帝国金业:香港政府措施难阻楼市升势?

1评论 2016-11-22 11:26:42 来源:中国网 300494还有几个涨停板?

  前文就略说了过去数年,香港楼市火热的几个原因。在数字上,单以回报率去计算,香港的物业一直吸引资金流入。近日香港政府再推出所谓「辣招」,更被视为「最辣」,希望再压抑香港住宅方面的需求,划一对将购买第二套房的买家征税15%。不过,香港社会近年不断有声音指出,政府的措施根本不能压制楼房价格,而是助长了升势,因供应方面的扭曲,是一大问题。

  事实上,有经济学者或业内人士指出,政府措施未能对症下药根本是升市主因。最为人诟病的是SSD额外印花税,原意是打击炒家在楼市中短炒获利,规定物业若在买入后3年内放售,都需要缴重税。措施一方面降低了投资需求,但更明显的情况是所有住宅物业持有者,不论是普罗大众还是投资者,都不愿在市场放售单位,主因担心再次购入住宅后,便被锁定放售时间。所以,既然楼市短线扣税后无利可图,投资者便不再当炒家,变成长线投资者将单位租出,由于他们根本不急于放售,变相在市场上二手住宅供应买少见少,供应更加短缺,成为升市的一大动力,楼房价格越升越高。

  这次政府再推新政策,被视为「最辣」,但暂时看未必有太大作用。上周消息公布后,据市场消息报导,楼市买家仍然十分活跃,不少首次置业人士未有影响,更有加快入市迹象。一方面,目前香港楼市仍是用家主导,大多为首次置业者,另一方面,投资者可借其他身份(例如子女)名义入市避税。

  再者,新措施推出后,投资者更不会轻易出售手持物业,因这些投资者一向持多个单位,若要转购其他住宅投资的话,都需付重税,变相增加了成本,如现时售价不合意,便宁可继续出租。这又回到刚才的问题,市场盘源供应更短缺,推升楼房价格。而在用家的角度,即使他们观望后市,但若未置业者,仍需租住单位,中长期令租金水平上升,同样支持楼房价格向上。

  不过,二手市场停顿,只要一手市场配合推出,便有望提升供应,楼市升势能否放缓? 首先,一手供应要视乎发展商的取态,是否会减价求售。就近期香港楼市的状况,每逢新盘推出,都例必人山人海,所出售的单位基本上都是以抽签形式分配。在商言商,地产发展商根本没有大必要减价求售。相反,刚才提到,如果二手住宅的业主更加「惜售」,市场供应大减,首次置业买家更倾向流入一手市场抽签,每个新楼盘都随时超额10多20倍,市场气氛升温,一手住宅亦不排除提价,慢慢放售。

  那一些较小型的发展商,未必能拖迟太久,因财务上或有套现需要,仍会推出单位作供应。不过,按过往的经验来看,发展商或会推出税务补贴的优惠,吸引买家,例如补贴一半或以上的印花税,希望投资者入市。不过,所谓「羊毛出自羊身上」,发展商或会背后将单位平均售价提高,抵销推出的优惠,变相所谓「额外」的印花税,由首次置业和投资者摊分。若一厢情愿认为发展商减价出售住宅,恐怕有点不切实际。换句话说,措施不但不能压制整体楼房价格,反而违背了政府政策的原意。

  所以,几年来香港政府推出的压抑措施,被指乱石投林,不无道理。过去的加税及收紧按揭等措施,令入市门槛大大提高,反而阻碍了香港一般的楼市小用家进场投资,难以在楼市升势中获益。财富不能有效分配下,亦令社会产生错觉,认为楼市成为富户的「玩意」。(续)

  —完—

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  (梁启俊)

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