最高欠债300亿 他为何能绝处逢生最终成就千亿军团?

1评论 2017-09-18 09:34:34 来源:硕士博士圈 作者:陈启 3天狂撸22%利润!

  懂历史、打桥牌、踢足球,他以“激进赌性”闻名地产业,被称为“赌徒宋员外”。初出茅庐就敢背负300万造房子,一路引领高端住宅商品房的潮流。他是宋卫平,绿城集团的创始人。

一赌再赌,最高欠债300亿,他为何总能绝处逢生,最终成就千亿军团?

  1957年,宋卫平出生于浙江绍兴嵊县。11岁那年,他花了一个星期看到《三国演义》头五十回,便开始念叨要去水泊梁山当好汉。

  不过,当时的宋卫平瘦得一阵风都能吹倒,体重不足50斤,父亲打趣,“连个米袋都背不起,梁山不要1米3的小豆芽!”宋卫平的远大梦想就那样破灭了。

  当不了好汉,那就做个秀才吧。从此,宗卫平一头扎进父亲的书堆,《离骚》、《楚辞》、《儒林外史》,他翻了个遍。初二时,更是迷上了《孙子兵法》,就连钓鱼都念念有词,“调虎离山、调虎离山,”结果鱼没有钓到一条,自己却一不小心滑进河里。

  1977年10月,我国恢复高考。已经20岁的宋卫平凭借自小的古文功底,顺利考入杭州大学历史系。

  在大学,这位以“激进”震动日后地产界的“赌徒宋员外”已开始折腾。同学们上课、写作业,他却热衷于参加各种学生会和广播站,“开讲座、写稿子、办报纸、组织社团活动。”不到1年,宋卫平就成了杭大的学生领袖,并结识了后来的创业伙伴寿柏年。

  1982年,他分配到舟山党校当老师,“给党政干部上历史课,每周2节课。”那期间,他上午备课,下午钓鱼,晚上写稿子。宋卫平经常在《冲浪》里发点小杂文,针砭时弊,并集中火力批判社会陋习。领导好言相劝,“上班就上班,不要言论太激进!”

  也是,不能连累领导。于是,1987年,宋卫平主动离开党校,跑到珠海去“冲浪”了。此后,他先后干过编辑、做过记者,搞过贸易。海边无甲子,寒暑又一年,一晃就是7年多。

  1994年,宋卫平已经37岁,可除了胡子一大把外,依旧是两手空空。那年,他心灰意冷地回到杭州,在西湖边上碰到了寿柏年,“再怎么折腾,还不是给别人打工,为什么不自己当老板呢?”老同学一句话惊醒了梦中人!

  当时,我国房改政策箭在弦上,“取消福利分房,推行房屋商品化。”东南沿海的房地产价格坐地暴涨,万科、保利、金地、招商等4大龙头初显峥嵘,恒大等华南地产五虎开始起步。

  “只要站在风口,猪都能吹上天。”于是,宋卫平业决定凑热闹,他与寿柏年两人凑了15万,组建成绿城房地产。

  盖房子,关键是要有钱。为此,宋卫平麻着胆子,找到珠海曾经做电子贸易的朋友,“借300万,一年后连本带利全部还清。”

  “有胆子借钱,有本事借到钱。”这是宋卫平的过人之处。同时,知识分子的特性也显露无疑。当年招聘会,宋卫平出的考题是,“如何理解《论语》‘春服既成,冠者五六人,童子六七人’这句话?”

  当时,120个应聘者有118个觉得笔试题太变态,唯独2位古文高手成功入围。宋卫平没有看错,仅仅半年后,那2个人策划的营销方案就让公司成功赚了5千万。自此,大伙全服气了。

  知人善用,宋卫平的眼光就是那么老道。1995年,绿城的第一个房地产项目杭州丹桂花园面世,立刻一炮而红,那么,他是怎么做到的?

