中国式“强监管”整治房产中介乱象

1评论 2016-03-29 22:02:39 来源:一财网 罗韬 赶紧加自选!这票可能要成妖

    随着中国进入存量房时代,房产中介受到的关注越来越多。

    房产中介的行业生态影响每一个购房者。对于近期楼市较为火爆的上海和深圳,政府更是几乎在同一时间宣布对于房地产中介的规范整治。

    3月25日,上海市公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,要求加强对房产中介机构的监管,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。无独有偶,深圳市发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》中也提到,坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为,规范中介机构和从业人员经营行为。

    易居中国董事长周忻告诉《第一财经日报》记者:“目前中介行业里面8.8万家企业,其中30%是品牌企业,20%是加盟企业,50%是中小企业。上海更分散,有更多的创业型企业,中小微企业根植在社区,这些中小型中介掌握上海超过50%的交易量,但是却没有良好的交易平台和服务能力。”

    记者采访获悉,在资本的助推下,房产中介行业过去一年加速洗牌。退潮后,这个行业到底有哪些问题,这些经纪人目前的状况又怎么样,未来这个行业究竟如何发展呢?

    大扩张

    二手房交易越来越多,资本看上了一线城市的存量房交易,使得房产O2O企业迎来风口。如果一家中介有足够多垄断的房源,该中介就像一个信息流量的入口或搜索引擎,可以在最短时间帮客户匹配最合适的产品。

    去年3月,德佑地产与链家地产合并。时任德佑地产总裁的邵非告诉《第一财经日报》记者:“中介行业竞争变化巨大,我们认为行业的窗口期只有1~2年,这个时期将出现一次行业大洗牌。2015年开始,整个行业不仅要从房源客源上进行竞争,还要比拼线上能力和融资能力。”上海链家在借助资本力量疯狂扩张后,门店数量从200家迅速飙升至超过1200家。

    爱屋吉屋凭借优惠的佣金和无门店优势快速发展,并在上海市场取得了租房市场排名第三的成绩。爱屋吉屋去年11月完成E轮1.5亿美元融资,共计融资3.5亿美元。悟空找房则完成了数千万美元的B轮融资。

    去年11月,平安好房董事长兼CEO庄诺表示,“互联网+租房”是O2O时代的下一个风口,宣称平安好房将拿出6亿元补贴,杀入租房领域。

    上市公司也没闲着。去年12月,明牌珠宝(002574.SZ))发布公告,以现金4亿元受让好屋中国16.00%的股权,并以现金3亿元对其进行增资。交易完成后,公司将合计持有好屋中国25%股份。

    房多多合伙人金治国告诉本报记者:“二手房的市场交易额6万亿元,新房交易额8万亿元,大部分二手房中介还是通过贩卖信息来获取收益。相比于国外发达市场,目前国内二手房交易的服务还没有真的开始。这里面的空间很大,因此会出现颠覆行业的公司,风投自然出现。”

    资本涌入的逻辑并不复杂,成交量是关键。以上海为例,目前上海二手房交易量是新房交易量的两倍。链家提供的数据显示,2015年上海二手房共计成交36.47万套,环比上涨85.79%,成为历年二手房交易量最高的一年。

    一份名为《存量房时代的房地产市场研究》报告指出,北京、上海、广州、深圳等一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。目前,这些城市核心城区新增供应量已经很少,新建商品住房主要集中在城市郊区。一线城市的住房市场已率先进入以存量房交易为主的阶段。

    房产中介过去一年纷纷上调业务员的底薪。点起第一把火的是爱屋吉屋,在进入上海后直接将经纪人的底薪提高到了6000元,挖走了大量传统中介的业务员。随后,上海链家把零经验业务员的底薪提高到了每月3000元,且只要开单(做成一笔交易)就立马提高到5000元。

    泥沙俱下

    随着房产中介的大扩张,对于业务员的需求量越来越大,加上同业竞争纷纷提高收入门槛,保安、服务员、快递员等纷纷进入房产中介经纪人行业。由于市场的快速膨胀,这些根本没有任何二手房销售经验的人必须要快速进入“状态”,使得整个房产中介行业的服务质量也随之下降,在高收入高返点的利益驱动下,“不择手段”、“破坏行规”时有发生,监管和自我约束变得越来越难。

    另外,房产中介行业每年约30%的淘汰率。虽然市场很好,但并不是每个人都适合做房产销售这个行业,能够掘金的毕竟还是少数。高流动性及二手房业务膨胀所需的大量业务员之间的矛盾给房产中介公司带来新的困境:经纪人队伍似乎一直处于参差不齐的状态。

    《第一财经日报》记者在上海走访多家房产中介门店发现,部分接待客户的中介人员往往会因为个人说辞不当给客户带来糟糕的体验。

    由于信息不对称,一般中介人员会和房东约定一个集中看房时间,然后集中自己的资源约购房者看房,并隐藏其他房源。当购房者去询问中介的时候,看到的房源就只有这个房屋,购房者也会按照房东的时间去看房。这样一来,就会出现很多购房者同时看房的情况,甚至有房东开始当场拍卖自己的房屋。

