扩张大幅度效率小碎步  中南建设233.22%净负债率信用评级难升

1评论 2018-05-23 13:33:00 来源:投资时报 完整呈现002247的打板逻辑!

  

  2017年中南建设(行情000961,诊股)资产规模大步扩张,但其销售毛利率、净利率、加权净资产收益率均落后于行业均值。2017年底,该公司净负债率在19家千亿规模A股上市房企中排名第5位

  标点财经研究员 赵春燕

  房地产业的世界,从未安静过。

  在“房子是用来住的,不是用来炒的”这一大基调下,房地产各项长效机制加速推进,“三限”(限贷、限价、限购)调控已变为常态,而每一次的行业变动往往都意味着一次洗牌。

  在本次调整中,以高杠杆为扩张基调的众房企不得不严阵以待,积极应对。

  近年来,江苏中南建设集团股份有限公司(下称“中南建设”,000961.SZ)实现了快速扩张。其2009年借壳上市后的第一份年报显示,公司资产总计171.41亿元;时至2016年末,该公司总资产已达1171.35亿元,首次突破千亿大关。而最新年报显示,至2017年末,其总资产已达1750.04亿元,同比增长49.4%。

  高速扩张表象下,是其杠杆率的不断上升且偿债压力愈发凸显。在标点财经研究院携手《投资时报》共同推出的《中国房企缺钱报告路2018》中,该公司2017年净负债率为233.22%,在19家千亿规模A股上市房企中排名第5位;短期负债与货币资金的比值为0.92倍,在同一样本中排第10名。

  与此同时,标点财经研究员注意到,中南建设的销售毛利率、净利率、加权净资产收益率均落后于行业平均水平。

  经营效率难匹配扩张速度

  年报显示,2017年中南建设实现销售额963亿元,同比增长158.14%;实现合同销售面积753.29万平方米,同比增长137.6%。这是其近五年来的最快增速。据克而瑞数据显示,2013年—2016年中南建设实现的销售额同比增速分别为43%、20.2%、9.59%、65.8%。

  2017年中南建设加速全国布局,除继续深耕江苏、浙江、环沪、山东地区以外,新进深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点城市。全年累计拿地98宗,新增土地货值储备近2000亿元。

  在这一系列成绩的推动下,该公司的总资产同比增长近五成,达1750.04亿元。

  然而,其主营业绩在同业中却并不突出。2017年中南建设实现营业收入营业总收入为305.52亿元,同比下降11.29%,增速在19家千亿规模A股上市房企中排名第16位;归属母公司股东的净利润为6.06亿元,同比上升78%;扣非净利润仅1.1亿元,同比下降69.96%。

  在其2017年的非经常性损益中,非流动资产处置损益约4.98亿元,系处置旗下子公司中南(深圳)房地产开发有限公司股权所致;另有政府补助约1.02亿元。

  中南建设的经营效率在业界也并不出彩。2017年该公司销售毛利率、净利率、加权净资产收益率分别为:16.31%、1.76%、4.39%,而纳入样本的19家资产规模超过千亿的A股上市房企的这三项指标平均水平分别为:31.62%、13.46%、16.34%。

  并且在纳入统计的房企中,中南建设2017年净利率、加权净资产收益率排名倒数第一,毛利率排名倒数第二。

  负债率高企

  快速扩张和经营效率有限,极大可能导致负债率高企。

  中南建设2017年度年报显示,其短期借款为71.93亿元,一年内到期的非流动负债为59.36亿元,二者之和为131.29亿元。而同期该公司的货币资金为142.7亿元,短期负债与货币资金的比值为0.92倍。

  此外,中南建设2017年底的资产负债率为90.52%,较上一年上升4.29个百分点。

  今年年初,标普全球评级宣布,授予江苏中南建设信用评级“B”。标普认为,中南建设力求高增长导致财务杠杆较高,同时业务较为集中于三四线城市,从而制约了该公司的评级。与此同时,由于该公司面临大规模短期债务到期,其再融资风险高于行业平均水平。

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