  彼时,龙湖以小户型赚得第一桶金,而孙宏斌的顺驰从天津起步,凭借“代理+开发”的模式,很快将版图延伸到长江三角洲。

  和他们不同,宋卫平一上来就瞄准富人口袋,“就开发低楼层、低密度的别墅。”没有金刚钻揽不来瓷器活,他笃信品质为王,造房不惜工本,“双拼别墅的外立面石材稍有色差,竟然把整面墙敲掉重来。”

  丹桂花园小区里面,随处可见各种奇花异草点缀在三角形斜坡屋顶下,即便联排也配置私家花园、停车位。小区内,配套设施全面,“超市、游泳池、儿童游乐区、健身房、品牌商铺应有尽有。”

  要知道,当时的别墅大多健在市郊,虽然风景优美,但交通不便,配套措施少,“住进去就与世隔绝,日常生活很不方便。”

  当然,价钱是价钱,丹桂花园平均每栋不低于50万。那么贵,有人买吗?当然有!当时很多江浙老板靠外贸挣了大钱,急于换上档次的房子,绿城丹桂花园正好符合他们的胃口,更是出现连夜排队的火爆景象,46栋别墅在3个小时之内就抢购一空,宋卫平也赚到了第一个2000万。

  此后3年,他相继推出金桂花园、银桂花园、丹桂公寓、月桂花园等8个系列,营收一举突破3个亿。要知道,那个时候,马云才刚刚创立了中国黄页,还在满世界画大饼拉投资呢!

  赚到了钱,宋卫平开始搞起了副业,“从前当体育老师踢足球,也算个标准的前锋!”1998年,他拿出1000万,成立绿城足球俱乐部,“组建青年队和少年队,到南斯拉夫参加专业培训。”

  没想到,2001年10月,中国足坛爆发“甲B五鼠”事件。宋卫平高呼“对球场上的反赌扫黑一查到底!”在全国发起打假行动。虽然最后的调查不了了之,但宋卫平也贴上“反黑斗士”的标签,由此绿城的公信力也随之急速提升。

  带着意外的收获,宋卫平加大力度拓展房地产业务。2002年5月,他推出绿城·春江花月项目,除了别墅,还有高层、小高层公寓,会所,商铺和生活设施外,继续在环境方面高举高打,“北傍凤凰山,南临钱塘江,可直观大潮奇观,更有长达9公里的滨江绿带公园。”

  结果,开盘短短13天,销售额就达3.5个亿,一个月后突破6亿!宋卫平不仅创造出杭州楼市的销售奇迹,绿城项目也成为临江景观住宅的标杆。

  此后,他大手笔在北京、上海、深圳、武汉等地投标买地,一度同时开发20多个项目。不过,别看项目多,宋卫平事必躬亲,他严格把控每一张图纸,“同一个设计方案,800多个安装标准,要求误差在0.5以内。”

  正是靠着较真的狠劲,入道10多年,宋卫平带领绿城从杭州到北京,甚至远至大庆、新疆,没有一套出现过质量问题。

  除了把控质量外,宋卫平还要求物业配套做到极致,业主住在绿城社区,可以送孩子上绿城幼儿园,吃绿城物业配送的有机蔬菜,盖绿城商场的澳洲进口羊毛被,到绿城医院看门诊,看绿城足球队比赛,参加绿城邻里节。

  2003年7月,合肥绿城桂花园,一位物业管家突然接到3号楼一户人家的电话,一接起来却没有声音,管家出于职业习惯,安排保安上门。却发现那家里的老太太脑梗发作,躺在床上不能动弹。真是一个动作救了一条人命。

  最关键的是,在全国进军途中,宋卫平一方面延续“绿城质量”,一方面研究地域特点,因地制宜搞出很多个性化项目。京城大气包容,绿城北京御园就融合了“西山皇脉”气质;上海讲究洋派精致,绿城上海玫瑰园延承“老洋房”精髓;湖南是伟人故里,绿城长沙青竹园就契合“荆楚精神”。

  大到社区规划、居室布局,小到地砖花草、门窗把手,宋卫平要求在绿城血统中烙上区域印痕。其中,西湖杨柳郡突出中式风格,以古代博古架分割功能区。海口桃李春风度假项目,融合东南亚风格,周围遍布高尔夫球场、马场、游艇会、名品折扣店等场所。

  到了2004年,绿城销售额达到46个亿,宋卫平打遍天下无敌手,直逼业界老大万科

  2006年,宋卫平带领绿城在港交所成功上市,市值超过180亿,一时风头无双。

  有了资本做后盾,宋卫平开始无视地价飞涨,放开手脚买地囤地。到2008年时,绿城集团的土地储备量达到1500万平米,共有21个在建项目。5月,宋卫平又联手浙信房产、浙江报业等集团,斥资30多亿购得杭州3宗优质土地。

