土豪海外“扫货”刚开头:房企海外投资创新高

2015-02-11 12:02:08 来源:时代周报

    过去1个多月,澳大利亚人见证了中国房企的“有钱又任性”。在悉尼湾,万达、复星疯狂买楼,在当地的财经报纸版面,王健林、郭广昌,以及早先就已来盘踞的张玉良、许家印等中国房企大佬,正成为他们熟悉的面孔。

    在海外市场,中国房企扮演起了类似“中国大妈”的角色。悉尼一幕仅是缩影,在纽约、伦敦这样的世界大都会,中国房企身影频现。

    一组鲜活的数据,足以证明房企大佬们向全球进发的勃勃雄心。2014年,中国房企在海外房地产165亿美元(约合1031亿元人民币)的投资额创下了历史新高,这只是刚则开了个头。在仲量联行、莱坊国际等机构的预判中,到 2020年,中国企业年均海外房地产投资总额可达500亿美元,相当于人民币3112.75亿元,与美国近两年的海外投资额相当。

    “远征军”正在扩容,以险资为代表的一群新的投资者,正迅速掀起“不可预测”的新一轮浪潮。硬币两面,风险也无处不在。对于国际经验匮乏的中国房企而言,能否自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题,还待检验。

    扫货节奏停不下来

    中国房企海外“扫货”的节奏,根本停不下来。

    在绿地上海总部3741公里外的马来西亚新山市,绿地董事长张玉良刚刚又插上了一面投资红旗。在海外市场,张玉良一直有着咄咄逼人的进取心。

    “绿地正在接洽马来西亚一个300亿元产业园大单。”张玉良日前对时代周报记者说,这项新投资基本定下来了,和绿地马来西亚住宅项目离得并不远,周边就是中国邻居碧桂园、富力、雅居乐的项目。

    海外并购狂人郭广昌、王健林,此刻也没有闲着。在南半球澳大利亚,郭广昌麾下的复星国际1月26日刚刚收购了北悉尼一栋甲级办公楼。这个可俯瞰悉尼港的大楼,北悉尼政府是主要租户,可租面积达1.46万平方米。

    郭广昌买楼,王健林要地。就在前一天1月25日,万达以4.88亿澳元(约24.17亿人民币)收购了悉尼两栋楼,准备投资10亿美元(约62.5亿人民币)推倒重建成集文华酒店、住宅、零售于一体的综合体,并命名为悉尼1号。万达是这么解释这个楼的好位置的:在我们这儿能看到悉尼歌剧院全景。

    在悉尼当地的市场报告中,悉尼湾已经8年没有新项目推出,悉尼1号有望卖出4.5万美元/平方米的悉尼公寓最高价。这个项目,很有机会超越全世界最贵公寓英国伦敦海德公园一号5万美元/平方米的均价。

    在世界十大旅游目的地之一的悉尼黄金海岸,万达去年就已到达。去年8月,万达以9亿美元投建黄金海岸市珠宝三塔项目。王健林曾说过,万达海外并购的思路,就是投五星级酒店综合体以及文娱产业。除了澳大利亚,万达酒店综合体的脚步,已迈过伦敦、马德里、芝加哥、洛杉矶等城市。

    相比楼上这些阔主,险资在海外房地产的收购力度毫不逊色。

    2月1日,安邦保险宣布,以19.5亿美元(约合120亿元人民币)的价格获得了纽约曼哈顿核心地标——纽约华尔道夫酒店的永久产权。同一时间刻度,中国平安以3.27亿英镑(约合30.54亿人民币)的价格在英国伦敦收购了一个办公楼,这也是中国平安继伦敦双子塔之后收购的第二个海外项目。

    中国土豪为何偏爱欧美澳

    漂洋过海,中国房企集结在异国登陆,这已成为近几年地产行业转型的焦点之一。从万达、绿地、碧桂园等千亿军团大举收购,到闷声发大财的中小房企跟风试水,中国“土豪”的足迹已遍布亚、非、欧、美四大洲。

    来自莱坊国际的研究数据显示,2009-2012年的4年内,中国对外房地产投资逐年上涨,分别为6亿美元、15亿美元、32亿美元和48亿美元。到2013年,房企大佬们向全球进发的雄心迸发,这一年的海外投资总额一跃达到128亿美元。

    这股投资热潮,在马年2014年到达一个新高度。在莱坊国际的预计中,去年中国房企海外投资总额达150亿美元。而仲量联行的统计数据则更高,去年,中国房地产投资在海外市场的投资额超165亿美元(约合1031亿元人民币),这一金额比2013年增长了46%。

