房源被锁 预示中国房地产市场将开始崩塌?

2015-01-20 07:55:58 来源:福布斯中文网

    在并未给出任何解释的情况下,中国深圳和杭州的相关部门对一些开发商所建公寓住宅加以“锁定”,其中就包括深陷债务危机的佳兆业集团。

    大多数分析师认为,这些特别举动与中国国家主席习近平开展的反腐行动有关,但这仍然无法解释其中的一些关键点。有理由认为,近几周来令市场感到不安的暂停办理网签和备案手续的背后与破产法有一定关系。破产这一解释预示着一场市场回调将很快到来。

    去年年底,深圳市开始暂停为佳兆业办理普通审批和许可。随后,12月21日,佳兆业向香港股票交易所提交的报告透露:深证房屋管理局已叫停了其旗下四个房产项目的预售。

    据《华尔街日报》报道,佳兆业位于浙江杭州的西溪璞园房产项目,其中的749套待售房源几乎全部被锁。《华尔街日报》还提到,杭州其他开发商的项目可能也受到了影响。

    此外,深圳市已经开始暂停其他至少五家开发商的房源销售。上周四,深圳市规划和国土资源委员会宣布中国海外发展有限公司在深圳超过2,800套房源被锁定禁售。

    除此之外,荣超房地产、民生东都深圳房地产开发有限公司和招商地产的房源也被禁售。

    花样年集团部分房源收到波及,在深圳的“花乡家园”项目有四套房源被列为“限制销售”。

    外界对于“房源被锁”一事知之甚少。花样年年董事长潘军强调锁楼一事针对的是该房源的四位业主,与花样年无关。深圳管理局方面则表示,中国海外发展有限公司的房源被锁属正常现象。

    尽管花样年和中海对此都有表态,但是关于禁售的消息少之又少。除了基本事实之外,深圳管理部门几乎没有披露其他信息。此外,杭州有关管理部门也没有解释佳兆业房源被锁的原因。根据《华尔街日报》报道,目前“尚不清楚”两个城市的管理部门是否正在对这家陷入重围的开发商采取统一行动。

    由于缺乏确切的消息,分析师已经开始自行分析。例如,很多人认为暂停佳兆业项目审批手续是因为该公司可能和深圳的管理部门存在冲突。《南华早报》在报道中指出,“这增加了这种可能性,政治因素至少是其中的部分原因。”

    就这一点彭博社(Bloomberg)本月15号的报道称,“两名知情人士”表示,佳兆业被调查是因为与一名“正在接受调查”的“深圳高官存在关联”。

    然而,这种被多数观察员所接受的反腐说法在一个关键方面说不通:它没办法解释这两座城市为什么要采取这种殃及无辜购房者的举措。

    美奇金(北京)投资咨询有限公司(J Capital Research)的杨思安(Anne Stevenson-Yang)表示,反腐的说法“完全不对”。上周她在一封电子邮件中表示,深圳停止楼盘销售是为了确保自己的银行“在现金分配时获得第一优先权。”佳兆业已经持有房屋首付,但是在购房者取得所有权之前,他们的权利很容易就会被开发商的银行债权人所替代。

    杨思安的说法与深圳一些银行已经请求法院冻结佳兆业资产的相关报道相吻合。看起来,由于银行的举动,这家开发商超过1亿美元的资产已经被司法冻结。

    从破产法角度的解读与反腐说法不同,解释通了深圳甘愿冒着社会动荡的风险,不顾数千未来业主的权利而坚持这么做的原因。上周二,数百名购房者涌入佳兆业办公室,要求深圳政府允许房屋销售继续进行。

    令人惊讶的是,在住宅供过于求的形势下,中国只有少部分的开发商破产。到目前为止,中央以及地方政府一直通过各种拖延策略,设法保住房地产市场。

    但现在,两地的政府部门似乎正在转变方法,试图迫使一些开发商出局。叫停常规审批就是一个信号,这预示着地方政府承认房价不久必须做出调整,此刻他们正在支持一些关键的开发商和放款人。

    毫无疑问,政府意识到通过暂停颁发执照和许可,可以收紧开发商的现金流,从而轻松决定他们的生死。毕竟,佳兆业集团日益增多的问题(债务违约和法院下令冻结资产)就是深圳房源被锁而引发的。

    预计中国城市将出现一波违约,政府将决定开发商的谁去谁留,并对一些开发商的关键审批不予通过。

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