都认为富力收购万达酒店赚了 这家机构却说买贵了

1评论 2017-07-21 11:09:48 来源:经济观察网 低风险隔夜套利2%技巧

  7月19日,本来是融创和万达关于收购一事签约时间,但富力地产的意外出现让交易发生了戏剧性变化,当天,富力以199.06亿元价格拿下万达77家酒店,融创以438.44亿元和承接454亿元债务代价获得13个文旅项目91%股权。

  77家酒店账面资产净值为330亿元,每年应收大约在50亿元左右,融创以不到200亿元收购对价拿下等于打了6折,难怪王健林认为富力捡了个大便宜,“放眼全球,这样低价的收购机会百年难遇。”

  在万达、融创、富力三方签约仪式上,王健林、孙宏斌和李思廉也纷纷表示,这是一笔三方共赢的交易。20日,三方旗下上市公司股价出现较大幅度上涨,说明交易获得了资本市场认可。

  不过,申万宏源(行情000166,诊股)(000166,股吧)最近研报并不看好这次交易,认为富力买贵了。

  便宜还是贵了 7月19日,万达与富力签订协议,富力以199.06亿元价格收购万达旗下76家酒店全部股权及1家酒店70%的股权。77家酒店建筑面积386.5万平方米,共有23202间客房,折合成本每平方米6000元左右。

  按照双方约定,交易付款共分三期,签约3天内富力向万达交20亿元定金;3个月内具备交付条件后再次支付80亿元,并完成交割;2018年1月31日前支付完成最后99.06亿元交易尾款。

  对于富力来说,77家酒店账面净值为330亿元,交易价格仅为账面净值的6成,每家平均收购成本接近2.6亿元,富力自己开发一家酒店成本是5.4亿元。自己开发不仅成本高,而且新建酒店需要4-5年才能成熟,如果自建77家酒店至少需要20年时间。从万达收购过来的77家酒店多数已经进入稳定盈利阶段,富力接手后省去大量前期费用。

  不过申万宏源证券并不看好这笔投资,其认为,77家酒店除去未开业的2家,2016年共实现利润8.74亿元,全部开业后净利润不会超过10亿元,“给予目标估值约为10倍PE,则该酒店资产包的合理价格应约为100亿元。”

  按照申万宏源的说法,富力花费199亿元购买万达77家酒店,非但没有“捡便宜”,而且还多花了近百亿代价,“虽然富力收购万达77家酒店与账面净值相比折价40%,但我们认为该收购价格并不如想象中地有吸引力。”

  财务好转还是恶化 富力购买万达77家酒店后,对于其资产和财务状况带来哪些影响?

  按照双方约定,万达将77家酒店资产、土地权益剥离到子公司,富力收购子公司。交易完成后,富力的净资产增加了100多亿元,负债率从2016年79.9%可以下降到74.9%-75%,改善了富力资产负债水平。

  同时,2017年上半年富力完成400亿元收入。截至3月底,其账上还有245亿元现金,自有资金完全可以覆盖收购支出,而且万达已经将77家酒店债务进行剥离,富力收购后不会增加新的负债。

  申万宏源则认为,2017年上半年富力实现合约销售390亿元,同比增幅为30%,而核心开发商(申万宏源研究行业覆盖开发商)同期销售收入同比增幅为56%,富力上半年销售增幅在核心开发上中位居倒数第三,远远落后于平均值。

  同时,富力上半年拿地支出高达200亿元,超过2016年全年140亿元拿地金额,截至2016年末,富力总负债高达1230亿元,净权益负债率为175%,也远远高于核心开发商78%的平均水平。

  申万宏源预期,2017年富力中报中,其总负债规模和净权益负债率还将进一步上升,“而在房企融资不断收紧的情况下,富力销售前景不甚明朗,净负债率继续上升,均加剧了我们的担忧。”

  为此,申万宏源将富力目标价定位10.5港元,与当前富力股价相比相差18.7%,“我们重申富力地产减持评级”。

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