中粮地产整合土地资产,粤港澳大湾区战略深耕深圳宝安

1评论 2018-06-22 18:13:03 来源:证券时报网 黄金三角

  中粮地产(行情000031,诊股)在2018年6月13日召开的2017年年度股东大会审议通过了关于重大资产重组的相关提案,中粮地产拟以发行股份的方式收购大悦城地产91.34亿股普通股股份(占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%,占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的59.59%),交易对价147.56亿元,并拟募集配套资金总金额不超过24.26亿元,交易完成后,大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司。此次重组相关事宜已获国务院国资委同意。作为国务院国资委保留的以房地产作为主业的16家中央企业之一,随着粤港澳大湾区上升为国家级战略,相关发展规划纲要发布在即,中粮地产在大湾区核心城市深圳拥有的大量低成本土地资源将发挥更大价值,加上中粮集团旗下地产资源加速整合,公司股价溢出效应正在凸显。

  坐拥深圳宝安百万平方米零成本土地加快开发

  中粮地产前身是宝安县县城建设发展总公司,逐步演变为以房地产为主要业务的深圳宝恒(集团)股份有限公司,1993年10月在深圳证券交易所挂牌上市,证券简称“深宝恒A”。2005年11月,中粮集团成功受让深宝恒A原第一大股东所持的国家股,实现对公司控股,次年将公司更名为“中粮地产”,由此中粮集团的地产板块扎根深圳,飞速发展。

  除在建的深圳中粮天悦壹号(原名中粮紫云)、深圳祥云国际、深圳云景国际等城市更新项目外,公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69区城市更新项目(即“69区创芯公园”项目)。目前公司在深圳宝安区合计拥有物业建筑面积约130万平米。

  值得关注的是,中粮地产在深圳宝安区拥有十几个旧工业区,例如:宝安新安街道25区旧厂房、68区中粮地产集团工业园、福海街道中粮(福安)机器人(行情300024,诊股)智造产业园、福海街道华丰物流产业园、福海街道东芝泰格厂、福海街道艾默生工业园等等。这些旧工业区主要位于原宝安老县城新安街道和福海街道,占地面积共100多万平方米。这些旧工业区承继1983年宝安县县城建设发展总公司资产,当时购地成本约10亿元,现经多年折旧,土地成本接近零成本。此外,公司还通过股权收购的方式获取位于深圳梅林工业区的土地(占地面积约2.84万平方米)以及位于深圳宝安区西乡街道固戍开发区的土地(占地面积约9.9万平方),上述地块具备依据法定图则的规定进行工业区更新改造的可能性,在土地资源稀缺的深圳,公司正积极参与“城市更新”申报并进行项目开发。

  分享粤港澳大湾区概念,整合资源打造专业平台

  根据中粮地产公司年报,截至2017年底,公司拟建及在建土地储备已达到964万平方米,其中位于深圳宝安区的土地就超过100万平方米。当前,房地产行业竞争日趋白热化,市场公开招拍挂土地价格不断攀升,因此,随着公司低成本土地资源的价值不断释放,将有望助力公司业绩和资产规模再上一个新台阶。

  宝安是粤港澳大湾区的核心区域,新安街道与前海自贸区相邻,福海街道则是全球最大会展中心所在地,区位条件优越。如今,这些旧工业区基本都纳入到城市更新计划中,现已经启动改造的有宝安新安天悦壹号项目、25区项目、福海街道福安公司大洋田项目、福海街道大洋田华丰物流园项目等等。如按容积率5倍计,随着时间的推移,未来几年后,中粮地产在宝安拥有可售和可租物业建筑面积超过500万平方米(包括商住、办公、公寓,创新产业园等)。

  行业人士指出,由于深圳土地稀缺,位置优越、产权清晰、价格相对便宜的旧工业厂房地块已成为深圳开发商眼中的“大蛋糕”。保守估计,未来五年内深圳的城市更新项目供应建筑面积约571万平方米(含配套),总货值将高达1700亿,年均供应115万平方米,货值340亿。作为世界500强中粮集团旗下的中粮地产,凭借雄厚实力,有望在其中取得丰厚收益。

  深圳是整个粤港澳大湾区中最具活力和发展前景的核心城市,随着粤港澳大湾区的规划正式落地,深圳地产市场巨大潜力将更加积极推动公司的发展,公司前期积累的丰富旧改土地资源储备也将全面增厚公司业绩,推动估值和股价的提升。

  海通证券(行情600837,诊股)近日研报中指出,若交易顺利完成,中粮地产旗下原有业务将与大悦城地产优势互补,成为中粮集团下属涵盖住宅地产与商业地产的唯一专业化平台,双方的地产业务资源将深度整合,加上大悦城地产约438万平方米的土地储备,公司整合后土地储备达到约1382万平方米。这些都将有利于改善公司的持续经营能力,提高公司的竞争力,公司“3+X”的城市发展战略中的京津冀、长三角、珠三角三个重点区域的市场份额将获得巩固和提升。

关键词阅读:中粮集团 土地储备 大湾 招拍挂 1983年

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