昔日杭州地王进退维谷:捂地五年难入市 跌价5.1亿元

2015-03-17 07:23:06 来源:时代周报

    站在杭州艮山西路的皋塘桥上,向运河畔成片的建筑眺望,“中企御品湾”五个红色大字在阳光下异常醒目。这一昔日地王,尽管建筑已完成结构封顶,但仍迟迟不见开盘之日。

    2009年平安夜,本来是杭州本土大鳄绿城志在必得的杭政储出(2009)101号地块,最后阶段被冲出来的黑马—来自上海的老牌地产国企中华企业(600675)竞得,楼面地价18206元/平方米。

    但五年过去,中华企业的杭州地王已被深度套牢,其造成的“吸金黑洞”,已明显成为中华企业发展的桎梏。

    1月23日,中华企业发布了业绩预亏公告,预计2014年年度经营业绩将出现亏损,实现归属于上市公司股东的净利润为-4.8亿元左右。其中对中企御品湾项目,计提存货跌价准备4亿元左右。

    这是中华企业第二次对杭州地王项目做计提存货跌价准备,此前的2013年年报中,其即已注明,“报告期内公司对杭州御品湾计提了1.1亿元跌价准备”。

    5年地王入市尴尬

    在杭州地产界,中企御品湾一直是一个现象级的话题。这宗2009年的地王,很多时候成为外来房企拿地的反面教材,其缓慢的销售节奏,使它与万科、中海的快速开发形成鲜明对比。

    2009年平安夜,就杭州江干区章家坝宅地,中华企业与浙江本土房产商绿城集团竞争激烈,最后一轮宋卫平选择了放弃。

    中华企业的18206元/平方米的拿地成本,明显高于此后进入该区域的万科(项目为钱塘府,与大家房产联合开发)、德信(项目为钱江府)所拿的同类地块,上述两家拿地企业楼面地价分别约为1.11万元/平方米、1.24万元/平方米。

    中企御品湾所在的章家坝宅地总用地面积6.17万平方米,规划总建筑面积22.29万平方米,容积率为2.5。拿地后辗转两年—2011年10月,中华企业宣布开工建设“中企御品湾”。

    此后的两年里,受房地产调控“新国五条”影响,政策之严、楼市之冷,都使得中企御品湾的开盘变得遥遥无期—付出高昂资金代价的地王项目,面临市场下行的尴尬。

    步入2014年后,杭州楼市更是如坐过山车一般急转直下,市场愈发动荡不安。去年5月,御品湾曾一度传出即将入市的消息,但是该消息从5月顺推至7月,随后又延至12月,并最终未能在2014年顺利推出。

    某种程度而言,御品湾捂盘是无奈的选择。有杭州地产界人士张勇(化名)向时代周报记者分析,去年杭州的德信北海公园打响马年开春后的“第一降”,御品湾附近的江南御府(注:如今该项目已经更名为东方御府)以3.1万元/平方米的价格开盘后,惨遭滑铁卢。

    值得一提的是,东方御府与中企御品湾同年拿地,但拿地楼面价却仅为其一半多—9545元/平方米。或许正是中华企业对市场的不乐观判断,拖延了销售节奏。

    “御品湾铁定亏损。”张勇给时代周报记者算了这样一笔账:1.8万的楼面价,财务成本以较低的9%算的话,5年就是45%,此外按照杭州的大多数情况,建安成本、配套费、管理费、营销费用加起来大概6000块钱,那这块地的成本就是3.2万块;财务成本10%的话,御品湾至少要卖3.3万元/平方米。

    3.3万元的单价是什么概念呢?御品湾位于杭州钱江新城最边缘的地方,远离新城核心区域,新盘较少。同一板块有此前早已开盘的万科大家钱塘府和东方御府。

    东方御府与御品湾项目位置相距百米,目前在售。来自透明售房网的数据显示,东方御府本月的成交均价为25078元/平方米。这一市场价格,无疑给中企御品湾未来销售带来了新的定价和去化压力。同一地理位置的万科大家钱塘府,是更有先天优势的学区房,目前小户型精装房卖每平方米3.2万左右,近期还在推特价房蓄客。

    3月11日,时代周报记者到访位于杭州城东章家坝附近的中企御品湾的项目场,南面10幢建筑已完成结构封顶。中企御品湾项目一位置业人士告诉时代周报记者,该项目预计在今年4月左右首推精装88平方米和200平方米,预计均价3.5万元/平方米左右,目前认筹尚未启动,“具体的开盘时间,要看公司通知。”

