冷眼看惊天大收购:恒大低于市价35亿购新世界4大项目

1评论 2015-12-03 20:55:36 来源:二十一世纪商业评论 下周就这么干!稳了!

135亿收购三城四项目!12月2日,恒大地产及香港新世界分别发布公告,恒大地产收购新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州的四个超大型项目,总建筑面积近400万平方米,备受媒体关注。

    该笔收购,仍然延续了许家印及领导的恒大地产一贯“一出手便一鸣惊人”的风格。而民营企业鲸吞老牌港资项目的气势亦让业内侧目:中国民营经济的力量,已经强悍至让往日称雄内地的老牌港企俯首称臣了?

    如果不被炫目的大手笔收购金额和面积所“蒙蔽”,用时下流行的“大数据”思维、财经的视觉和地产投资的角度,对恒大拿下的新世界三大城市四大项目的位置、配套、资产、价格、未来潜力、回报率和付款方式等各个环节,进行技术分析,便可揭示出恒大的收购模式及技巧,亦不难得出一个更为深入及更为意味深长的结论:恒大以一次看上去巨资实际却性价比极高的收购,创造了中国企业界的一次完美收购案例、完美“抄底”大行动。

    我们能做的也就是“事后诸葛亮”。我们就来具体分析一下,在商界纵横已久的许家印,如何以一次“最划算交易”,创造了这次中国房地产史收购的新纪录?

    现在,让我们一一来分析恒大拿下的这几个项目。

    一、海口项目

    位置:最引人瞩目的海口项目,位于海口市美兰区海甸岛西北片区五西路碧海大道,西、北临琼州海峡,为稀缺一线海景住宅用地,是海口市代表性高档住宅区,属于海口名校学区房,稀缺资源。紧邻世纪大桥,五分钟到达最繁华的国贸商圈,十分钟到达海南省政府。

    配套:项目周边拥有城市商业、休闲公园、疗养中心、高端酒店、省级名校、游艇度假、艺术文化七大城市生活功能,配套完善,是海南省少见的高端住宅社区。

    资产:此次86亿总价包含已落成物业、已投入建安支出、未开发物业及现金等海口项目公司所有资产。总建筑面积高达200万平方米。

    价格:项目楼面地价约人民币2850元/平方米,相比较而言,2013年同类项目成交土地的楼面地价为人民币3733元/平方米,便宜24%。

    未来潜力:目前项目的同类竞品基本售价在10000元-13000元/平方米,但那只是毛坯公寓的价格,恒大的房子都是精装修,再加上此项目业态多样、定位高端,包括了别墅和洋房,按照海口核心区这两年的房价涨幅情况,特别是项目所在区域的涨幅较高,预测未来的整体售价至少超过18000元/平方米,投资回报率不低于20%。

    付款方式:首付20亿占23%,余款两年内分期付清;而海口一手地拍卖的付款方式,严格须在一个月内付清。

    二、武汉项目

    位置:两项目均位于武汉中央CBD附近,交通便利,区域条件优越。

    配套:均为地铁上盖物业,周边学校、商场、医院等配套设施完善。

    资产:收购总价包括常青花园项目及新华家园项目已落成物业、已入建筑支出、未开发物业及约人民币4.6亿现金等武汉项目公司所有资产,总建筑面积130万平方米。

    价格:楼面地价人民币3500/平方米,比较2015年2月同类项目成交土地的楼面地价人民币4258元/平方米,便宜22%。

    未来潜力:目前项目的同类竞品基本售价在9000元-12000元/平方米,按照武汉核心区这两年的房价涨幅情况,特别是项目所在区域的涨幅较高,预测未来的整体售价至少超过13000-15000元/平方米,投资回报率不低于25%。

    付款方式:首付10亿占26%,余款两年内分期付清;而武汉一手地拍卖的付款方式,严格须在一年内付清。

    三、惠州项目

    位置:位于环深圳一小时经济生活圈内。

    配套:独家配套百万平米高尔夫球场,坐落淡水河畔。

    资产:收购包括高尔夫球场及其配套、已建未售物业的总投入以及42万平方米的未建设建筑面积及现金等惠州项目公司所有资产。

    价格:楼面地价约人民币1122元/平方米,地价分二年支付。2015年9月份项目周边成交土地的楼面地价为人民币1280元/平方米(且无高尔夫配套),便宜14%。

    未来潜力:目前项目的同类竞品基本售价在6000元-12000元/平方米,按照惠州这两年的房价涨幅情况,预测未来的整体售价在11000-18000元/平方米,投资回报率不低于30%。

    付款方式:首付1.5亿占13%,余款两年内分期付清;而惠州一手地拍卖的付款方式,严格须一次性付清。

    那么现在我们可以整体回答此次恒大收购新世界四大项目的性价比:

    一、到底新世界赚了没有?

    答案是肯定的。不仅是赚钱了,单纯就数据论,新世界是还大大赚了一笔。按新世界的公告,他的整体收益是超过50亿元。

    但是,只单纯讨论赚钱与否是没有意义的,关键是赚到最大化了么?答案对新世界来说是遗憾的,他并没有赚到所有该赚的钱,或者说,他主动折让了应得的利润。

    数据显示,新世界和其他港企龙头一样,拿地很早、价格极低、开发极慢。这三地四大项目分部拿地于:海口2005年、武汉1992年、惠州1995年,因之香港豪强企业的强大地位,当时拿地价格极其低廉。以海口项目为例,当时拿地仅仅18.08亿。也就是说,新世界拿地最长的已经拿地23年,最短的也有10年!而这过去的一二十年,正是中国房地产市场飞速发展的黄金年代,经历了一轮又一轮疯涨后,对比同类项目的市场成交楼面地价,这四大项目本身已增值到总计绝对不低于170亿元!

