一线房企逐鹿一线楼市

1评论 2016-03-29 22:02:39 来源:一财网 蔡胤 张歆晨 罗 感谢300643

    昨日(3月29日),恒大地产(03333.HK)、龙湖地产(00960.HK)、融创中国(01918.HK)、绿城中国(03900.HK)纷纷发布了2015年年报。

    《第一财经日报》记者综合近期发布的房企年报发现,这些上市房企去年出现了两个变化,一方面,从区域而言,各家公司更加聚焦一线城市,二线重点城市也成为抢占的重点;另一方面,由于去年国内公司债成本走低,一些公司选择以“内债”替换“外债”,以此降低融资成本。

    抢占重点城市

    2015年,中国货币政策趋向宽松,利率降低,一线楼市价格随之上升,2016年春节前后,北京、上海、深圳三城房价出现“跨年上涨”的现象。针对一线城市的市场前景以及房价是否存在泡沫的问题,各家公司判断不一,但不少公司都选择关注一线城市或者二线重点城市。

    此前主要聚焦三四线城市的恒大地产,近年将目光投向了北京等一线城市。该公司昨日发布的年报显示,截至去年底,恒大已进入全国162个城市,其中一二线城市项目有205个,占比55%,一二线城市土地投资额占比达72%。财务指标方面,年报显示,恒大去年营业额为1331.3亿元,同比增19.5%,净利润为173.4亿元。根据恒大董事局主席许家印昨日在业绩发布会上的说法,去年,该公司基于对今年市场会走好的判断加大了土地储备力度,预计今年全国楼市量价齐升,库存减少。2013年,恒大正式进入北京,目前有包括东坝高端项目恒大华府在内的7个项目在售。

    2013年前后在北京拿地积极的融创中国,2015年则有意减少了在北京、上海等一线城市的买地力度。融创中国董事局主席孙宏斌今年年初曾对包括本报在内的媒体表示,一线城市仍有机会,但土地价格过高,相反,他认为一些二线城市值得关注。孙宏斌在昨日举行的融创2015年业绩发布会上继续称,虽然有调控,但一些好的市场依然会有发展空间,而这也不会影响公司的战略判断,2016年融创仍会积极关注土地市场的好项目,并且会努力进入厦门、广州、深圳几个城市。

    融创中国年报显示,该公司2015年合同销售金额为682.1亿元,同比增长3.6%,毛利为28.6亿元,同比减少14.8亿元。对此,融创中国解释称,毛利率下降主要是由于毛利率较高的物业接近尾盘而交付面积下降,导致来自该等物业的销售收入占集团物业销售总收入的比重下降,从而拉低了整体平均毛利率;以及占本年度总收入比重较高的物业交付(主要集中在天津及重庆地区)的平均销售价格,受当地房地产市场波动因素的影响而低于预期水平。

    以做高端项目见长的龙湖地产,其区域策略简言之是聚焦一二线城市。该公司昨日发布的年报显示,龙湖地产2015年合同销售额545.4亿元,同比增长11.2%,创历史新高,营业额474.2亿元,归属于股东的净利润89.9亿元,投资性物业收入同比增61.5%,核心净利润69.5亿元,同比增长5.1%。本报记者查阅年报发现,2015年龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域的合同销售额占比分别为36.5%、27.8%、25.7%、8.9%及1.1%。经粗略计算,该公司一线及重点二线城市销售额贡献比高达77%,与2014年相比提高了3个百分点。

    绿城中国2015年收入为260.5亿元,较上年的320.49亿元减少18.7%;毛利为54.2亿元,较2014年的81.3亿元减少33.3%;净利润为12.6亿元,较2014年的32.1亿元减少60.8%。绿城方面解释,交付物业销售面积从2014年193.7万平方米降低至161.1万平方米,导致其收入下滑。绿城在三四线城市的部分项目销售也影响了其利润情况。绿城中国行政总裁曹舟南透露,未来绿城明确了北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉等15个城市作为战略发展的重点核心城市。

    融资成本下降

    房地产开发是典型的资金密集型的行业,对融资成本极为敏感。几年前,房地产企业,特别是中小房企出现了融资瓶颈,信托等融资渠道成本一度高过15%。然而,去年货币政策趋向宽松,加上国内发债环境改善,不少上市公司降低外币借款比例,来降低整体融资成本。

    以龙湖为例,去年该公司融资成本之低,成为其年报中的亮点。本报记者研究该公司年报发现,去年年末,龙湖综合借贷522.7亿元,净负债率54.6%,库存现金181.6亿元,同时其平均贷款年限延长至5.24年,综合借贷成本年利率进一步下降至5.74%。

    SOHO中国(00410.HK)也采用了类似做法。2015年其净负债率为24%,现金和银行存款共计90.12亿元。该公司CEO张欣对本报等媒体透露,与众多国内开发商一样,SOHO中国在2015年也用内债替换了一部分外债,随着人民币汇率下降及国内债市趋向成熟,一年多前SOHO中国决定快速改变债务结构,以人民币债替换部分美元债。

    融资成本走低,现金流情况会随之改善。年报显示,截至2015年末,恒大地产现金余额达1640.2亿元,去年营业额不到10亿元的SOHO中国,净负债率为24%,现金和银行存款高达90.12亿元。

    在宣布与深圳地铁集团有限公司结盟的同一天,万科A(000002.SZ)公布了2015年年报。万科2015年营业收入为1955.5亿元,同比增长33.6%;权益净利润为181.2亿元,同比增长15.1%;受房地产行业利润整体下滑的影响,毛利率为20.16%,同比下降了0.79个百分点。万科融资成本一直处于行业低位。2015年万科公司债券(第一期)发行工作已于当年9月28日结束,发行规模为人民币50亿元,债券为5年期品种,最终票面利率低至3.5%。此外,万科还在地产金融化上取得了进展。年报显示,截至2015年底,万科持有货币资金531.8亿元;净负债率(有息负债减去货币资金除以净资产)为19.3%,继续保持在行业较低水平。

    融资成本与公司资质、评级相关。万科去年在海外先后获得穆迪Baa1、标普BBB+、惠誉BBB+评级,是中国房地产行业中信用最好的企业之一。2015年,标准普尔调升龙湖的展望为正面(BB+),穆迪评级为Ba1,展望稳定,同时境内的大公国际、中诚信证评级及新世纪均给予龙湖AAA的最高评级,今年年初,惠誉授予公司投资级评级(BBB-,展望稳定)。一位长期观察港股上市房企的分析人士称,万科、龙湖在同等规模的民营房企评级表现突出,这可能是这类公司多渠道、低成本融资的一个因素。

    房地产与金融资深评论人黄立冲昨日接受《第一财经日报》记者采访时分析,去年中国对房企融资政策较为宽松,房企日子比较好过,现金流理论上会更好。但他同时提到,这也与房地产公司的扩张策略有关,有些房企由于看好后市,去年选择动用大量资金购入土地,而一些房企则选择了相对保守的策略,在市场前景不够明晰的情况下,调低了对规模增长的预期。

责任编辑:Robot RF13015
10秒开户 中国证监会授牌   民生银行资金监管    基金超市 数据来源:盈利宝基金研究中心,巨灵数据支持 全场购买手续费4折起!
更多>> 近一年涨幅 股票型收益榜
更多>> 近一年涨幅 混合型收益榜
2016基金投资策略|9.8%高收益产品,限量秒杀 !|闲钱存盈活期,7日年化收益5%-25%
快来分享:
评论 已有 0 条评论