孙宏斌的“新猎物”

1评论 2016-12-06 04:50:35 来源:时代周报 作者:刘娟 下周就这么干!稳了!

  [摘要] 如何“快准狠”适时出击,这考验孙宏斌团队的判断能力。日前在接受时代周报记者采访时,孙宏斌吐露心声,他信奉选择和判断大于一味努力。比别人提早半年布局,这才能保证融创安全。

  孙宏斌的“新猎物”

  时代周报记者 刘娟 发自北京

  并购王孙宏斌的长名单里,添了一个新“猎物”—金科股份(行情000656,买入)(000656.SZ)。

  过去三个月里,孙宏斌和融创中国(港股01918)(01918.HK)旗下的三家公司以不到50亿元控股20%,让金科股份实际控制人黄红云家族不能再酣睡。

  资本腕力较量还在继续,倘若融创系意在夺取金科股份第一大股东之位,按12月5日金科股份5.09元收盘价计算,融创大概仅需不到20亿元就能追上黄氏家族25%的持股比例。

  作为近年风头最劲的房企,在行业变局之际,孙宏斌给自己贴上了新标签—做买卖,找融创。

  在今年的并购市场,孙宏斌一扫之前连续败仗的阴霾,公司三分之二土储来自于收并购:在北京、上海、深圳、南京、合肥、郑州、武汉等热门城市,融创团队皆有斩获。

  除了金科股份,拿下莱蒙国际(港股03688)(03688.HK)一举进入深圳腹地,接盘柳传志联想集团(港股00992)旗下的融科智地,都是今年孙宏斌的得意之作。

  对孙宏斌而言,2016年是扬眉吐气的一年。一个多月前,融创千亿销售的“小目标”已经提前实现,跻身行业新梯队。从成立到千亿规模,万科用了26年,碧桂园(港股02007)用了22年,融创用了13年。

  下一个十年,没有2000亿元、3000亿元进不了房地产行业前十名。孙宏斌的新征程需要现有规模再翻番。

  “房地产行业再增长已经很难。”孙宏斌在几天前的演讲中坦言,这次调控力度超过之前每一次。融创的未来在哪里?买对地方、买对时间、多借点钱。

  房地产行业格局正在发生微妙变化。昔日地产领袖王石任志强等人正在作别这个时代,新一批善用资本猎取机会的群体正在崛起,孙宏斌、许家印等人都在其列。

  如何“快准狠”适时出击,这考验孙宏斌团队的判断能力。日前在接受时代周报记者采访时,孙宏斌吐露心声,他信奉选择和判断大于一味努力。比别人提早半年布局,这才能保证融创安全。

  这都源于他作为一个生意人的买卖哲学,“开发商都有自己的计算方式,每个人的日子自己过”。

  A股首秀:3个月逼近黄氏大股东

  4个月前,黄红云突然辞去金科股份(000656.SZ)董事会主席、董事等公司一切职务,仅保留实际控制人身份一事,在此时有了最清晰的解释—牵涉一宗操纵证券市场罪案,他需要切割,给一手创办的金科地产王国设一条护城河。

  自成立26年以来,金科一直是以家族企业的形成存在,黄红云夫妇充当了绝对的控制人角色。孙宏斌的出现,打破了这种独大的局面。

  在这场A股首秀中,孙宏斌露了一把肌肉。据时代周报记者了解,截至今年11月28日,以不到50亿元,融创系对金科股份的控股已达20%,逼近持股25%的黄红云家族。

  时间倒回2016年9月20日,这是改变金科股份日后命运的关键一天。孙宏斌和融创实际控制的天津聚金以40亿元认购规模,高于4.41元/股的价格成为金科股份的定增“伙伴”,并以16.96%的持股份额成为后者第二大股东。

  在当天早上9:00-12:00集中接收报价时段内,有9名投资者参与申购报价。在4.41元/股价格之上,金科股份一共收到了53.5亿元的认购规模,天津聚金报价最高,规模最大。

  由于没有认购限额,按照此前确定的价格优先、数量优先的竞价规则,天津聚金呈压倒性优势,逆袭成功。

  现在回过头来,用金科内部员工的话来评价就是,“老板大意了”。

  2015年8月,需要资金进行地产和新能源投资的金科股份公布了定增预案:向不超过10名特定投资者非公开发行股票,融资45亿元用于重庆、贵州等地的房地产项目开发,和新疆的风电项目。