    “海外投资的激增,使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。”仲量联行国际资本集团中国区总监夏??告诉时代周报记者,去年在商业地产领域的投资金额超过112亿美元(约合700亿元人民币),办公楼和酒店资产成为中国企业在海外投资最热衷的选择。

    以投资物业来分类,商业地产投资的增长位居前列,增长幅度近50%。此外,房企去年在海外住宅开发的投资金额超过53亿美元(约合331亿元人民币),比2013年增长了38%。

    从投资区域来划分,澳洲和欧洲成为最受欢迎的投资目的地。“这两个地方共吸引了超过55亿美元的投资。去年澳洲成为中国投资者最受青睐的新目标市场,中国流入澳洲的资本超过30亿美元;另外还有约25亿美元流入了美洲。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明告诉时代周报记者。

    从城市投资的偏好来看,伦敦2014年共吸引了40亿美元(约合250亿元人民币)的中国投资。悉尼仅次于伦敦获得了中国大部分的投资额,去年共吸引了中国企业22亿(约合137.5亿元人民币)美元的投资。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿-15亿美元(约合31亿-93亿元人民币)不等的中国投资。

    为何伦敦、悉尼和纽约成为中国房企“下注”的热门城市?在夏??看来,这与欧洲经济的复苏带动当地商业及办公市场需求的增长有关。

    “中国资本最喜爱的物业是写字楼,因为管理起来简单。在欧美经济复苏并开始向上的背景下,企业办公需求的数量开始增长。与国内办公楼3-5年的租约相比,国外办公楼的租约更长。”夏??介绍说,以伦敦为例,当地甲级办公楼的租期一般在7-10年,有的办公楼租约期甚至长达十几年。在如此长的租约期间,租金还可以有一定的约定上浮空间。由于有长期租约,其租金投资回报率是相当稳定而可观的。

    除了租金回报因素,中国企业在海外布局的城市地段的选择上,重点关注的是商业发达城市最核心地段的物业。“在城市地段上有绝对优势,这也有利于未来进行转手,因此增加了投资物业的流通性。” 领盛投资亚太区董事区炜邦向时代周报记者说。

    跟海外市场要高利润

    在区炜邦看来,中国房企在海外促成一笔笔大宗交易,其中很重要的一个因素在于,海外市场潜在回报率比国内更加诱人。

    据时代周报记者了解,中国房企海外拿地成本较低而售价较高,利润空间较大。如马来西亚新山碧桂园金海湾,拿地成本不到2000元/平方米,平均售价为17650元/平方米,土地单价为售价的10%左右,利润空间较大。碧桂园首席财务官吴建斌此前就坦承,其海外业务的毛利率预计能达到35%,高于国内。

    “目前,我们在美国所投几个城市的项目,土地价格只占房价的二到三成;但国内土地价格至少占到房价的五六成甚至更多。” 香港一家上市房企高层张伟(化名)也向时代周报记者说,从开发商做住宅开发的回报率情况来看,如果项目选址不出现太大的偏差,海外房地产开发的净利润率可达到17%左右,有的甚至会更高。

    他们想得很明白,国内房地产遇冷,早已是不争事实。在兰德咨询总裁宋延庆看来,2015年,房地产行业将沦为中利行业,毛利率将低于30%,平均净利润率可能踩到10%的红线。

    朗诗集团董事长田明对时代周报记者说,从增长趋势来看,像纽约、旧金山这样的城市,在目前经济已经开始向上的背景下,房价还有上升的空间。但国内楼市未来几年仍处于去库存状态,房价下行的压力很大。

    “未来几年,房企的利润率可能还会进一步下滑。商人是逐利的,赚不到钱,肯定会寻找其中的原因并及时转向。”田明说道。

    事实上,单在房企及险资投资最多的商办楼市场,海外房地产的租金回报也比国内市场更具有吸引力。

    据莱坊国际的研究报告,目前北京和上海甲级写字楼的回报率一般介于5%—6%之间。而这些城市的信贷成本却相当高,通常在8%以上。这样的回报率,对保险资金这样的长期资本来说,租金成本不足以覆盖利率成本。相比之下,尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只介于4%—6%之间,但其利率却一直维持在较低水平,美国的资金成本可能低至3%。

    据莱坊国际预计,伦敦、纽约和悉尼写字楼的平均租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。而国内的租金增长则小得多,以上海为例,预计同期租金的增幅只有4.4%。

    险资接力掀新一轮浪潮

    “中国房企在海外投资动作频繁,规模大且业态多样,这背后是增厚规模和利润空间的迫切需要。”宋延庆说,不少已经完成全国布局的房企受成长性所迫,要继续保持每年销售额15%以上的增长率,补仓压力非常大。