    中介人员哄抬房价的行为,其实是破坏了市场的规则。而这些业务人员为了卖房也是想尽办法,比如经常在自己的朋友圈中晒出各种抢房的照片。

    一张抢房的照片会被其他人反复利用,不懂市场的购房者受到这样的渲染,很难不被影响。例如,此前传播很广的一张图片就是上海交易中心人满为患的图片,很多中介说是因为购房者太多造成。但事实上,里面很多人只是因为周末去办理退税,而在房产中介的渲染下仿佛大家都在排队过户。

    此外,很多业务人员会不停打电话发短信给客户。“您好,我们得知下个月房产交易中心评估价会上涨50万,这将影响到房屋成交的各类税费,为了您的权益希望您可以尽快成交。”

    这样做的目的很简单,促进成交。但事实上,房产交易中心的评估价一直会保持动态调整,而一些购房者却并不知情。

    对此,各家中介都通过培训来进行人员素质提升。

    面对人员流动性难题,信义房屋花费了很大“代价”去留住这些“无形的资产”。这家在台湾上市的中介公司,在上海中介市场算得上是“精致中介”,之所以这样也是因为这家中介公司的扩张逻辑是先培育出店长再去开店,先有了人再去抢占市场。

    “我们的招聘有3个条件:大学本科以上学历,没有房产中介经验,35岁以下。我们招聘这样的人希望更多地对他们进行培训和培养,这样可以培养成符合我们文化的人。我们的店长从来不从业内挖角,全部进行内部培训晋升。”上海信义房屋总经理信泓俊告诉《第一财经日报》记者。

    记者了解到,信义房屋的新人前五个月都实行保障薪资5000元,每一个新人的培训时间超过100个小时,包括集中培训的上课,实践学习和内网视频讲课。

    “产业知识、公司知识、专业知识(具体的工作流程)、服务品质四大块的学习,全部的完成情况通过电子系统进行监控,可以及时进行反馈。目前我们的离职率在20%左右,低于同行水平,我们的离职大部分在入职第1个月,这些毕业生不适应我们的工作,如果工作一年以上的员工离职率就低很多了。”信泓俊提到,“而这样的良好服务给我们带来了不错的回头客,我们目前50%的成交都是之前老客户介绍的,虽然我们人力培训成本巨大(每个人大概要花费10万元),但是我们在区域的成交情况良好,这个也算是回报。”

    边界

    对于传统的中介公司而言,人员和房源系统就是最重要的两个资产,而随着过去一年的资本涌入和全民金融心态,中介公司也开始发力金融业务。

    《第一财经日报》记者梳理发现,包括世联行、链家、搜房网、房多多、中原等纷纷推出自己的金融产品及服务。

    以搜房网为例,2015年财报显示,去年运营亏损3450万美元,而上一年的运营利润3.095亿美元。但是值得一提的是,其金融服务营收为2960万美元,比上一年的320万美元增长了814.2%,主要原因是金融服务和研发相关产品的快速增长。

    从具体操作模式来看,中介提供首付贷有两种类型,一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照,自行提供金融资金及相关服务;另一种是中介仅为业主提供居间服务,寻找合适的金融机构,后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者,中原属于后者。

    世联行发布的2015年年报显示,该公司去年一共发放了家圆云贷32209笔,放贷金额为29.92亿元,同比分别增长65.05%、51.90%,该产品为公司带来收入4.15亿元,同比增长69.54%,这部分收入占世联行2015年全年收入的8.8%。

    链家理财同样发展迅速,截至2月29日,链家理财平台数据显示,其成交金额为180.5亿,发放收益17.9亿元,用户规模31万。

    随之而来也暴露出行业问题,利率过高,被指增加楼市杠杆。如果购房者购买一套价值100万元的房子,在一线城市购房者需要准备三成首付房款,即30万元,剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。但是如果购房者目前只有15万元的现金,该购房者一样可以购买100万元的房子,很简单,剩下的15万元通过“首付贷”这样的融资方式解决。那么之前购房者的杠杆是3.3倍,而如今的杠杆是6.6倍。

    “中介本身并不适合做金融,中原就是把客户需求介绍给银行和私募机构,让客户安全高效去购房,而并非自己去做金融。”中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸告诉记者。

    他山之石

    疯狂扩张之后,中介行业的混乱让监管与行业规则显得越发重要。

    《第一财经日报》记者采访多位业内人士了解到,英国和澳大利亚等英联邦国家,房产交易已经形成了比较规范的流程与规则,这些经验或许也是一种参考。

    首先,房产经纪人会介绍房产,询价和谈价,这是经纪人的职责也是交易环节最重要的一环。西方经纪人以其专业性解答客户关于房产本身的所有问题,诸如:内部空间,材质,保修年限,折旧年限及金额,每月维护费用,房产属性,过往交易历史等专业问题。值得一提的是,西方经纪人通常只服务买家或者卖家单独一方,并不进行双向服务。

