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谁在垫首付卖房

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年04月21日 00:13   来源: 经济观察报   网友评论(人参与

    银行房贷收紧,新房成交缓慢,观望情绪浓烈……一系列迹象正引导着楼市出现又一轮调整预期。为抢食现有买房客群,广州、深圳、杭州诸多房企祭出促销变招——让买房客分期首付甚至直接“垫首付”,并大有向全国蔓延的势头。

    二日新政

    孙巍,是保利地产广州公司的一名职员。他的公司在今年3月初推出“一成首付”优惠活动。在孙巍的印象里,去年11月广州出台“穗六条”,有二套房首付提至7成等限贷升级措施。

    随后,保利地产广州公司开始研究“一成首付”政策。同时,也打探了当时市场中其他开发商推出首付优惠的情况。“很多开发商都在做,所以就有些心动,打算试一下。”孙巍表示,尤其是雅居乐,普遍觉得其勇气可嘉。

    最终,保利选择的试点楼盘为保利广州的西海岸、塞纳维拉和公园九里,三项目均为“准现房”,同时推出一成首付优惠活动。首次置业者,首付先交一成,共分4个月付清,二次置业可获长达9个月的首付延期缴纳时间。买房人交完一成首付后可签订预售合同,全部首付款交齐后去银行办理按揭等手续。

    为什么选择上述三个楼盘,原因在于冲刺销量的需要。据孙巍透露,保利内部对这三个盘有销量的具体要求,其中塞纳维拉和公园九里上半年必须清盘,保利西海岸项目因货源多,定于今年7、8月份实现清盘。于是,释放“一成首付”优惠的活动,就成了刺激销量的新举措。

    3月初的一个周六,上述试点楼盘通过微信,发布了“一成首付”的优惠活动。随即,保利地产广州公司被推到舆论的风口浪尖,更有“卖不动”、“楼市崩盘”的说法传出。“是误读,三项目在活动取消后,每天来访量仍有很多。”孙巍表示,就在两天后的周一,领导便打招呼,取消这次营销活动。“实际上营销新政还未成型,就胎死腹中了”。

    悄然的撤销令,并未阻碍塞纳维拉、公园九里的销售人员继续拿来做营销噱头。公园九里的一位销售员对经济观察报表示,首付分四个月交,分别是10%、5%、5%、10%,如果再延长需要交手续费,按天计算,延迟一个月每天交首付的万分之二,延迟两个月每天交万分之2.5,三个月万分之三。

    上述销售员也直言,首付优惠活动会一直持续到12号房展会,目的就是把成交集中到房展会期间,对外宣传取得不俗的成交。

    首付花样

    在首付上玩花样的趋势,正在逐渐蔓延。包括合景泰富、雅居乐、时代地产等多个大开发商先后推出垫付首付、分期付款的促销活动,涉及楼盘近20个。

    位于广东番禺区的时代外滩项目,在售户型仅268平方米,南向观江景的户型,均价3.3万元/平方米,总价在800万元以上。在面对首付紧张的问题时,销售员主动推介说,因时代地产刚上市,资金充足,首付可分期付款,该活动涉及时代地产广州所有楼盘。首付仅需交一成,其余在一年内支付完即可。雅居乐剑桥郡项目,在售120-140平方米洋房,也只需缴纳一成首付。

    同策机构研究部总监张宏伟认为,在年初银行信贷紧缩的市场背景下,开发商由于短期内资金压力较大或需尽快回笼资金拿地扩张,通过为购房者短期内“垫首付”,套取银行贷款,来缓解这种矛盾。另外,“垫首付”也可作为新闻炒作话题,通过低首付吸引购房者,提前锁定客户,促成楼盘快速成交。

    CRIC克尔瑞研究员李莹指出,“垫首付”甚至“零首付”的说法过于夸张,实际是首付分期的行为,即原本一次性付清的首付款分几次付清,是房企为降低目前信贷紧张、首付比例提升等政策引起的需求后置而采取的一种积极营销手段。

    但区别于分期支付首付,市场中也不乏真正垫付首付的案例。因杭州降价风波而为外界熟知的天鸿香榭里项目,在去年8月便打出首付10万的宣传语。买房只需缴纳首付10万,剩下的部分开发商会找第三方帮忙垫付,购房者签购房合同和借款协议后,就可拿着售楼部为客户开出的首付款证明收据,去银行申请办理按揭贷款。根据“借款协议”,购房者须在未来两年时间内,分四次将剩余首付款全额补上,在此期间开发商不收取利息。

    如今,在深圳大亚湾片区,三远大爱城项目同样能享受到“垫首付”的优惠。其销售员对记者表示,首套首付要支付三成,垫首付活动结束了。但如实在拿不出首付,自己可向领导申请,最长还款期限为一年,无利息,开发商垫付。“必须要查看你的个人财务状况,否则借了钱未来还不上,开发商怎么办?”

