空置率40%但蓬勃发展,优办网发布京沪联合办公空间数据

1评论 2016-06-15 10:56:00 来源:中国网 易尚展示大赚16%方法免费分享

据不完全统计,截至2016年初,中国联合办公空间数量已经超过2300家。作为全国最大的互联网办公租赁平台,优办网自2015年起便率先推出了联合办公版块,一直以来与北京、上海超过200多家知名空间保持密切合作,为用户提供最全面的联合办公租赁服务。基于对京沪地区联合办公空间的长期关注和数据积累,优办网首发北京、上海联合办公空间数据,呈现最真实的联合办公空间发展现状。

何谓联合办公空间?

联合办公空间源于Co-Working Space一词,可以理解为来自不同公司或组织的个人在共同的空间进行办公。联合办公这一模式起源于欧美,近年来在国内得到迅速发展和普及。

此次优办网发布的北京、上海联合办公空间数据来源于对优办网200多家空间合作伙伴的长期动态跟踪,以联合办公空间为主,涵盖少量具有联合办公属性的商务中心。

北京联合办公空间分布图

性价比:3000元以下是主流,上海更比北京贵

优办网数据显示,北京上海联合办公空间约70%的空间单个工位价格在3000元以下,其中北京为77%,上海为67%。该价格区间内,上海联合办公空间价位略高于北京:上海空间的主流工位单价在2000~3000元之间,约占目前上海整体空间的36%;北京过半的办公空间工位单价在1000~2000元之间,而上海该价格区间的空间仅占28%。即便是不走低价路线的WeWork,在上海的定价也在2200~3300元之间,处于中等水平。而占据北京上海市场联合办公空间市场价格顶端的则均为商务中心。

北京、上海联合办公空间价格区间分布

由此可见,大部分联合办公空间价格倾向于走亲民路线,相对较低的租金、精美的装修、齐全的办公配套设施,以及丰富的休闲娱乐空间共同构成了空间的性价比优势,使得联合办公空间成为初创公司以及过渡性需求用户的完美选择。

空间集聚:聚集效应明显,上海相对均衡

除了灵活的工位租赁方式及极具竞争力的价格,便捷的地理位置也是联合办公空间迅速风靡全球的另一个重要原因。国内联合办公空间选址也同样非常注重地理位置,往往选择在创新型企业聚集的地方,这就造成了北京、上海联合办公空间的聚集效应。

北京、上海联合办公空间位置分布

在北京,朝阳区和海淀区占据了联合办公空间的88%的江山,朝阳区CBD商圈、以中关村(行情000931,诊股)为代表的海淀区、朝阳区望京酒仙桥商圈分列前三。而朝阳区的望京酒仙桥商圈、CBD商圈以及其他地区共占北京联合办公空间的62%,涵盖优客工场、创客传奇、无界空间、FUNWORK、科技寺、磨坊工场、纳什空间、Fourwork富空间、极地国际创新中心等众多知名空间品牌。海淀区则占据了北京空间数的26%,囊括了中国村SOHO 3Q、联合创业办公社、纳什空间、3W咖啡、优客工场、氪空间等知名空间。上述空间聚集区域最大的特点就是创业氛围浓厚,创业公司众多,而土地资源相对稀缺。西城区、石景山区以及其他北京周边区域总共则只占北京空间总数的5%左右。

在上海,由于区域划分更细,联合办公空间分布相较北京更为均匀,但以黄浦区、长宁区、静安区、浦东新区、徐汇区为代表的五大区域也占据了上海整个联合办公空间数量的76%。这几大区域被方糖小镇、WIZWORK、SOHO 3Q、桔子空间、WE+、云享客等空间以及德事、艾可士等商务中心所占据。而黄浦区、虹口区、卢湾区空间数量则明显下降,三个区域总共仅占上海空间总数的13%左右。

空间面积:寸土寸金,2000㎡以下是主流

北京、上海等一线城市土地资源有限,可谓寸土寸金,导致办公租赁成本居高不下。加之大部分联合办公空间资金及拿地能力有限,目前多选择一些小面积场所改造而成,并以工位形式为主对外租赁。

