【年报解读】“快、准、狠”猛攻一二线城市 多家闽系房企去年业绩亮眼

1评论 2016-03-31 19:13:56 来源:一财网 罗韬 华资实业20%大肉分享

    过去一年,有这么一群房企活跃在土地拍卖市场,他们的老板多数发家于福建。目前,这些公司大部分已经完成上市,并希望更快向全国布局。曾经这些开发商因为扩张迅速风险过大也遭人质疑,但在2015年的市场洗牌下却因为这种“猛劲”取得了不错的业绩。

    快速增长

    《第一财经日报》记者梳理发现,世茂房地产(00813.HK,下称“世房”)、阳光城(000671.SZ)、旭辉控股(00884.HK,下称“旭辉”)、泰禾集团(000732.SZ,下称“泰禾”)、融信中国(03301.HK,下称“融信”)、禹洲地产(01628.HK,下称“禹洲”)等在近期纷纷公布了年报,其中大部分营收和净利润都保持了较高水平的增长。

    阳光城在2015年度实现营业收入223.8亿元,同比上年138.94亿元增加61.08%;净利润为17.33亿元,同比增加35%;归属于上市公司股东净利润14.18亿元,与2014年13.24亿元基本持平。同时,阳光城在2015年通过多种方式共计获得17个项目,其中通过公开招拍挂获取11个项目,通过收购在建工程或并购共计获得6个项目,股权收购价格为41.82亿元。

    可以看到,阳光城在2015年实现了不错的营业收入和利润增长,虽然利润增幅并未有营业收入的增幅大,而这个主要是受到行业利润率普遍下滑的影响。而其收购的项目给阳光城带来了不错的利润回报,使得阳光城业绩良好。

    同样,泰禾的2015年年报显示,其实现营业总收入148亿,同比增长76.93%;实现归属于上市公司股东的净利润为13.3亿,同比增长69.00%;收益为1.23元/股,同比增长60.06%。

    得益于泰禾在一二线城市的提前布局,其之前拿到的很多看似天价土地目前更是成为其优质的土地储备。此外,由于其“院子”系列的产品为别墅类产品,具备较强的产品溢价能力,这个也大大提高了其利润和营业收入。

    融信在不久前刚刚登陆资本市场,根据其年报显示,融信2015年实现合约销售119.17亿元,同比增长达33.15%;公司净利润达14.06亿元,同比增长180.27%。同时,得益于报告期内收益的大幅增加,公司期内毛利迅速增长138.09%,达27.14亿人民币。

    由于融信专注一二线城市和中高档改善型产品,过去一年产品价格有所提高,对于营业收入和利润都有不错的贡献。

    相比之前,早年就迁址上海的世房则少了上述几家房企的锐气。根据其2015年年报显示,世房的营业收入约为577.33亿元,较2014年增加2.9%,其中94.6%的收入来自物业销售,5.4%的收入来自酒店经营、商业物业租赁及其他业务。但是其年度利润为81.6亿,同比下滑14%。

    规模的增加利润却下滑,主要还是因为世房在三四线城市的项目采取了“以价换量”的销售策略。

    此外,世房并未完成全年销售目标,仅完成全年销售目标的93%,是房企中少有的未完成目标企业。虽然管理层对外表示其追求稳健经营,但是其规模已经跌出前十,世茂也并未有上述企业那么强的增长能力。

    稳健扩张

    曾经,这些闽系房企最被人诟病的就是其使用高杠杆的方式进行扩张。而随着这些企业的上市和日渐成熟,快速扩张的同时步伐也更加稳健。

    记者在阳光城年报中看到。报告期内阳光城的加权融资成本9.41%,同比下降1.5%;销售及管理费率合计4.52%,同比下降1.43%。

    无独有偶,泰禾在2015年通过过发债、定增等多种资本市场融资方式,全年募资金额达120亿元,极大地改善了公司资产结构,降低公司的资金成本。2015年公司负债率从89.22%下降到79.86%,公司财务稳健性开始增强。

    禹洲的2015年底平均融资成本降低至7.00%,同比下降1.49%。由于过去一年境内融资窗口打开,禹洲分别发行了人民币20亿元的私募公司债及人民币30亿元的公募公司债,票面息率分别为6.7%及5.1%。

    旭辉2015年完成境内公募债券发行共计人民币40亿元,利率分别为4.95%与5.96%。随着境内融资比重的加大,旭辉2015年境外外币贷款总额占总贷款额下降至44%,债务结构得到优化。

    显然,在过去一年的一二线城市回暖的情况下,谁抢到土地谁就成为这个市场的受益者。而这些闽系房企就是依靠“爱拼才会赢”的精神,在地产江湖里面迅速杀出一片探底。

    虽然这些房企在2015年销售表现良好,同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者:“由于2015年市场需求过度释放,2016年已经没有足够多的存货供市场销售,市场调整也是理所当然,2016年实现较大规模增长的难度增加。同时,行业利润率开始下行,一味追求规模未必是好事。”

    易居中国执行总裁丁祖昱认为,未来两年房企销售量还会在高位,行业集中度还会继续增加。在规模和利润的平衡中,闽系房企可能还要进一步面临考验。

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