    如果客户需要进行购房,就需要自行解决贷款问题,在国外这并不是经纪人的职责,需要客户自己寻求贷款银行或者机构解决。随后,购房者就需要给房东付清房款,在西方经纪人的专业准则中不允许经纪人直接参与与金钱有关的任何环节,因此经纪人不可以收取购房者任何购房款,以及不可以帮助购房者解决款项转账事宜。

    完成了付款以后买卖双方就开始交房,在交房环节中西方经纪人有职责确保交房的顺利进行,包括监督双方履行合同义务等职责。

    “无论是美国、英国还是澳大利亚,如果没有政府颁发的持牌证,经纪人就不能受雇于经纪公司。由于经纪人需要持牌,因此首先国外的房产经纪人学历普遍很高,对房产开发和建筑领域的专业性不言而喻,高学历也一定程度上保证了客户在购房时客户体验的专业和舒适性。同时,在西方销售方式都以电子邮件形式作为主要沟通手段。原因是很多国家都对电子邮件的法律效应有严格保护,以电子邮件形式的往来对话能获得法律保护,这也是从侧面对于交易和购房者保护的重要手段,以此来监督行业的透明和准确性。”莱坊上海国际投资部副董事俞俊告诉《第一财经日报》记者。以美国得克萨斯州为例,从事房地产这一工作之前,房产经纪人要学习完成6门学科、180小时的课堂学习。其中包括:现代房地产学、得州房地产法、代理法、合同法、房地产金融,以及相关法令颁布的合同。学校课堂完成后,经历4小时的全国和地区的考试合格,通过FBI的背景调查,签约经纪人公司才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得Broker资格(独立经营的经纪人)。为保证专业水准和服务质量,房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育,执照每2年须重新申请换发。

    对于购房者而言,国外买房也许会显得更加“麻烦”。在国内,房产中介公司一般会给购房者提供一条龙服务,从贷款到过户所有服务都可以由一位中介业务人员完成。但是在国外的情况就不太一样,每一个交易环节中的步骤都由不同的专业机构来完成。

    “由于国外的监管体系比较严格,虚假房源基本很少。美国、澳大利亚这些成熟的市场有严格的规范和机制,房产经纪一旦被发现刊登虚假房源,或有任何欺骗性行为,将会面临吊销牌照的可能和其他严厉的惩罚。”居外网中国区总经理葛奕婕告诉记者。

    以美国为例,房源真实性并不是买家最需要担心的东西,因为大型网上房产平台所有的房源都来自同一个地方,就是MLS系统(MultipleListingSystem)。这个MLS系统是由美国房地产经纪人联合建立,共同分享的房产信息数据库。参加系统的每一位成员均采用独家销售的方式和客户签订房产销售委托合同,然后将此信息输入系统,由参加系统的全体成员共同推销,然后按一定比例分享佣金。所以,刊登虚假房源的问题几乎是不存在的。

    俞俊告诉记者:“由于国外房产经纪人一般只代表一方的利益,90%的经纪人都是卖方代表,最终成交后,经纪人不会收取买房人的钱,并且只代表卖方的利益。国外的买方代表,往往是服务于时间紧迫且对市场不了解的购房客户,他们一般会向买方代表支付一笔费用,让他们代表自己,去寻找理想的房产。作为买方的中介,一般是帮你搜集各种房源,帮你预约看房。”

    同时,美国的中介带你看房之前,做的第一件事是带你去见房地产律师。比如在纽约地区,凡签署地产买卖合约及经办过户手续一定要经过律师。买卖双方均由律师代办所有手续。如果买家需要贷款,则贷款银行也派律师参与过户手续。

    而中国的房地产市场,尤其一线城市,以后会越来越进入到存量市场,可以说中介行业前景无限,也是关系国计民生的行业。

    “目前中介行业还是缺乏一些监管,比如很多公司都号称零佣金,但是实际在其他地方暗中收费,这一类灰色地带监管目前还是空白。过去一年,中介行业被互联网还有金融这样的概念妖魔化,这个行业涌入了很多野蛮人,整个行业空前浮躁,服务品质不断下降。未来中国经纪人也应该像国外学习,进行持牌考证制度,并回归到中介的本源,只有这样才能让客户享受到优质的服务,对于行业的规范和经纪人的素质提高都很有好处。”刘天旸认为。

    “政府是想把这个行业越做越好,中国台湾20年前的房地产中介行业比上海差多了,经过了20年的发展市场就相对规范了。相信未来经过几次的洗牌,行业会优胜劣汰,自然行业也会规范起来,我认为未来比拼的还是服务和人才。”信泓俊指出。

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