北京、上海联合办公空间面积分布

优办网数据显示,北京上海联合办公空间面积均以2000㎡以下为主,其中北京该面积空间数占比达54%,上海更高达63%。这类小而美的空间代表有3W咖啡、AC加速器、CAS LAB、桔子空间、BAT创意公社、WE+等。而面积在2000~4000㎡之间的空间,北京约占20%,上海为27%。5000㎡以上的大面积空间则相对较少,仅有少量空间如优客工场、和空间、磨坊工场在部分区域具有相关优势,面积可达到5000㎡以上。当然,在北京、上海也不乏个别超级面积大户,如,创业公社在北京的空间面积高达30000~40000㎡,上海的飞马旅面积也在30000平米以上,SOHO 3Q在北京和上海的一些分店的面积也在10000~20000㎡之间。

工位数量:集齐150个工位,即可联合办公

工位租赁、独立办公室租赁是联合办公空间的一个特点,工位数是直接关系到联合办公空间的容纳用户的能力。

北京、上海联合办公空间工位数

由于北京上海空间面积以2000㎡以下为主,因此,就工位数量而言,两地单个空间工位数也以150个工位以下居多,其中北京占比46%,上海占比49%。京沪两地约80%的空间工位数量都在300个以下。而反观那些拿地能力较强的大型空间,在经营上,也并非均以联合办公空间为主。以拥有数万平米的中关村创业公社和石景山创业公社为例,均存在较大面积的整租情况,其工位数量仅为几百个。

空置率:北京上海徘徊在45%以下,相对稳定

中国联合办公空间刚刚兴起,盈利模式正在探索中,大多数空间目前只能靠租金实现盈收。空置率是衡量写字楼行业是否处于健康发展状态的一个重要指标,对于联合办公空间也有重要意义。虽然北京、上海不乏科技寺、某些无界空间、P2、WE+、LinkPlace等近乎满租的空间存在,但从优办网上北京、上海市场200多家大型联合办公空间工位数据变化的结果来看,自1月份以来,北京、上海联合办公空间平均空置率维持在40%~45%之间,但这其中很大一部分是因为新开张的空间正处在初始租赁期。其中3月份空置率有一定降低,5月随着部分短租客户的到期,平均空置率有小幅上涨。

北京、上海联合办公空间空置率走势

空间运营&服务:差异化个性打造仍需探索

优办网对北京、上海联合办公空间的调查显示,开放的工位、路演厅、功能化齐全的休闲区、入驻免水电费、网络费及物业费等优惠,以及多元化的空间分享活动等构成了大部分联合办公空间的基本要素和特征。为了从越来越同质化的空间中跳脱出来,部分空间也着力打造自我特色,如WE°空间草场地店主要吸纳设计公司,北京电影学院的公众空间主要面向影视制作类公司,汉美中国的雅宝路WORK则是一个VR产业园区,主要面向VR类公司。另一类是提供差异化的服务,如无界空间三元桥及望京店中设有睡眠间,梦想+着重打造科技化的智能办公环境,WeWork提供优质的社区运营和会员服务等。然而,整体而言,目前空间的同质化问题仍然较为严重。除了为用户提供基础的办公场所,联合办公空间如何利用真正差异化、个性化的运营和服务来挖掘和创造更大的价值?这是空间们需要进一步思考和不断探索的方向。

优办网认为,2016年将是联合办公空间发展的关键之年。外部来看,WeWork已经加入中国联合办公市场的争夺,对国内的空间必然形成挑战。内部来看,众多空间的崛起必然导致竞争的空前激烈,伴随知名大型空间从从竞争走向联合。联合办公空间是否会出现大规模的并购跟淘汰?优办网将持续关注。

近期,优办网即将举办“发现最美办公空间”大型评选活动,帮助大家发现身边最具特色的办公空间,敬请期待与参与。

 

 

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