  在国内股市一路狂泻之下,金科在今年2月对这份定增方案进行了调整:定增金额仍然是45亿元不变,但定增价格从不低于每股5.82元/股调整为不低于3.68元/股。

  金科股份选择了不确定对象的竞价发行,即价高者得,却没有在限额竞购上设置任何门槛。事实上,为防止控制权旁落,大多数上市公司都会对认购总额进行把控,比如万达商业私有化时,王健林就要求每家机构认购总额不能超过40亿元。

  尽管金科股份在公告里提到了“定增后,黄红云、陶虹遐夫妇直接、间接持股比例会由30.64%降至23.89%,实际控制人持股比例相对较低,公司有可能成为收购对象”,但黄红云团队上下并不以为然。

  这才让孙宏斌找到了机会。媒体援引黄红云身边人士的话称:“老板获悉融创入股之后,第一时间就与孙宏斌进行了交谈。金科是老板的基业,一夜之间,融创成为第二大股东,这事情对老板触动非常之大。”

  这场交谈,有哪些桌下协议,目前尚不得而知。但时代周报记者采访的多位人士皆表态,以孙宏斌和融创的行事风格,不会单单为了财务投资而来。

  孙宏斌的确有备而来,步步逼近。事实上,就在定增报价的前两天(9月18日),融创一口气新设了两家物业管理公司:天津润泽和天津润鼎。他们在二级市场寻觅机会,迅猛吸筹。

  金科股份11月30日发布的“详式权益变动报告书”显示,11月11日和16日起,天津润泽和天津润鼎分别开始增持金科股份,价格区间分别在4.86-5.25元和5.03-5.23元。直至当月28日,两者合计买入的金科股份占金科总股本3.04%,所支付资金总额约为8.30亿元。

  三个月不到的时间,孙宏斌成功地使用三家子公司,对金科股份持股只差黄红云家族5%不到。

  城下之盟:金科董事会里的战争

  黄红云是资本圈老江湖,个中深浅他不会不知。时代周报记者从金科知情人士处了解,黄红云曾作出过承诺,在股价低于10元/股以内会择机增持金科股份。今年9月至今,黄及其家族已发布多轮增持结果。

  身陷囹圄的黄红云,还有多少精力来布控一场控制权保卫战,还待时间来回答。从得知融创成为第二大股东之后,一场没有硝烟的金科董事会战争打响。

  9月29日晚间,金科股份迅速宣布召开股东大会审议,正式将修改公司章程提上议程。10月17日,金科股份召开2016年第四次临时股东大会,审议通过新的《公司章程》。新的《公司章程》中引入“职工代表担任董事”这一全新概念,这被视为黄红云加强未来金科董事会控制权的重要举措。

  建好新《公司章程》这一“防火墙”后,金科无压力等待融创派驻人士入董事会。11月15日,金科股份发布公告宣布,融创老臣商羽、张强获准成为金科董事会候选人。

  12月1日,金科股份2016年第五次临时股东大会上,一项关键议案获得通过—融创执行董事兼总裁商羽及副总裁张强,金科职工代表董事罗亮和周达,他们四人进入金科董事会。金科第九届董事会再度回到设立时的9人时代。

  金科股份公司章程扮演的“防火墙”能否一劳永逸地平衡董事会权力博弈?融创代表作为二股东代言人,已能对金科董事会议案有提名权、表决权。

  商羽在会上表示,融创不排除对金科股份进一步的增持。倘若融创系意在夺取金科第一大股东之位,按12月5日金科股份5.09元收盘价来计算,融创大概仅需不到20亿元就能追上黄氏家族的持股比例。

  融创上下以势在必得姿态在战斗。52岁的孙宏斌曾在中国房地产史上最重要的三笔并购案里铩羽而归,这让他身上多了几分悲情色彩。郭英成的一记回马枪,让佳兆业与融创的关系裂痕彻底撕开。因实际控制人祝义财被指定居所监视居住,孙宏斌与雨润的合作也不了了之。

  从绿城到佳兆业,再到雨润,孙宏斌最终都放手了,甚至为他人作嫁衣裳,搭钱搭人搭上融创的发展。

  2015年,融创销售额734.6亿元,排名从房企十强第10名升至第9名,但仅19.1亿元的同比增长,无异于原地踏步。这不是以前三年销售复合增长率超55%的快房企应有的姿态。

