巨额亏损的深圳地铁 如何400亿入股万科?

1评论 2016-03-14 22:46:00 来源:虎嗅网 作者:一块二毛六 如何判断星期六买点?

    万科于昨天下午发布引入深圳地铁作为战略股东的协议内容,预计交易对价介于400亿-600亿元之间。此次合作不仅引入深圳地铁作为万科的战略股东,将帮助王石解决近半年来困扰他的万宝之争,也会帮助深圳地铁摆脱连年亏损的窘境。

    今天上午的万科2015年度业绩推介会中,引入深圳地铁的战略发布会被临时取消。在推介会结束之前,万科H一度涨幅超过13%,下午收盘时,涨幅也超过了9%。

    万科和深圳地铁,互有所求

    这次万科与深圳地铁的战略合作可谓是帮助王石和万科解决了燃眉之急,也是深圳地铁走出连年亏损的一次重要合作。

    其实,万科对于深圳地铁也是一个好的牌手。近两年,深圳地铁一直处于亏损状态。截至2015年12月,深圳地铁集团总资产约2411亿元,净资产约1504亿元,资产负债率约为37.62%。

    简单来说,这次合作对于深圳地铁就是即通过政府注入配套融资资源(土地),深圳地铁集团经市场化融资解决地铁建设资金,再通过土地资源开发收益偿还借款。于是,万科就成了深圳地铁的优秀操盘手。

    当然,有国企背景的深圳地铁的加入,也就成全了万科的混合所有制。万科总裁郁亮表示:对于股权结构方面,第一是要有利于万科的全体股东,第二个就是要对公司长远发展有利。万科最大的希望是达到大家都是赢家的结果。

    而对于业绩发布会上记者对万科于深圳地铁的合作是单纯的股权合作还是土地合作的追问时,郁亮却打起了太极:有的人吃饭是为了谈业务,有的人吃饭为了玩,我觉得嘛,吃饭就是吃饭。

    在业绩发布会之前的一个投资者会议中,郁亮对这个问题也没有直接回答:一部电影,有很多主角适合演,但要看有没有档期。如果没有档期,也不行。选择深圳地铁,这个主角是合适的,又有档期。

    最颠簸,也是收获最多的一年

    尽管万科并没有明说,但深圳地铁的国资委背景影射了万科与深圳市、与国有资产之间千丝万缕的联系。从当年华润成为第一大股东开始,万科与国企之间的合作就已开始,今天若不是深圳地铁,仍然有可能会有深圳国资委背景的其他企业加入到万科的重组之中。

    不仅仅是深圳地铁,万科在全国其他城市也早有与地铁的合作案例。从北边到长春到上海北京,万科和地铁从2014年开始合作,可以看到在每个城市里最稀缺的土地资源是轨道上盖,轨道交通在城市圈发展中起重要角色,目前有40个万科项目属于轨道上盖物业。

    2015年是万科最颠簸的一年,也是业绩最好的一年。

    万科2015年销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。营业收入人民币1955.5亿元,同比增长33.6%;实现净利润181.2亿元,同比增长15.1%。

    在物业管理、海外业务、房地产业务、房地产金融和物流方面也都有很大的进步。万科的海外项目贡献销售收入28.8亿元;万科物流已进驻、拟进驻22个城市,已获取、拟获取项目29个,总建筑面积达300万平方米。

    国企注资,宝能周围危机四伏?

    在今天上午业绩发布会召开的时候,万科企业股票一度涨幅超过13%,下午停牌时,涨幅也超过了9%,然而这跟宝能并没有什么关系。

    万科企业今日股票变动截图

    目前宝能持有万科总股本的24.28%,以万科停牌前2697亿元市值来计算,宝能系持有市值约为654亿元。从目前万科对应的市盈率以及停牌期间A股市场的综合跌幅来看,万科复牌后下跌的幅度保守在20%左右,复牌后宝能系所持有的市值也会随之缩水。

    如果深圳地铁集团最终实现注资,深圳地铁、华润以及万科管理层三方的持股比例将会超过40%,加上万科曾经发布的“欢迎安邦成为公司重要股东”的公告,也意味着宝能系将处于孤立无援的地位,如果这四者能形成一致行动人,将超越宝能系夺回万科第一大股东席位。

    此前就有媒体报道,由于资金链紧张,宝能系老板姚振华已经在考虑如何减持万科的问题。而从万科方面透露的信息也显示,宝能系已同意从万科第一大股东位置上退下,减持部分股份。尽管宝能系并未正面回应,并称“3月17日投票当天就知道我们的态度了”,但小妹猜想,宝能系离开万科的日子也不远了。

    不过宝能系将以什么样的姿态离开万科,就要看万科是否会继续停牌。这一切的结局就要看3月17日万科临时股东大会上的结果了。

    高层变动,新增首席风险官

    就在万科发布引入深圳地铁为战略股东后,发布了高层人员变动的公告,主要人员变动如下图。

    万科高层变动详解

    在这次高层人员变动中有几个亮点是不得不说的。

    谭华杰卸任做了8年的董事会秘书,晋升为公司高级副总裁,负责前瞻性新业务、新模式的研究、落地。同时聘任广田股份朱旭为新董事会秘书。朱旭曾任广田股份副总经理、董事会秘书,从业绩发布会上朱旭与郁亮多次耳语可以判断,这位新晋董秘与郁亮已经颇为熟悉。

    在执行副总裁中,首次增加首席风险官,由原财务负责人、首席财务官王文金担任,与前首席人力资源官陈玮参与推进国际化业务与合作。

    非常明显的是,此次万科设立首席风险官的根本原因就是“宝万之争”。从长远来看,万科在诸多新业务的开展等方面上都需要风险规划和管理。不过在房产企业中设立首席风险官职务,万科是第一个吃螃蟹的人。

    原执行副总裁、首席人力资源官陈玮改任高级副总裁职务,协助王石参与推进国际化业务与合作,万科集团的高级副总裁增加一位至7人。

    前副总裁孙嘉晋升为执行副总裁,接替王文金任万科财务负责人、首席财务官。这是万科管理层权利图谱再一次变化,除了董事会主席王石、总裁郁亮、监事会主席解冻之外,执行副总裁变为首席运营官张旭、首席财务官孙嘉、首席风险官王文金。

    *文章为作者独立观点,不代表虎嗅网立场

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