    不仅如此,“出海”作为房企战略选择,已呈现对跨国经营和风险对冲的进一步需要。

    万科董事长王石近日的演讲,从一个侧面给出了答案。

    1月30日,王石在伦敦商学院演讲时透露,万科将加大在海外房地产的布局力度,未来万科15%—20%的业务会转向海外房地产投资上。

    “中国经济整体现在面临真正的转型,而国内房地产市场很明显是有泡沫的。但是泡沫未必会破,最担心的是近期会不会再有货币政策刺激。”王石说,加大海外房地产投资,其中一部分原因也是为了平衡国内房地产风险。

    王石并不是孤单前行。去年11月底,王健林已公开万达未来的投资布局,“七八年以后,万达收入超过1000亿美元,其中至少保持20%-30%的收入来自海外。” 复星国际也还在欧美寻找合适的投资项目,为了找到优质项目,他们还专门组建了美国投资团队。

    田明也说,朗诗将进一步加大在海外房地产布局的力度。“目前还处于摸索阶段,未来朗诗海外房地产的占比可能达到我们业务量的15%—20%。”

    在机构的报告中,中国房企主导下的中国海外投资,未来十年内会接连掀起海外投资热潮,到 2020年中国公司的年均海外房地产投资总额可达500亿美元,相当于人民币3112.75亿元,与美国近两年的海外投资额相当。

    除了房企,一群新的投资者正迅速掀起“不可预测”的第四轮浪潮。据莱坊国际观察,该群体不仅包含大型企业,也包括超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。在大型企业中,迄今中国排行前20位的保险公司中仅有五分之一在海外有投资活动。但已有四成保险公司表示有兴趣在海外投资。

    “当有你的同行已经做了这些事情的时候,内部报批相对变得简单多了。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明说,“这就好比,安邦买了某栋楼,其他保险公司也会跟风。不单单跟风,大家都想超越它的同行,在这样的情况之下,我很期待在做一些创纪录的交易。”

    “险资手中的资金比开发商更加充裕,在海外‘扫楼’收购的力度更加显得有挥金如土的感觉。”领盛投资亚太区董事区炜邦向时代周报记者说。

    对外投资政策的显著放宽,是险资大手笔的促进因素之一。例如,2013年对外投资审批门槛从1亿美元提高至10亿美元。2014年10月,商务部取消了先前大多数针对对外投资的审批程序。此外,保险公司获准最多可将其30%的资产投资房地产,其总资产的15%可用于境外投资。2014年8月,中国保险行业的总资产达人民币9.5万亿元(1.55万亿美元)。

    保监会副主席周延礼在1月底透露,截至去年年底,中国保险业资金境外投资额为239.55亿美元(约合1497亿元人民币),只占当前保险业总资产大约1.44%。

    险资正在蠢蠢欲动,有超过20家中国大陆和台湾地区的大型保险公司正在考虑进军欧洲房地产。“我们预计,这些保险公司将在未来几年陆续迈出海外投资的第一步。”夏??表示。

    试水与精耕的距离

    硬币两面,风险也无处不在。

    境外房地产开发多数为轻资产运营,很多环节是外包,因此往往有大量合同关系。在协纵国际集团创始合伙人黄立冲看来,对于国际经验匮乏的中国房地产企业而言,能否自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题,其实还未可知。

    事实上,海外市场并不全是“蓝海”,也面临着较为复杂的开发风险。中坤集团在冰岛的项目就已搁浅,中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。

    “房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,国外跟国内的开发模式不一样,和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同,这是“房企出海”的最大障碍,其次才是经常提到的市场环境,“一定要找到合适的合作伙伴,符合当地政策环境。”

    无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合,还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地的亲密无间,与当地企业合作的方式无疑是规避海外风险的聪明策略,可以有效地降低因中国企业对当地政策、人文环境不熟悉导致的投资风险。

    然而,合作并不是万能的,出海的中国房企势必在所有权和经营权上作出让步,难以在此类产品中加入中国房企的企业文化,对项目进行完善时也会增加投资成本,这些尴尬都需要化解。

    除此,中国部分房企出海的机会型、投机性较重,特别是一些中小型房企的海外投资。公衍奎表示,他们的抗风险能力不高,的确需要格外谨慎。事实上,上世纪80年代,也曾出现过“日本买下美国”的壮景,然而随着日本经济泡沫的破裂,一切又回归常态。往后,中国“航海家”们是否能够成功避险,还需时间检验。

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