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王石:开发商应给普通百姓盖好房子

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-05-10 09:05:00 来源: 新浪财经传记精选

  随着市场经济的发展,不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者和中小工商业主是现在、未来住宅市场的主流消费群体,商品住宅转向普通人的“大众消费”趋势。但许多住宅开发商没有注意这一趋势,仍盲目开发高档、中高档住宅,导致城市商品房空置率居高不下。顺应住宅市场的变化,开发商应该关注普通人,开发城市普通居民住宅。

在王石心中,应该建好普通商品房,而不是大规模挺进豪宅市场。

在王石心中,应该建好普通商品房,而不是大规模挺进豪宅市场。

  从狭义角度看,房地产开发商和其他行业的企业并无不同,目标都是追求利润最大化,但房地产开发商还有不同于其他行业的特殊属性,它们是城市文化建设的组织者。可惜的是,房地产开发商的第一重属性被社会误解,第二重属性则被社会忽略,也被开发商自己忽略。

  房地产开发行业规模大,上下游产业庞杂,广泛影响社会经济和人们的日常生活。住宅产品是价格昂贵的大宗消费品,又由于土地具有稀缺性、垄断性,在大多数国家,一谈到房地产开发商,人们都颇有微词,似乎房地产企业是暴利、没有信用的代名词。中国也不例外。

  20世纪90 年代住宅开发盲目高档化、贵族化,浮华炫富的品味也加重了人们对这个行业的排斥。

  我曾在海南参观过一个别墅项目,为了体现奢华,别墅里许多设施都是双配置,两个厨房,卧室有两张床,洗手间有两个洗脸盆,甚至有两个马桶。我问为什么,回答:这是情人别墅,所以要好事成双。我心想,情人别墅可以有中西厨,可以睡两张床,可以同时刷牙,但不大可能同时上厕所啊,怎么会有两个马桶?

  再一问,回答:国外的房子都是这样的,配两个。我一听,明白了,国外的房子是一个马桶一个女性盥洗盆,咱们没看明白就抄,结果抄错了,说到底是对客户的生活理解不够。

  “新住宅运动”期间,我们请同济大学的罗小未教授给万科人讲授“外国建筑史”,在评价近十多年来中国城市住宅开发现状时,罗先生说:“姑且不谈个别粗制滥造最后不得不推倒的伪劣产品,即使有些被认为不错的也存在败笔。”

  罗先生认为的败笔是什么呢?她举例:“建筑形式宫廷贵族化、室内布置高级宾馆化……”至于住宅单体,则是“欧陆式、古典式、英国式、威尼斯式,甚至是无中生有式。”

  许多开发商不认同罗先生的评价,但仔细回忆商品住宅市场所走过的路,认真看看城市新型住宅区的景观,我们不得不承认:罗先生的话虽然刺耳了点,讲的却是事实。商品住宅开发自觉不自觉地走进了浮夸、浮躁、盲目崇洋、标新立异的误区。

  整个80 年代,中国内地城市住宅的主流还是福利房,此时,深圳、珠海和厦门等沿海城市的商品住宅市场悄然兴起。早期商品住宅市场面向的是哪些人呢?在“对外开放”和“让一部分人先富裕起来”的政策导向下,商品房客户主要是海外华侨、港澳同胞,以及游离于体制外的三资企业白领、民营工商业主及自由职业者。

  他们人数上只占城市人口的少数,而经济收入和消费能力上却远远高于城市的平均水平。显而易见,面对这样一个特殊的消费群体,住宅开发商的产品路线只能偏向高档或中高档住宅。

  到90 年代中期,市场发生了天翻地覆的变化,福利房的主导地位让位给商品住宅,以1999 年为例:商品房市场占有率超过85%,非商品房不到15%。

  随着市场经济的发展,越来越多人脱离体制,他们的工作、收入、福利、住房也都会通过市场化的方式解决。这些不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者和中小工商业主是现在、未来住宅市场的主流消费群体,他们占城市居民的大多数,经济收入和消费水平为城市的平均水平。

  商品住宅从面向少数群体的“奢侈消费”转向普通人的“大众消费”成为不可逆转的趋势。但许多住宅开发商没有注意这一趋势,仍盲目开发高档、中高档住宅,导致城市商品房空置率居高不下。顺应住宅市场的变化,关注普通人,开发城市普通居民住宅,是新老开发商共同面临的课题。

  六七十年代乃至80 年代,中国城市曾大量建造的“火柴盒”行列式住宅,已经被市场否定,取而代之的是注重绿化居住环境、关注建筑立面、美观、舒适的住宅。但换一个角度看,“火柴盒”行列式住宅却是用较小的资源解决城市普通居民住房的最佳选择,有其经济上合理的一面。

  而在90 年代流行的住宅小区,无论配套环境公园化,还是住宅空间的无限扩大化、住宅装修高级化、卫生间重复化,都表现出经济上的不合理。比如,从公用厕所过渡到单套住宅配备卫生间,是城市居住文明现代化的标志之一,问题是:单体住宅配置两套、三套甚至四套卫生间是合理的吗?

  万科曾考察过日本的高尚住宅区,惊讶地发现,很少单体住宅配置两套以上的卫生间。日本的人均国内生产总值多少?中国内地人均国内生产总值多少?为什么我们的住宅卫生间配套这样“奢侈”呢?可见,我们的商品住宅存在经济上的极大不合理性。

  在迎合“新富”消费群体时期,这种经济不合理性能满足消费虚荣的需要,而面对普通消费者,无论从个人的消费能力,还是社会资源的有效利用,都是不可取的。面对普通人,应该反省住宅开发中的贵族化倾向,以舒适、实用、经济为前提,提供满足普通居民需求的产品。

  随着市场经济的发展,城市居民贫富的两极分化也不可避免。开发商开发的别墅区、高档住宅区和未改造的老住宅区则凸显了城市居民贫富的两个极端。城市规划者在考虑如何减少这种差异造成的社会紧张,有社会责任感的开发商也应该考虑如何通过自己的产品和服务,使不同收入层次的消费群体能够和谐共处、共享城市文明的成果。

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