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搜房网 上策是什么

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-06-12 17:38:37 来源: 虎嗅网

搜房网,上策是什么5月28日,搜房网在杭州遭9家中介联合下架房源。紧接着,我爱我家、链家、中原、麦田、21世纪不动产等五大全国性中介机组成的联盟发出通牒称“随时准备下架”。 妥协,收益大幅下降,不妥办网站成为空城,悲观者甚至认为“搜房网横竖都得死!”

    从现在的形势看来,搜房网必需妥协。但妥协的结果并没有一些人想象可怕,而且还有上策可用。

    城下之盟必签

    搜房网为什么会妥协?搞清搜房网与中介谁更离不开谁,答案就不言自明了。

    搜房网营收由在线广告、房产电商和房源发部三大块组成。近三年房源发布的收入占比从7%提高到30%。

搜房网 上策是什么

    看来,中介联合抵制失去房源发布收入,搜房网营收最多会减少30%。实际上,抵制给搜房网带来的损失将远远超过30%。

    根据Alexa数据,搜房网流量的全球排名为1500位、日均PV近2750万(三个月平均),巨大的流量是搜房网全部营收的基础。

    是什么把用户吸引到搜房网的呢?通过观察,发现提供房地产相关资讯的首页人均页面浏览量为3.39,而包含各地房源信息的城市分站数值高得多:杭州5.3、深圳10.3?郑州16?东莞17?昆明18……相比之下,新浪最受欢迎的读书、体育、博客、新闻四个频道人均页面浏览分别为4.43?4?14?3.8和3.14。搜房网上有什么资讯比新浪的新闻、体育更及时更丰富,比读书还粘人?

    用户是到搜房网来搜房顺道看两眼资讯并“不小心”看到了广告,还是到搜房网来看时事资讯,有没有房源信息无所谓? 如果是前者,房源信息就是搜房网流量的基石。没有了房源信息,失去的绝对不只是发布收入。后者?你们信吗?

    再看中介公司,如果联合起来都不向搜房提供房源,房屋交易总量不会因此减少。需要租房、买房的人在网站上查不到信息会露宿街头?中介都不在网上发布房源, 相当于比武时约定不使用兵器。该有的生意跑不掉,还省下不菲的“端口费”。另外,中介可以在其它网站上发布房源,尽管这些网站知名度和流量不及搜房网,那就相当于都不使用“大规模杀伤性武器”。

    如果还沉浸在“中介需要搜房,搜房也需要中介”的错觉中,是十分危险的。

    今年3月“我爱我家”等9家地产中介在两地联合抵制安居客涨价之后,搜房网没能采取有效措施,以至敌方兵临城下,被迫签订屈服的合约,用城下之盟形容极为贴切。

    下策与中策

    降低端口费对搜房营收的影响并不象某些投资人想象的那么可怕。如前文所述,2013年搜房网房源发布收入1.62亿美元,占营收的29.5%。下图是端口费按六折或四折收取时,对过去五年营收的回溯调整。

搜房网 上策是什么

    从上图可以看到,即使搜房网降价60%,营收增长仍然可观。 尽管妥协不是灾难性的,但也只能算做下策。

    中策是让购房者认网站不认中介,高调的平安好房已经喊出“零中介费!消灭中介行业!”。安居安的思路更切实可行:提供平台、打造个体经纪人队伍,架空中介公司。

    互联网不是万能的,中介是没法消灭的。美国既有持牌照的个体经纪人也有房地产经纪公司,目前没有被消灭的迹象。而且,美国个体房产经纪多是边带孩子的主妇或退休教师,只图赚个外块并非以此为生,坚持做三年以上者不到10%。真做到三年,发现自己有这方面的天份和人脉,就加盟或自己开设经纪公司了。

    房地产网试图替代中介公司,即便成功也不过是把中介公司的活抢过来自己干而已。搜房网有9000人,我爱我家有2万人,如果又办网站又办经纪,线上线下好几万人,一方面管理成本高。另一方面抗风险能力差。搜房网杭州站的一篇文章写到“2014年前5月杭州商品房成交同比降32% ”,意味着要么全体中介收入下降30%,要么30%的中介下岗,这些风险最好还是让市场去消化。

    搜房网的上策是向互联网大佬们学习,通过参股或控股搭建自己的生态圈。如果BAT太复杂不容易看懂,可以参照携程!

    资本开路,一举三得

    假如搜房网能与我爱我家、链家、中原、麦田、21世纪不动产这五大全国性中介机构中的一家进行资本层面的合作,可收获三重好处。

    一、瓦解敌对联盟、打破封锁、形成生态圈

    携程与同程去年还打得不可开交,今年4月同程高调宣布与艺龙战略合作。携程闪电出手参股同程, “艺同联盟” 顷刻间瓦解。

    杭州在售二手房房源仅有5-7万套,而9家中介从杭州搜房撤下40万二手房信息,说明中介提供的信息有大量重复。只要其中一家比较大的继续提供,就可基本解除封锁。

    中介与中介之间是你死我活的竞争关系,为抢房源经常大打出手。此番组成联盟不过是暂时求同存异,达到降低端口费的目标之后还会继续开战。

    搜房网与中介原本是互补的合作关系,下游公司参股、控股上游公司,确保货源,过去叫纵向一体化、近来流行说生态圈,无论什么名目都是资本市场相当认可的策略。

    二、联手整合中介行业

    房地产中介行业乱象丛生,虚假信息泛滥,在民众中的声誉极差。网站上标明“个人”的房源,电话打过去如果不是中介,就算中大奖了。根本原因是房产中介几乎没有资金、技术、人才方面的门槛,租个门脸房就可开张。做臭了,换间门脸房重新开张。仅广州市就有7000多家中介,其中有上千家连备案都没有。对于多年的行业积弊,不论搜房网还是安居客,从房地产网站的角度很难有所为。

    搜房网参股中介公司之后,双方可以联手向用户保证房源100%真实有效。用良好的服务重塑房产中介形象,为这个行业注入“正能量”(以夷制夷)。

    三、投资收益

    尽管跌了不少,市值仍高达270亿,这为搜房用代价股(可附带少量现金)参股大型中介公司创造了有利条件。搜房网增发于总股本的5%,这部分股票市值约2.2亿美元。以此换取某中介机构10%至20%股权,相当于给对方11亿到22亿美元的估值。如果今年3月份动手,代价就更低了。

    与同程类似,被参股的中介公司仍可独立发展(同程的第一大股东是创业团队,携程排第二、腾讯排第三)。 搜房网还可与被参股公司约定,三年之内在A股或海外上市,届时增持到扩大后股本的30%(腾讯参股京东、阿里参股新浪微博时都有类似条款)

    上百亿高估值,联袂整合中介市场、为上市保驾护航,这么丰厚的条件,不信五大中介的老板中没有一个人动心。

    文章为作者独立观点,不代表虎嗅网立场

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