  然而,风云突变!受2008年金融危机影响,房价立马进入寒冬,就连一向坚挺的北上广深房价都市哗哗下跌。宋卫平傻了眼,“绿城房子一降价就等于白送,连成本都收不回来啊。”

  怎么办?关键时刻,宋卫平的个人魅力和江湖交情拯救了绿城。好人缘下,先是马云出手相助,“组织员工购房,全买绿城旗下的项目。”再是九龙仓伸出援手,“现金收购部分股份,缓解绿城的资金压力。”更有业主直接给物业打电话,“援助4000万,帮绿城过冬!”

  那些忠实的“绿迷”更是绿城房子盖到哪里,他们就买到那里,“自己重复买绿城,还鼓动亲朋好友买。”同时,这些粉丝还纷纷买绿城股票、看绿城足球。

  正式靠着几十万忠实的客户,宋卫平有惊无险度过了寒冬,到2010年底,绿城的销售业绩突破530亿。

  照理说,吃过一次亏,宋老板该谨慎一点。但他没有,一旦转过运来,“宋卫平的赌性又上来了,2009年,他豪掷400亿,在全国30多个城市拿地。

  再一再二不能再三,这回他撞到了国家的宏观调控的枪口上。为抑制房地产价格的非理性疯长,2010年政府下了死命令,先后推出十二道金牌,“公布限房令,推出限贷令。”

  结果一夜之间,绿城资金链断裂,最高负债303亿。有地没钱的宋卫平只好断臂求生,靠卖项目回笼资金。好在2012年,曾经犯过同样错误的孙宏斌伸出援手,斥资33亿收购绿城项目。

  之后,双方成立融绿,借着孙宏斌的“销售铁军”,宋卫平终于缓过一口气。就在融绿成立第3天,无锡蠡湖的香樟园开盘,130套房源当天就卖掉了116套。次年,融绿收购上海香溢花城,之前每平米4.6万卖不出去的楼盘,随后以每平5万的高价卖光。

  要知道,在绿城,造房子是核心。而在融创,卖房子是关键。融绿一下子组合双方的2大优势,出现了1加1大于4的效果。到了2013年,绿城销售额接近250亿。

  钱是赚到了,但窟窿太大,还是填不满。2014年6月,无奈的宋卫平决定出售绿城足球、医院、学校3个板块。他找上老朋友马云帮忙,“绿城足球给你49%的股份。”

  但没想到的是,隔了不到2周,在广州,马云和恒大的许家印宣布“在一起”,“阿里巴巴投资12亿入股恒大。”宋卫平很受伤,“老乡怎么都不想着自己老家呢!”

  然而,生意就是生意,2014年5月,宋卫平只能继续出售绿城股份,接盘的是依旧是孙宏斌,“转让24.3%的股份,价值50亿。”孙老板当然满心欢喜,立刻付了50亿,把队伍开进绿城,还立竿见影提升3成销售额。

  然而,工作重点的不同,孙氏风格与绿城风格完全不一样。短短3个月,宋卫平就收到了来自业主和供货商的40多个投诉电话。这下“房痴”宋老板不干了,“绿城品牌不能受损,交给孙老弟不行。”于是,宋卫平顶着资金压力,连本带息还清了孙宏斌的巨额投资,重新为绿城找买家。

  终于,2015年,中交成为绿城新主人。此后,在坚持“宋氏质量”的原则下,绿城开始反周期投资,以“捡漏”方式拿地,“700亿投资,其中300亿自有资金,其他则是合作开发。”

  当年11月,绿城房地产的销售面积超过560万平米,销售额达到1028亿,挺进“千亿军团”。同时,迈出全球化脚步,聚焦印尼、澳洲、东南亚、北美等4大区域,筹备完成10个项目的落地意向。

  如今,宋卫平开始打造“蓝城理想小镇”。今年9月,宋老板推出乌镇雅园,“引进养生、医疗、度假3大主题,营造养老小镇模式。”同时,他公布发展规划,“计划10年打造100个小镇,实现万亿销售额。”

  宋老板能赢吗?

关键词阅读:宋卫平 绿城集团

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