  孙宏斌说,这是他“长大”的代价。当年叱咤风云、高呼要将万科挑于马下的那个热血青年渐行渐远,一个遵守规则、成熟、从容的并购大王日益丰满。

  风险把控:买对地和点,多借点钱

  半个月前,孙宏斌接到了一个命题演讲任务。他去掉了“未来”二字,最后将主题定为“中国房企的投资逻辑和风险控制”。

  “房地产是一个很古老的行业,有人就要盖房子,根本的价值点没有变,要的还是安全、舒适、地段好。”孙宏斌说,“投资逻辑在昨天、今天和未来是一样的,所以我把未来去掉了。”

  今年“9·30”之后,多地楼市遭遇政策“寒流”。孙宏斌深有感触,“这次调控的严峻程度,很多企业是预计不足的,再怎么重视这次宏观调控都不为过。这次调控力度超过之前每一次,是自上而下的,而且实行目标管理”。

  孙宏斌的判断是,行业在快速向大公司集中。

  “房地产销售额到达10万亿元的规模后,很难再有大的增长了,但是市场份额将向大公司集中。”孙宏斌称,去年销售额前10名的房企,占全部份额的比例是17%,今年到10月底已经20%多了,前100名的占比已经40%多了。

  孙宏斌预计:“未来5-10年,前100名占比将达到70%-80%,前10名会占35%-40%,未来没有两三千亿规模进不了前10名。”

  市场份额在快速集中,空间和时间的不平衡带来生产要素的错配。孙宏斌仍坚信,即使在国内经济下行期,但中国向好的经济大趋势并没有发生变化,房企的投资逻辑也始终没有变化,“在对的时间、对的城市,买对的土地”。

  孙宏斌将2016年定义为融创的新起点。在年初,他为融创今年的路径定调了十字方针:“判断、继续布局、控制风险。”他用两手准备去“扩大粮仓”—在一手土拍现场,做好测算就拿地;在大并购序幕开启时,提前谈判进场。

  截至2016年10月底,融创实现合约销售金额约1080.3亿元,同比增长91%,提前跨入千亿房企俱乐部,也成为三年来首个新晋的千亿房企。

  在今年的并购市场,孙宏斌也一扫之前连续败仗的阴霾,公司三分之二土储来自于收并购:在北京昌平、怀柔等地,融创收购两处货值高达百亿元的别墅项目;在苏州,融创收购了德尔两个项目;在上海浦东、郑州等区域也先后收购多个项目。

  除了金科股份,拿下莱蒙国际和融科智地是今年融创团队的得意之作。

  债务沉重的莱蒙国际,让孙宏斌终于找到了进入深圳的契机。今年5月19日,莱蒙国际以近44亿元交易总额出售公司旗下的7个地产项目给融创,融创获得了位于河北燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地的188万平方米土储。对孙宏斌来说,莱蒙国际就是典型的现金流出现问题,但有价值的企业。

  今年9月中,孙宏斌又谈成了一笔“超值”生意。137.88亿元买下的,是教父柳传志的联想旗下融科置地41家目标公司的相关股权及债权,囊括42个项目的730.05万平方米可售面积,折合楼面单价只有1888.64元/平方米。

  根据孙氏的投资逻辑,风险在哪里?

  “一是现金流风险,这个很多人知道,但是不重视;二是公司有没有价值,房地产行业和别的行业不一样,别的行业并购的是资产占有率、是大脑,是专利。而这个行业并购的就是土地的价值。”孙宏斌称,自己看了很多公司,一类是现金流没问题,土地价值有问题,转着转着也会转出窟窿来;一类是价值没问题,但现金流有问题,企业活不下去,“第二类企业还好点,可以通过市场方式解决,比如找融创收购;但如果地买错了、买贵了,就没人愿意要你了。”

  这几条指导意见,又有多少公司会卖给融创。演讲的最后,孙宏斌给融创打了一个很大的免费广告,“如果你的现金流有问题,但是有价值,你可以把公司卖给融创”。

关键词阅读:孙宏斌 融创 猎物 金科 佳兆业

责任编辑:付健青 RF13564
10秒开户 中国证监会授牌   民生银行资金监管    基金超市 数据来源:盈利宝基金研究中心,巨灵数据支持 全场购买手续费4折起!
更多>> 近一年涨幅 股票型收益榜
更多>> 近一年涨幅 混合型收益榜
2016基金投资策略|9.8%高收益产品,限量秒杀 !|闲钱存盈活期,7日年化收益5%-25%
快来分享:
评论 已有 0 条评论