    “地是好地,继续扛着呗。”前述杭州地产界人士如是说。

    5.1亿元计提阴云

    中华企业已成立61年,在A股上市22年。作为新中国成立后上海第一家从事房地产经营开发的国有企业,中华企业及其控股股东上海地产(集团)公司(简称“地产集团”)以极低的成本,拿到了上海滩最好的地产资源。在其子公司的一张开发地图上,“经典项目”密布于黄浦江两岸的主要城区。

    然而,中华企业的年报显示,自2010年起,它的净利润由8.23亿元跌至2014年的预亏4.8亿元。1月23日,中华企业发布了业绩预亏公告,预计2014年年度经营业绩将出现亏损,实现归属于上市公司股东的净利润为-4.8亿元左右。

    中华企业在公告中解释,预亏的主要原因为2014年下半年以来,全国房地产政策明显放松,预期房地产价格将有所上升,因此公司2014年前三季度未计提跌价准备并保持盈利。

    尽管四季度继续出台利好政策,成交量继续放大,但截止到2014年末,公司部分项目所处区域的房地产价格未达预期,对开发项目进行了减值测试,对杭州中企御品湾、上海朱家角香堤艺墅项目进行计提减值准备,从而导致年度利润亏损。

    鉴于中企御品湾市场价格仍未达到预期,中华企业对该项目进行了减值测试。根据测试结果,中华企业决定2014年度对中企御品湾项目再补计提存货跌价准备4亿元左右。

    同时,鉴于上海朱家角香堤艺墅项目市场价格未达到预期,公司拟对该项目进行了减值测试。根据测试结果,决定2014年度对上海朱家角香堤艺墅项目计提存货跌价准备1.5亿元左右。

    这纸最新的公告,揭开了这家上海企业目前面临的债务困局。值得一提的是,这是中华企业第二次对杭州御品湾项目做计提跌价准备。此前的2013年年报中,即已注明,“报告期内公司对杭州御品湾计提了1.1亿元跌价准备”。

    某种程度而言,中华企业近年来面临的尴尬与中企御品湾所面对的市场尴尬(连续两年遭遇计提减值)类似。这家老牌国企近年来一直陷入借新钱还旧债的财务困局,时代周报记者查阅的中华企业官网显示,在2014年发布的71条临时公告中,主要涉及担保公告和向外借款记录,利率分布在9%或10%。

    比如2014年12月23日,中华企业公告宣布,其控股子公司上海(楼盘)国际汽车城置业有限公司拟向华宝信托有限公司申请贷款不超过3.5亿元,期限不超过15个月,年利率为9.8%,该项贷款由上海国际汽车城置业有限公司股东按股权比例提供连带责任保证。

    去年10月10日,中华企业公告,公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币20亿元的中期票据,期限不超过3年。此前10月9日,中华企业宣布,在中国证监会批准后,公司已正式向社会公开发行总额不超过15.5亿元的公司债券,共1550万张,发行价格为100元/张。

    中金公司曾在2014年发布研报预判断其发展趋势,称中华企业在2009 年后获取的杭州等异地项目土地成本偏高,且杭州市场去化速度慢,预期年销售额近两年均难有快速增长;而公司信托及银行借款融资超过200亿元,融资成本每年约17 亿,依然将拖累公司未来两到三年业绩。

    目前,中华企业尚未公布其2014年年报。从2010-2013年中华企业的年报显示,净利润确实逐年下滑,同时营业总成本却逐年提升。

    在2013年年报中,长期借款一年内额度增长36.02%,期末达到105.17亿元,给出的理由是公司新增较多信托长期贷款。但是,信托贷款的利率并未披露。

    中华企业2014年三季报的数据显示,去年1-9月,公司的经营状况不甚理想。至是年9月30日,公司实现营业收入14.93亿元,较上年同期降57.46%;其中,现金流为-8.61亿元,较上年同期的8.05亿元减少约206.98%;而归属于上市公司的净利润是1.54亿元,同比降48.94%。

    在现金流及净利润锐减的情况下,前三季度,中华企业的应付利息自上年的5838.8万元上升74.61%至1.01亿元,长期贷款则从105.66亿元增至147.68亿元,增幅达39.76%。

    3月3日,中华企业发布最新的公告称,公司第七届董事会同意以委托贷款形式通过民生银行股份有限公司上海分行向上海市滩涂造地有限公司借款人民币1亿元。

    公告显示,该笔借款年利率9%,借款期限两年,借款资金用于中华企业相关项目的开发建设。由于上海市滩涂造地有限公司与中华企业均系上海地产(集团)有限公司控股子公司,故上述交易均构成关联交易。

    值得一提的是,在去年中华企业召开的临时股东大会上,有股东质疑,在高昂的融资成本中,有大量权力寻租、输送利益的空间。但中华企业并未就此作出回应。

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