佳兆业郭英成再面临抉择:自救还是被收购

2015-05-29 10:25:04 来源:21世纪经济报道 作者:张晓玲

  融创终止收购佳兆业股权,让佳兆业再次站在了选择的路口。目前,部分迹象表明佳兆业的境况有所缓解,包括元老回归、与债权人的沟通以及与政府之间的关系等,但是沉重的债务让佳兆业处于困境,佳兆业将会自救还是继续谈收购,则皆存可能。

  在收购方案终止后,佳兆业郭英成又将面临着选择,不过此时的选择环境似乎比之前好些,与债权人的沟通、深圳地区房价的暴涨等给他带来了希望,目前最主要的是等待债权人对资产的解冻,盘活资金,这对于他下一步的选择十分重要。

  自4月13日重返主席之位后,佳兆业大股东郭英成便着手进行一系列的内外整治,以期让公司恢复正常运营。

  5月28日晨,佳兆业公告称与融创之前的收购要约不再继续,但双方之间,仍有一些财务和项目问题需要收尾。

  而对于佳兆业来说,更关键的是郭英成回归之后下一步的走向。尽管郭有心翻盘,但由于司法查封、年报难产、巨额债务的问题依然存在,佳兆业能否成功自救仍是个未知数,接近佳兆业的人士称,公司同时也在寻求另外的接盘方案。其中,第二大股东生命人寿、央企华侨城最有可能。

  两大难题

  随着郭英成的回归,佳兆业前执董兼副主席谭礼宁也已重返佳兆业。

  据谭礼宁透露,他是受郭英成之邀回来并担任顾问,就债务重组等给予意见。他指出,目前佳兆业有两大困难需解决,一是债权人的债务问题,二则是业绩公布。

  谭透露,郭英成及他本人在两星期前已与债权人见面,债权人亦倾向与郭商讨,但未有正式方案。

  “境内外债权人公司都在加紧积极沟通,希望很快有明确的方案。”佳兆业公关部兼投资者关系部负责人李小刚说。

  据佳兆业此前公告,截至2014年12月31日,佳兆业应付境内外贷款人的计息债务总额约为人民币650.09亿元;3月8日,佳兆业再度披露,其有息债务中的298亿元将在未来12个月内到期。

  2014年12月以来,由于担心佳兆业破产,30多家金融机构纷纷向法院申请进行诉前财产保全,统计显示,佳兆业在全国范围内收到60余份申请,资产保全金额高达300亿元以上,涉及国内多家国有、商业银行以及信托基金、资管。

  而此前佳兆业在一系列债务违约之下,现金流几近枯竭。根据公告,截至3月2日,佳兆业的现金结余只有19亿元。

  此外,佳兆业原本计划于3月23日披露的业绩报告被一再推迟,但截至目前,佳兆业的2014年年报数据依然没能公布。佳兆业目前仍在与第三方会计事务所普华永道进行协商沟通。

  谭礼宁坦承,因债权人查封物业,令公司难有现金回笼;而年报问题亦需逐步解决,公司股票复牌仍无定日。

  为了解决上述问题,佳兆业内部人士透露,郭英成自4月13日回归后,就召集旧部,深圳公司、广州公司等日常公司都已加紧开展,郭氏也在采取各种办法回笼资金,包括加快销售、转让其家族旗下其他公司股权等。

  据了解,佳兆业在长沙、成都等地的项目销售回暖,株洲的项目尾盘进行了0首付、降价等促销活动。

  此外,郭氏家族还通过转让佳兆业之外的资产回笼资金。5月20日左右,关注达力集团的投资者发现,数以百万计的卖盘来自于郭氏家族旗下的富昌证券。对于一家平时成交颇为稀少的股票而言,这样的卖盘异乎寻常。“郭英成想继续保有佳兆业,极度缺钱,于是卖掉潜伏已久的达力集团套现。”投资人士称。

  还有市场消息称,上个月郭氏家族主动将富昌融资公司结业,并以9280万港元的低价卖掉香港豪宅。

  翻盘筹码

  佳兆业能否重回正常轨道,关键仍是郭氏涉案问题是否过关。

  对于外界最为关心的郭氏个人涉贪腐官员问题是否已经处理完毕,一些迹象显示,佳兆业与政府的关系似乎在逐步解冻。

  首先,佳兆业原来被深圳市房管局锁定的房源,已改为司法查封。4月3日,佳兆业位于深圳龙岗区的佳兆业中央广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业龙岗大道1号,位于大鹏新区的KPR佳兆业广场,位于前海片区的佳兆业前海广场等项目,大部分房源状态已由“管理局锁定”变为“司法查封”。

