等长三角城市群管理着32个项目，建筑面积488万平方米。

　　银城集团方面告诉记者，银城中国、银城生活作为集团旗下的开发、物业管理板块，两者之间既有较密切的业务合作关系，但同时两者之间是相对独立的运营平台。

　　“银城中国自主开发的项目，绝大多数项目会委托银城生活进行管理；但银城也有一些合作开发的项目，会视情况而定是否交由银城生活管理。”银城集团相关人士说。

　　就对南京的过度倚重，银城生活方面表示，未来会继续开拓南京以外的业务，“但南京的物业管理，将继续占业务的重大部分。”

　　据了解，银城生活目前主要采取包干制或酬金制这两种收益模式，来收取物业管理费。

　　包干制，一般由客户就所有单位向银城生活，支付事先厘定金额的全包费。酬金制则是除物业管理费以外，再收取一笔预定酬金金额，一般为物业管理总额的约8%至15%；而有关物业管理费的余额则用作营运资金，以支付物业管理中所产生的开支。

　　“公司目前绝大部分物业管理费，按包干制收取。”银城生活方面表示。

　　而对银城生活来说，由于物业管理服务行业属于劳动密集型行业，劳工及分包成本的增加，可能会损害并降低公司的盈利能力。

　　据了解，银城生活2016年至2018年劳工成本分别为1.28亿元、1.78亿元和2.74亿元，分别占到销售成本的72%、69.8%和58.6%。

　　为维持及改善盈利能力，公司须控管理劳工成本及分包成本，但随着物业管理服务市场的快速增长，平均劳工成本近几年不断上升，这将对业务、财务状况及经营业务产生不利影响。

　　对此银城生活向记者表示，此次上市所募得的资金，部分用做招纳更多技术及管理人才等，以提高运营效率。

　　“所募资金部分用于开发智能系统，部分用做升级内部信息技术系统。此外，我们还计划收购具有良好市场声誉的物业管理公司，以拓展我们的物业管理组合。”银城生活方面说。