中航地产换帅加速转型步伐 或再迎业务发展期

1评论 2017-08-11 18:12:06 来源:证券日报·中国资本证 作者:王峥 华资实业20%大肉分享

  

    8月8日,中航地产发布公告称,董事会收到肖临骏的辞职报告,其因个人原因辞去公司董事长职务。随后,原公司总经理石正林被选举为董事长,北京瑞赛科技有限公司总经理钟宏伟则出任中航地产总经理。

  在2016年年末完成房地产业务的出售交割后,市场对中航地产的转型一直充满期待。不过,这家老牌央企转型后的首份半年报,却并不能让人满意。据中航地产预计,2017年上半年公司的亏损区间在13500万元至16000万元。而与之对比的是,去年同期该公司盈利336.22万元。

  对此,中航地产解释,去年同期公司转让一宗酒店股权取得投资收益1.1亿元,今年则无此收入;同时,出售地产项目股权导致本期收入及利润有所下降,且产生的相关营业外支出也有所增加。

  面对亏损的不利局面,中航地产迅速启动换帅进程。有业内人士称,中航地产上半年的亏损金额还是比较大的,此时换帅,也说明了企业希望扭转局势的决心。

  据《证券日报》记者了解,石正林此前在中航内部曾长期担任中航地产总经理、物业管理公司的董事长,钟宏伟曾任中航地产副总经理,两人对公司业务非常熟悉,不存在适应期的问题。

  变身机构物业集成服务商

  2016年10月份,中航地产宣布以20.3亿元现金向保利地产(行情600048,诊股)出售其房地产开发业务相关的资产与负债,目前已完成过户。而这也标志着中航地产正式启动转型。

  中航地产在当时的公告中表示,退出房地产开发业务后,中航地产未来的战略核心将变为物业资产管理,并围绕机构类物业资产,重点发展物业及设备设施管理、资产经营、客户一体化服务外包三项核心业务,全面向轻资产化转型。

  实际上,随着增量规模的积累,中国的房地产市场已从“增量时代”进入到“存量时代”,物业管理和改造更新无疑也迎来了自己的“黄金时代”。“2015年全国物业管理费用总规模约为6500亿元,预计2020年前后,可达到万亿级的市场规模。”广发证券(行情000776,诊股)首席房地产分析师乐加栋表示。

  而面对不断变化的房地产市场,中航地产此前便加大了非开发业务的投入力度。例如2016年,在公司四大业务的营收增速上,房地产业务的营收增速仅为5.68%,而物业管理业务则达到了29.14%,建筑业更是实现了83.97%的增速,其他业务则为10.4%。

  这其中,物业管理无疑是中航地产未来一段时间的战略核心业务。

  据悉,作为中国最早的物业管理公司之一,中航物业不但是物业管理行业首批国家一级资质企业,同时还在行业中率先引入精益六西格玛、平衡计分卡等先进管理工具,以及ISO9001、OHSAS18001等保障体系。

  仅2016年,中航物业便新签年度合同额超5亿元。截至2017年5月份,中航物业管理机构类、商业类、住宅类项目总数416个,总面积4860万平方米。业务范围覆盖深圳、北京、上海、广州等二十多个城市。

  同时,根据中航地产的财报显示,2016年公司物业管理业务实现净利润11877万元,为地产业务净利润的3.6倍,可以说物业管理业务在去年便成为公司的主要利润来源。

  “中航物业在国内机构类物业管理市场中占据领先地位,服务的机构物业项目包括国家环保部、商务部、最高检、司法部的办公楼。同时,中国人民银行总行、中山大学等也是中航物业的客户,其业务全面涵盖了政府、学校、金融、公共事业和写字楼。”光大证券(行情601788,诊股)分析师陈浩武表示。

  实际上,随着我国城市化发展日益成熟,物业资产管理的重要性也日益凸显。根据中国指数研究院提供的数据,2016年百强物业管理面积总值达54.5亿平方米,占全国物业管理面积的比例为29.44%,较2015年提升了约1%。光大证券的研究报告则指出,中航物业在机构物业管理行业具备显著的规模优势,未来将持续受益于行业集中度提升。

  此外,有知情人士透露,为了成为中国最大的机构物业集成服务商,中航目前已搭建了智慧物业管控平台和设施设备平台。

  物业管理与物业资产双经营

  而中航地产未来的潜力,亦与其物业管理与物业资产双经营有关。

  除上述所说物业管理经营之外,中航地产在商业地产经营方面也已经初具规模,形成了以“九方购物中心”品牌为核心的商业管理能力。目前经营的6家九方购物中心分别位于赣州、成都、九江、昆山、深圳华强(行情000062,诊股)北与深圳龙华,总营业面积超过68万平方米,出租率也保持在较高水平。

  据悉,未来九方业务发展方向将坚持轻资产扩张模式,一方面采取大资管模式,参股设立基金并推动项目的获取及持续运营;另一方面,采取品牌输出、管理输出及顾问咨询等方式实现规模扩张。

  “剔除因股权之争以及雄安概念暴涨的万科和华夏幸福(行情600340,诊股),A股地产公司的PE大多在10倍左右,而即便是在估值水平更低的港股,其物管公司的行业平均PE水平也是35倍,做商业运营收租的公司,PE则是30倍甚至40倍。所以无论是从公司未来发展,还是市值管理上,中航地产这次战略转型都是非常具有前瞻性的。”有分析人士称。

  此外,截至2016年年末,中航地产尚有6个房地产开发项目和2个储备项目,除一处位于天津外,其他均位于近期去化快速的三、四线城市。对此,有不愿具名的分析师指出,“公司的业务转型期将持续一段时间,而这些留存的优质项目大多进入了结算收获期,可以帮助中航地产更好的度过转型期”。

  (王峥)

关键词阅读:中航 平衡计分卡 保利地产 估值水平 地产业务

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