  一深圳开发商人士评论,这本质上是佳兆业与政府的关系变为佳兆业与债权人的关系了。

  最新的例证是佳兆业中标了深圳盐田区体育中心。“这是一个政府工程,按理政府不大可能会交予一家处在破产风波的公司去运作。”佳兆业的一名境外投资者认为,这个事情应该暗含了一个意味,那就是政府不会放任佳兆业破产倒闭,或者可以说,政府有足够信心或者备选方案不会让佳兆业沦落到倒闭的情况。

  深圳楼市近期的暴涨,则可能成为佳兆业翻盘的另一个筹码。深圳楼市在3·30新政后几近失控。不到两个月时间,部分热点区域,如前海、龙华、宝中等片区“跳涨”,房价飙升30%-40%。

  机构数据显示,一些在股市获利的投资者开始将收益转投楼市。近期深圳新盘开售,往往是大户型先售罄;一些单价10万以上的豪宅项目,如深圳湾1号、深业上城等,其购房者中首付款很多资金源于股市获利。

  据中联链家地产统计,近期投资客入市积极性明显回升,深圳二手房成交中投资客比例已近三成,而在市场低迷期时,投资客占比只有一成。部分区域投资置业的客户占到近一半,投资客主要集中于罗湖、南山、宝安和龙华四个区域。

  佳兆业深圳多个被锁项目就位于南山等区域,虽然仍处于司法查封状态,但在被锁的这半年时间正值深圳楼市迅速升温,这些被锁项目的价值已经出现暴涨。一旦解封,这些项目将为佳兆业带来大量现金回流。

  接近佳兆业的人士向21世纪经济报道记者透露,近期有几家境内债权人会向法院申请撤销司法查封,佳兆业深圳及广东数个被锁楼盘有望恢复正常销售。

  根据佳兆业2014年半年报,其位于深圳的项目可售货值在100亿以上,在其2015年计划中,可售项目货值达600亿-700亿。

  2013年,佳兆业深圳公司销售达62.35亿,当年曾与万科一争销冠。如果这部分资产可售,佳兆业盘活可期。

  央企接手?

  查阅佳兆业相关数据,仍可见公司不乏优质资产。截至2013年底,佳兆业土地储备面约为2300万平方米,储备主要分布在一线核心城市,一线、二线、三四线城市储备比例分别为56%、34%、10%。截至2014年初的统计数据显示,佳兆业旗下共有近40个城市更新项目、其中30多个是位于珠三角的旧城改造项目,超过1000万平方米。

  尽管佳兆业拥有多个优质项目,但目前的黑箱状态仍未解除。如果郭氏无法说服多个境内债权人,则司法查封不能撤销,销售回笼现金也无从谈起。

  而且,佳兆业的隐性及关联债务也是一大问题。根据2014年中报,截至2014年6月底,佳兆业需要在一年内偿还的短期债务超过60亿元,需在2年以后5年以内偿还的则为47亿元,而同期账面现金、银行存款为110.9亿元。

  但根据3月8日融创接手后聘请第三方财务顾问所做的调查,佳兆业一年内到期有息债务高达298亿元。

  有财务人士认为,佳兆业的账面债务,加上游离于“表外”的信托融资、私募股权融资,其实际债务风险超出所想。

  接近郭英成的佳兆业内部人士坦承,公司确实存在多种可能,郭老板回来盘活是一种可能,其他公司再接手郭氏股权也有可能。但他表示目前并无明确的意向方来谈。

  21世纪经济报道记者获悉,在佳兆业出事前后,有多家公司与佳兆业有过接触,谈并购事宜,包括万科、华侨城、华润等。

  深圳一银行人士认为,若再寻找接盘方,最有可能的是华侨城。首先华润不可能,因为华润本身在深圳也有多个旧改项目,吃不下了;而万科,对处理政府关系并不擅长。

  “华侨城作为央企,既能处理好政府关系,也能搞定境内债权人。”该人士说,目前境内债权人是陷入了一个僵局,因为大家都不愿意自己首先解封,这意味着万一佳兆业破产,自己的权益将得不到保障。而华侨城具备和这些金融机构统一谈判的能力,同时解封,在当前楼市回暖窗口下加紧销售,佳兆业即可盘活;除此之外,佳兆业第二大股东生命人寿也有此能力。

关键词阅读:佳兆业 深圳二手房 KPR 收购要约 房价飙升

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