    如果按照港资企业往常的惯例,新世界慢慢出售这些项目给合适的企业以170亿元的价格,与此次恒大拿下的代价135亿元多赚35亿,这中间差的35亿,新世界是折让给了恒大。一句话:看起来新世界赚了,事实上它可以赚得更多。这些钱,只是新世界项目长期积累的时间成本,赚得多完全因为它拿地实在太早太便宜了!它给恒大的价格,不能纵向和它很早之前拿地的价格比,而应横向和当前的市场价格比。

    结论:良心价!

    二、优厚的付款方式因何而来?

    值得一提的是,两年的付款期限让新世界并不能马上收回这135亿,而恒大高速的开发模式,可以第一时间产生现金流,两年内分期付款只靠交易的项目本身即可完全支付,还不算投资回报和现金流益处。

    这中间,新世界放弃了两个东西:一个是更多的即时利润,一个是资金的回笼率;恒大则刚好得到了自身最需要的对应的两个东西:一个是较高的投资回报,一个是充沛的现金流。

    新世界这么做的原因当然是复杂的,包括了老牌港企对于内地市场的爱恨交加的情绪和越来越不适应性,但选择恒大,也的确不能忽视两个企业之间的不同寻常的紧密关系。

    正如恒大公告所说:新世界以如此优惠之交易价格,以两年分期付款之优厚条件,将内地四大优质项目一并售予恒大地产,显示了双方长期以来建立的紧密良好合作关系,体现了新世界对恒大地产实力与品牌的高度认可,深化了香港与内地龙头企业之间互信双赢的合作模式。

    三、问题又又来了,新世界干嘛不自己干?

    除新世界外,近一两年长江实业、新鸿基、华人置业、瑞安房地产等老牌港资企业纷纷出售旗下位于内地的物业,究其原因,与他们的港派特点不无关系。

    首先是港企的开发成本方面处于劣势。港资企业在内地的布局规模普遍不大,且相对分散,往往出现一个省份只有一个项目的情况,不利于集中批量采购以及标准化复制,建安等方面的成本普遍要比内地开发商高50%至1倍以上。而随着近期内地融资环境的不断改善,港资企业原本在资金成本方面的优势也开始慢慢缩小。

    其次是港企开发周期方面跟不上节奏。由于香港土地稀缺,且在产权、税收上的限制较小,港资企业已习惯对项目进行长线投资,开发周期十余年也习以为常。然而,这种方式并不适用于内地。内地市场尤其是二三线城市,土地增值速度远远赶不上香港,港资企业拉开开发周期所带来的增值收益,往往不及快速开发带来的滚动收益,而过长的开发周期已对企业的发展步伐造成了严重的影响。

    再者在港企的营销环节和产品定位容易错位。香港人多地少,商品房供不应求,港资企业无需精心制定营销策略,推售产品的价格也往往较高。而在内地激烈竞争环境中,港资企业的营销风格明显落后与其他竞争对手,且与刚需为主的内地购房者的需求也难以匹配。

    概括说,新世界为何此时割爱?因为按照港企开发模式,新世界与其再继续慢慢开发十几年,占用大量成本去赚未来的利润,不如干脆现在转让即时获得收益,哪怕收益少一点也来得舒服。毕竟二线城市的市场对他们来说已难以掌控,已经是万科、恒大们的天下。

    四、新世界缺失的,正是恒大的强项!

    与港资企业不同的是,成本控制、标准化、快速开发、定位刚需等能力强正是恒大闻名于行业的最大特点。

    恒大的成本控制能力强大,在买地、设计、销售等多个环节严格实施标准化管理,集中采购统一发包,从源头上控制成本,在市场低迷的时候确保成本低于行业水平,始终保持强大的竞争力。

    在开发建设方面,恒大一贯坚持“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售,快速周转”的开发模式,通过标准化运营及强大的执行力,确保项目拿地后4-6个月即可开盘,实现高周转,提高资金使用率。这是保证恒大一年四季有楼可售,并能够坚持高速周转的制胜举措。

    当然,恒大产品定位是刚需,确保了恒大在销售方面的竞争优势。恒大所有的项目以首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求为主;同时,作为全国唯一一家全精装修交楼、也是全国唯一一家向老百姓宣布无理由退房的企业,许家印提倡的精品战略和标准化管理,严控了成本,保证了产品的高品质、高性价比。

    可以说,一场创造中国房地产纪录的交易,并不简单停留在瞠目结舌的交易数字上,给市场和经济界更大的榜样意义在于,许家印和恒大携手老友新世界,创造了一种双赢的龙头企业发展模式。对恒大来说,这种创纪录的最划算买卖,更是企业成熟的标志。恒大在加速冲击世界500 强,许家印的多元化旗舰也已扬帆起航,这些在重大交易中的双赢哲学和巧妙运用,将是中国企业界做大做强的一大借鉴。

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