钜派转型,会是又一次上车的机会吗?

1评论 2018-03-27 16:35:50 来源:阿尔法工场 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

  如果要用一句话概括倪建达和他的钜派投资(NYSE:JP),“深耕主业,顺时应势”一定是再适合不过的。

  一位拥有35年房地产行业及管理方面经验,深谙房地产行业资本运作的地产“老兵”,掌管着一家以房地产固收项目为主的第三方财富管理机构,在业内也算是一股清流。

  只不过,现如今在融资渠道收紧、房地产行业去杠杆的背景下,钜派正面临着新一轮的转变,按照倪建达的话来讲:“在别人眼中是挑战,但我却认为是机遇”。

  很显然,倪建达已经想到了应对之策。

  在最近的一次调研活动中,倪建达传递出这样的讯息:“2018年,将是钜派充分展示核心竞争力的一年。”

  01

  困境

  过去几年间,通过银行理财券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或“明股实债”。

  而在金融去杠杆的背景之下,目前这类融资已受到了严厉的监管。

  去年3月至4月,银监会集中发文整顿,银行表外、通道融资业务受到影响,堵死了部分地产公司存量贷款的循环之路,尤以中小开发商的融资环境最为艰难。

  不仅是银行,去年2月,中国基金业协会出台监管细则(下称“4号文”),明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划,地产私募融资大幅收缩。

  在过去的三四年里,恒大、龙光、绿城、佳兆业等房企均通过不同的私募资管计划,以委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式进行融资。但从2016年底开始,这些都已被陆续叫停。

  地产的“其他类”融资产品(主要为债权类融资)通过审核的也已明显减少,地产投向的基金,其资金用途用于偿还股东借款、债务置换或其他未直接将资金用于项目开发的基金,已很难通过备案。

  由于很难从银行获得贷款,信托等融资渠道又纷纷受阻,部分房地产开发商将目光转向了各类财富管理机构,这些公司用较为可观的投资理财收益率吸引到投资人的资金,转而以更高的利率贷给开发商。

  也因此,提升了钜派在与房地产开发商合作中的话语权。

  02

  破局

  其实,金融去杠杆背景下的房地产业,对于以房地产债权为主打产品的钜派而言,影响是显而易见的。

  但主动求变的倪建达,很快找到了另一条属于钜派的“生存之道”——转型房地产股权投资。

  不过,房地产股权投资“受冷”,债权融资当道的现象已存续多年。

  在深圳一家地产私募基金董事长看来,一方面,是因为房地产市场长期上涨,开发商宁愿承担高利息成本,也不愿意让渡利润、分红给项目股东;另一方面,则是信托、私募、以及后来的券商资管、基金子公司等缺乏主动管理的专业能力,也不具备房地产操盘和产业投资经验。

  “而目前,中小开发商迫切的融资需求,以及万科、保利等在内的大型开发商,在项目层面纷纷开展股权合作,也意味着,长期以来以债权融资为主的房地产行业,将转向股权融资。”一家券商资管人士透露。

  兴业研究分析师陈姝婷亦指出:“真正的地产私募是股权融资,在不增加杠杆的同时获得融资,无固定还本付息压力,募集资金投向基本不受限,若为表内项目(房企持股高于50%),基金持股体现在少数股东权益;若为表外项目(房企持股低于50%),房企按持股比例计入长期股权投资。此外,股权融资的投向不受限制,可用于拿地,更契合房企融资需求。”

  在这样的背景之下,钜派与房企的“博弈”也在悄然间发生着变化。

  按照倪建达的说法:“过去需要自己出去找项目,现在都是项目方主动找上门”。

  从乙方到甲方的角色转变,让钜派的议价能力有了大幅提升。

  至于对房地产股权项目该如何估值?倪建达用五个字的简要回答,进一步印证了钜派议价能力提升的事实:“不接受议价”。

  03

  能力圈

  而支撑钜派“强势”转型的底气,很大程度上来源于倪建达的能力圈原则。

  “对他们每个团队的产品竞争能力,对他们公司的发展战略,对他们现金流的安排,乃至对他们管理团队高管甚至是控制人的为人,跟他们的价值体现,这个老板有没有梦想,我们都很清楚……”倪建达如是说。

  同时,倪建达的另一身份——中国房地产业协会副会长,也为其挑选合作伙伴,提供了重要帮助。

  问题来了,在茫茫房企中,究竟该选多少家合作伙伴呢?

  对此,倪建达也给出了答案:今年的目标是15至20家。

  众所周知,“股神”巴菲特成功的关键因素之一是坚守能力圈。在他看来,其中最大的困难在于,如何能够抵挡住为了追逐更多利润跨出能力圈的诱惑。

  这一点,从钜派历年产品结构的变化上看,也得到了体现。

  从上图来看,即便是在A股牛市的2015年,房地产固收产品的占比仍高居首位。

  04

  估值

  作为少数登陆纽交所的国内第三方财富管理机构,钜派往往会被拿来和诺亚财富(NYSE:NOAH)作比较。

  从上图中,我们清楚的看到,在一些关键数据上的增速,如净收入、运营利润、净利润等方面,钜派显然是遥遥领先的。

  而业务体量,也较2016年有了进一步增加,部分业务体量已占到了诺亚财富的6成以上。

  按照业内人士的说法,2017年,钜派GAAP净利润4亿人民币,换算美元为6300万美元,钜派目前的市值只有区区的6.4亿美元,PE只有10倍,而“同行”诺亚财富的PE接近24倍。

  这样看来,钜派被低估是毫无疑问的。

  05

  问题

  钜派的增速远超诺亚已毋庸置疑,其估值不高也是有目共睹的,但因转型带来的隐忧却不可忽视。

  按照前述地产私募董事长的说法,“地产私募股权基金看重项目的成长性,风险共担,收益共享,‘类似于PE的做法’。其最大的风险在于,如果地产基金公司没有足够的监督,可能会失去对开发流程的控制,最终导致项目投资失败。”

  此外,倪建达也坦言,钜派的转型对于今年一季度的业绩影响,是显而易见的。

  不过,如果你看好钜派未来的发展,布局转型期的钜派,或将是个很好的时机。

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责任编辑:Robot RF13015
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