前5月龙湖拿地金额380亿 销售金额创新高

1评论 2018-06-01 16:30:19 来源:中国新闻网 银星能源大赚30%方法分享

  前5月节奏疾徐间的龙湖谋局:拿地金额380亿 销售金额创新高

  中新网6月1日电 5月31日,多家权威机构发布房企拿地金额及销售金额榜单。中国指数研究院发布的《2018年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》,龙湖1-5月拿地金额380亿元。这也意味着,龙湖在前两个月抓住窗口期积极补仓后,节奏放缓,5月份拿地仅花费11亿元。

  来自克而瑞的房企销售榜单显示,TOP100房企5月单月销售环比增长17.7%,为今年以来最高月份。TOP10企业里,碧桂园、恒大、万科三家龙头企业,单月销售额分别为770亿元、430亿元、430.7亿元,环比变化10.7%、-14.7%、2.8%;龙湖单月销售额174亿元,环比增幅表现上佳,增长19.4%,也高于行业平均值。

  值得注意的是,去年同期龙湖主动供货前置,销售亮眼。而今年5月份,龙湖单月销售额同比增长10.7%,1-5月份累计销售额760亿元,再创历史新高,且累计销售额超过去年同期,行业排名也来到第八位。

  在拿地和销售两端,龙湖一个月内表现,可谓一收一放,策略各有不同。背后,龙湖正在谋着什么样的局?

  投资拓展:量入为出 严管资产负债表

  2018年1-4月,龙湖地产共获取29宗地块,权益地价369亿元。其中,前两月龙湖抓住窗口期,获取22宗地块,在此之后拿地速度下降,4月获取的权益建面30.8万平米,权益地价16亿元。

  来自中指院的最新数据,来到5月份,龙湖的拿地金额仅11亿元,前5月拿地总金额380亿元。同时,秉承“量入为出”的原则,龙湖前5月权益拿地金额/签约额指数为50%,与2016年、2017年基本持平。

  对于前两月,龙湖更像是沿用踩点拿地策略。其管理层解释称,选择在前两月加大投资力度是基于对市场及地价的判断。选择在市场竞争“退烧”之际出手,是龙湖控制土地成本手段之一。

  譬如,今年2月,龙湖底价获取青岛华讯方舟(行情000687,诊股)地块(集团权益占比 80%)。该地块位于城阳区核心,紧邻龙湖热销项目悠山郡,生活及商业配套完善。项目占地面积 14.97 万平方米,总规划建筑面积 26.67 万平方米(权益规划建筑面积 21.34 万 平方米),权益地价 9.13 亿元,折合楼面价 4279元/平方米。

  3月,龙湖携手亿城地产2.36亿元竞得石家庄山前景观大道地块。上述地块规划建筑面积15.7万平方米,容积率1.0,规划用地性质为住宅用地。龙湖本次土地亦为底价获取,折合楼面地价约1500元/平方米。

  龙湖讲求稳健,原则是有回款的签约、有利润的增长,公司稳健增长放在第一位。拿地方面,提前预判市场和地价,以频率换概率,找准机会便迅捷出手,以合适价格进行补仓。而一旦地价太高,超过模型测算值,龙湖也会克制,“胆子小”,不会冲动拿地。而具体到今年5月拿地,在龙湖看来,就是合适的机会太少。

  当然,除了拿地策略上清晰且高执行力,龙湖还通过资产负债表的管理,让公司保持持续稳健状态。龙湖管理层表示,公司对资产负债表有着严格的管理与限制,土地投资严格依据负债表的承受程度,公司不会一味通过加杠杆来增加规模,而是要求实现有机增长。全年买地份额跟公司增长匹配,2017年买地花费740亿元,2018年肯定会略增一点,但不会突跳。

  据悉,60%的年末净负债率是龙湖在做投资决策时非常重要的一条准绳,并因此形成了态度积极但决策审慎的投资风格。过去五年,龙湖持续保持着年末净负债率持续下降的趋势,2017年末甚至低至47.7%,居港股千亿资产民营房企净负债率最低。

  就像邵明晓说的,龙湖尊重行业和市场的大趋势,又找到适合自己的速度,做时间的函数,坚持战略坚定往前走,总有一天大家会发现,这家公司走得又稳又靠前。

  地产销售: 不激进不保守

  自2016年“9.30”以来,超过55个城市发布各种相关房地产调控政策160余次。随着调控政策不断升级,市场分化加剧,标杆房企面临更大挑战,唯有依托自身品牌、产品、资源整合等优势,通过高周转项目和全国化布局深化,才能逆势扩张。克而瑞预计,今年规模房企集中度将继续提升,TOP30房企集中度预计可达50%左右。

  对2018年市场的不确定性挑战,龙湖对市场保持谨慎乐观,不断强化运营供货弹性、通过大客储、强体验、高转化,把握市场机会,积极促进新盘销售与库存去化,实现有回款的签约,有质量的增长。

  来自克而瑞的榜单显示,今年1-5月份,龙湖集团累计销售额760亿元,位居行业第八位,销售额超过主动供货前置的去年同期。龙湖5月销售额174亿元,同比增长10.7%,环比增长19.5%。对标全年销售目标2000亿元,目标达成率38%。

  据接近龙湖的人士表示,全年销售目标定为2000亿元,其一是对今年市场判断,龙湖业务所在的30多个城市,尽管限价存在,但去化周期都在几个月左右,客户端踊跃。再加上这些城市都加大人才引入力度,这些城市龙湖坚定长期看好。从市场端,可支撑龙湖稳健增长。

  从买地和供货情况看,龙湖可售货源3000亿元左右,完成2000亿元销售是非常合适的目标。今年前5个月销售也符合预期,按照龙湖一贯稳健的节奏,兑现承诺应无问题。

  当然,在全行业里,龙湖还要咬住规模,不激进但也不保守,根据自己的节奏从容得奔跑。龙湖集团首席执行官邵明晓说,明后年大概率,地产开发规模增长难再像过去那样大跨越。龙湖对规模的要求,排名在行业10名左右。

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