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越秀地产上半年合约销售同比增23.4% 地产基金合作灵活撬动杠杆

2014-08-28 09:02:23 来源: 二十一世纪商业评论

    越秀地产公布上半年业绩,2014年上半年营业收入约为人民币63.26亿元,同比上升4.4%。毛利率为34.4%,核心净利润率为人民币9.92亿元,同比上升10.5%,派2014年中期股息每股0.049港元,约人民币0.039元。

    2014年上半年的毛利率是33.4%,物业出售的毛利率是35.6%,住宅部分的毛利率是31%,同比上升1.9%。集团权益持有人应占盈利约为16.76亿元,同比下降28.4%,公司解释指主要是由于2014年上半年投资物业评估升值约为12.51亿元,同比下降32.8%。若不考虑投资物业评估升值和相关税项及汇兑损益的影响,核心净利润约为9.92亿元,同比上升10.5%,核心净利率为15.7%。

    销售合同情况看,上半年合同销售106.30亿元,同比上升23.4%。完成全年销售目标人民币220亿元的48%,共30个在售项目,跟去年同比有两位数的上升,均价是1.7万元/平方米。其中住宅的比例进一步的提高,达到了89%,商业部分是11%。管理层解释,这跟住宅的周转快,商业周期慢,且过往的商业部分存量大过增量。住宅具有这样的趋势,未来占比会进一步的提升。未入帐的销售,有不断累高的趋势。2014年上半年入帐59亿元,剩下有172亿元未入帐。

    新增土地储备方面,今年上半年越秀地产跟合资基金合作,拿了杭州古墩路土地,延续了去年下半年跟基金合作的做法,跟投资基金合作。管理层披露,合作比例上目前设定越秀地产占大约5%到20%,基金占了80%到95%的占比,每个项目情况不同比例。合作起到2年内,越秀地产有权选择回购,基金有上限的确定,11%到12%,根据不同的项目而定。

    与母公司旗下基金的合作,大幅改善了越秀地产的财务状况和流动水平。越秀地产在去年不到两个月的时间内,已经接连拿下武汉和广州的地王项目,而两宗土地的应付土地款超过130亿元。针对市场关注的越秀地产项目与产业基金的深度合作,越秀管理层在半年业绩会上指出:“关于跟基金合作拿地的事情,我们是有考虑的。我们这种模式对于开发商而言,以比较低的土地支出获取土地进行开发,当项目开发形成销售后,我们根据项目的情况选择回购,形成了先拿地,后付钱的模式。通过合作的方式,对公司最大的好处是可以灵活统筹,把握不同地区优势项目的机会。地产的投资周期是比较长的,如果算每年的帐,做每年的事,灵活性就会受到影响。”

    至于回报率在11%到12%,越秀地产股份有限公司总经理陈志鸿表示,这是一种策略:“以后遇到项目会综合考虑,这是开发商和基金之间的商业条款,并不是固定的模式。”

    对于近期国内限购的松动,越秀地产管理层认为限购是非市场行为以及手段,地产情况应按照市场规律的发展。越秀地产股份有限公司董事长张招兴表示:“不仅仅是广州,应该所有的限购行为都应该取消。但不是我们说得算,何时取消,各地根据实际情况,做出了先后的安排。但是全国都应该取消限购,因为限购是非市场行为。地产到了不是那么火爆,而是按照市场规律运行的情况下,退出是蛮好的时机。”

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