远洋产业:未来盈利方式之一是证券化

1评论 2016-09-18 08:40:43 来源:经济观察报 作者:张凤玲 套住了,怎么办?

  近日,落地北京密云的远洋·云谷智能核心研发产业园是远洋在产业地产的首次尝试。

  中国人保集团6000个座席的呼叫中心以及配套的两个公寓,已经在远洋·云谷智能核心研发产业园投入使用,而远洋天著春秋周边的国家保险产业园想象空间则更大。

  保险企业职能部门开始由市中心向外移动,背靠大股东中国人寿(行情601628,买入)和安邦集团,远洋产业认识到并开始抓住这一机遇。

  不过远洋集团写字楼事业部产业发展业务负责人刘宫认为,远洋做产业最大的难点在于对产业的认识、把握和了解;优势是投资、建设、开发和融资,“成熟的产业地产商优势在于懂产业,知道产业怎么玩、怎么做、怎么孵化”。

  问:远洋·云谷智能核心研发产业园落地,有企业有意向吗?

  刘宫:产业园的方向是智能制造产业研发的上游,举个例子,比如西门子,是智能制造产业研发的上游端,给企业提供系统集成软件服务;下游比如ABB,用机器人(行情300024,买入)生产产品,这可能就不是我们的客户。

  由于土地和园区的性质,我们取的是产业前端的企业。

  问:前端产业园,远洋优势在哪里?

  刘宫:第一,远洋23年品牌积累、全国性布局、资源的协调、跟各地政府关系的融洽度,这是我们拓展产业业务很大的优势,也是我们的积淀。

  第二,就这个产业园来看,我们会和国内外知名的一两家专门做智能制造核心研发的企业,形成战略合作伙伴关系,通过龙头企业、技术服务平台的引入,带动整个产业园区未来招商的渠道和客户的积累,这是我们最大的优势。

  第三,是远洋集团多元化投资的方式,未来对某些产业的投资是非常(有帮助的),产业地产业务非常符合集团发展的战略和策略。

  问:产业地产发展离不开对国家政策的敏感性。

  刘宫:确实,产业发展要结合国家的大政方针,产业的发展规划要理解国家要做什么,每个地区要做什么。

  国家提出了《中国制造2025》,北京市提出了《北京创造2025》,密云也有自己“十三五”发展方向。在这样的政策背景下,很显然,园区在密云,不可能做文化创意,这不是密云十三五发展的方向,我们可能会做生物制药、新能源汽车爱基,净值,资讯高端制造爱基,净值,资讯、智能制造等,由密云区政府未来主导。同样的道理,如果去上海松江等,我们也会参考当地的产业发展趋势和产业政策,紧跟国家政策,这是做产业的特性。

  问:远洋产业园区的运营模式是什么?

  刘宫:我们会搭建一个很完善的、与智能制造有关的综合性平台,有公共技术服务,有常规产业运营服务,还会结合远洋自身资源,例如远洋资本、房地产金融等,未来可能在园区里对应建立专项的产业基金去投资。

  收益,第一是租售收益,第二是常规的运营服务收益,第三是产业金融投资收益,包括未来还会有资本证券化的收益。

  问:未来远洋资本和远洋服务在产业园区中有哪些资源?

  刘宫:因为历史积累的原因,远洋只在事业部的板块里有产业发展。

  密云的项目,如果未来跟居住、工作结合在一起,就需要服务业的支撑,将有很大的合作空间,现在客户服务业的创新业务也在密云项目做公寓租赁,还包括提供社区食堂等。

  随着产业的发展,聚集人口的增加,衍生的需求非常可观。

  从资本的角度看,远洋资本更多的是围绕集团的核心业务。未来产业地产形成核心利润点之后,是非常好的资本对接点。目前,我们想把产业园区做好,把产业园区发展的业务做起来。

  问:园区现在具体落实情况怎样?

  刘宫:数字信息产业基地,里面做了约5万平方米的呼叫中心,还有4万平方米的配套公寓,形成了小的园中园,中国人保集团有6000个座席在呼叫中心,配套2个公寓,已经投入使用。

  问:除了密云产业园,在其他的地方有考虑吗?

  刘宫:肯定会有考虑,既然把产业地产从一个项目上升到业务体系,肯定不是依托一个项目,而是去依托整个业务。

  但目前来讲,首先产业地产业务对远洋是新事,依托现有密云项目带动业务,首先做的是把密云项目做好,这是很现实的。

  同时,我们也会在京津冀、广深这些热点区域,梳理集团内部相关的资源。远洋最大的优势是在全国都有布局。先把项目做好,把集团内部资源梳理好,第一锻炼队伍,第二增加经验,资源的获取够一定量的时候再去谈可持续发展,是这样的思路,而不是上来就布多大的局,要循序渐进。

  问:对于开发过程当中可能会遇到的资金比较慢的问题,远洋怎样考虑?对后续开发建设的资金和投资回笼问题怎样考虑?

  刘宫:做产业,为什么强调要有产业引入,没有客户就没有钱可投,很多产业做得好,都是先有客户。远洋要立足于有客户,或者说,产业和行业落地的时候,客户群清晰,再去发展,资金回笼相对有一部分保证。

  项目后续发展空间很大,对政府来说,发展产业很重要的一点是发展地方经济,我们如何帮助地方发展经济,是保证后续能够做大的重要一点。如果我们在客户引入上不能够突破,也做不好(这件事)。

  一旦进入良性的循环,相信以目前密云项目方方面面的优势,我们是能够健康地去运行的。我们的服务对象有两方面,一是终端的客户和用户,另外是地方政府。

关键词阅读:远洋产业

责任编辑:赵昀伟 RF11518
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