    附近的畔山名居项目,在售楼盘均价在5800元左右,其销售员表示,一成首付便可买房,其他两成开发商垫付一年,没有利息。在是否存在约束条件时,他讲道,“如果交不上,到时候可以再商量。”

    在北方城市,沈阳格林常青藤“垫首付”招式是垫付首付款的50%,一年后还清;烟台的祥隆理想城,打出了“首付1万元”口号,1万相当于购房定金,购房者需和开发商签订借款合同,按揭贷款时三成首付由开发商垫付,购房者在两年内把首付款还给开发商,且无利息。

    分期付首付现象则更为普遍,扬州的中集集品嘉园、济南的中铁逸都国际采用分期付首付方式,有一年期、两年期等方式;郑州,正商亚星、盛润等房企,都已推行“分期首付”的营销策略。

    断供危机

    伟嘉安捷是我爱我家房地产经纪有限公司投资发起的,从事个人房产金融服务的机构。其负责人吴昊指出,公司也能提供给购房者借款,但是需要在银行确定能批贷之后,我们这里没有什么垫首付业务。“如果连首付都没有,怎么去权衡断供的风险呢?零首付,往往和市场或项目销售不景气有关系。”

    CRIC克尔瑞研究员李莹表示,从营销效果来看,远不如降价对销售的提升明显。

    据杭州透明售房网统计显示,截至2014年4月10日,杭州市区(包含萧山、余杭)可售房源总量已达11.48万套,其中住宅7.61万套,非住宅3.87万套。2013年杭州楼市商品房成交85854套,以此计算消化库存量需15个月以上。

    撑不住的房企,在尝试“垫首付”仍难挽救大势后,选择了真正降价。去年,仍叫价1.7万元/平方米的天鸿香榭里,如今售价已悄然调至1.38万元/平方米。其售楼员对记者说,去年的垫首付活动,当时开发商还愿意贴钱做。如今,开发商不补贴钱了,项目也真降价了。

    今年一季度,广州全市一手住宅网签16194套,同比大跌40%;成交面积184.6万平方米,同比跌42.5%。经纬行调查广州在售34个主力楼盘近期价格变化,降价楼盘有14个,占41%,降价1000元/平方米以上的有1个。对于楼市成交量低迷,合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江认为,这主要是由于银行收紧了房地产信贷造成的。

    视线转到北京,伟业我爱我家统计数据显示,2014年一季度新建商品住宅成交量16418套,环比下跌41.3%,同比下跌55.8%,为2005年以来季度新房成交量最低。

    广州市房地产市场专家韩世同表示,纵观以往历次房价下跌,每次下跌都是由小及大、以点到面扩散,不排除目前是小的阶段;同时,目前高地价也难以持续支撑高房价;另外,银行开始惜贷,开发商的资金成本更高,这些因素将决定着房价未来走势。目前已有部分楼盘在降价,且降价的都去货较快。

    银行信贷仍在持续收紧,不断削弱购房者的支付能力。华夏银行广州市某支行客户经理对记者表示,如今其他银行首套房贷有优惠时,华夏银行就维持基准。如今其他银行调到基准,华夏则上浮5%。“并不是不做房贷业务,而是在压缩房贷贷款额度,如果下调肯定更多人来贷款。”

    她指出,目前房贷业务主要是和开发商合作做新房按揭,但也加强了贷款审核额度,一般陌生的自来客可能就不做了。另外,比之往年的先松后紧,支行如今领到的贷款额度也细分到每个月,如用完,则需向总行再打申请。

    中原地产首席分析师张大伟表示,中国房地产政策中,最重要的预防市场过热的政策就是首付政策,包括首套房三成首付,二套房七成首付,但这些政策最近都在被破解。随着2014年来,房地产市场逐渐陷入降温趋势,业内逐渐出现了开发商为刺激购买而做出的次级贷行为。“零首付、低首付,对于资金实力不足以购房的消费者来说,借一些高利资金勉强入市风险很大。只要房价有波动,购房人很可能就断供。”

    但孙巍对房价下跌的观点却并不认同。他表示,“一成首付”属于刺激成交的营销手段,但却并不意味着降价。目前保利在广州的项目选址多在市区,几次刚需楼盘一开盘便去化大半,至于扎推的郊区楼盘则另当别论。另外北上广深属于一线城市,楼市不能和库存畸高的杭州相提并论,“广州房价一直处于稳定上涨态势”。

    (应被采访者要求,孙巍为化名)

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