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万科郁亮:互联网解决不了与政府打交道的中间环节

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年03月07日 10:04   来源: 二十一世纪商业评论   网友评论(人参与

    中国最大房地产企业万科最近大事频频。继2月底宣布与美国知名地产商RFR合作开发纽约新项目后,公司B转H股也已获得证监会批准,意味其完成了B转H方案13个步骤中的第五项,下一步只待港交所批准。今天万科公布业绩,2013年净利润上升20.5%至151.2亿元。今天下午万科总裁郁亮在香港与投资者见面时,就万科学习互联网思维、进军海外市场及今年房地产走势回答了《21世纪商业评论》记者有关问题。

    对于最近杭州某些开发商的几个楼盘降价是否是楼市转向的开端,郁亮告诉《21世纪商业评论》记者,个别现象不能一叶障目:“就连杭州其他的开发商也没有跟着降价。就城镇化与房子折旧速度而言,中国房地产的发展趋势至少还有15年时间。”

    万科去年在学习互联网思维中最引人注目的举动无疑是由总裁郁亮亲自带队到阿里、腾讯、海尔和小米参观学习。在郁亮眼里,这四家公司都在各自领域代表了互联网时代的一种高度:“阿里和腾讯是中国当今最杰出的互联网公司;海尔跟万科一样有三十年历史,但它在传统行业与互联网的融合中取得很大成就;小米在一个红海得不能再红海的手机领域经营得这样有声有色,也很值得尊敬。

    不过互联网时代的激烈竞争也让郁亮十分警惕:“做到行业老大,就能占有60%到70%的市场份额。老二还能喝点汤,老三能每天活着,到老四基本就没什么戏了。”同时,互联网时代信息的扁平化和对称化也令郁亮思考如何调整组织结构。对于万科与搜房网等机构的合作,以及在淘宝卖房等能否成为一种稳定的商业模式,郁亮告诉《21世纪商业评论》记者,这种模式目前还仅处于尝鲜阶段,普及如何仍需观望。他否认了关于万科会与小米合作“万米楼”的传言,并指出建房子与卖手机还是有很大区别:“虽然互联网的商业模式可以省略很多中间步骤,但是在建房子上,能省略与政府打交道的步骤吗?”

    除了上述知名企业,万科另一个出人意料的举动是请了90后马佳佳给企业讲解年轻人思维。虽然此举遭到不少质疑,郁亮认为还是要以开放平等的心态面对新生代和新事物:“很多人说马佳佳只懂房事不懂房地产,但也有人说90后能搞定大叔,还有人对此抗拒。我觉得互联网精神就应该以更平等的心态去面对新事物,为什么马佳佳就不能跟房地产分享一下她的思路和心得呢?”

    万科去年首次进军海外市场,目前已有四个项目如火如荼,分别是与香港新世界合作开发的荃湾项目,和美国铁师门合作开发的美国三藩市项目,与吉宝置业合作开发的新加坡项目,今年刚刚公布的位于纽约中央公园附近的住宅项目。对于进军海外是因为海外地价较中国更低、万科过去抄底的说法,郁亮予以否认:“我们不是上世纪80年代的日本,再说要抄底外国大把机构比我们更有资本。万科进军海外首先是与当地最优秀的企业合作,学习他们的经验。我们海外团队包括项目经营、资本运作、汇率风险规避与对冲都是直接聘请当地人员操作,不是本土派出去的。”郁亮透露走出去的另一个原因是打响海外知名度,在国内获得更多合作机会:“过去万科虽然在国内很出名,但过去在西方就跟个乡巴佬一样。与国际知名企业合作能让世界知道万科,以后他们来中国寻求发展机会时也会想到万科,走出去也是为了请进来。”

    郁亮也不讳谈万科走出去为中国富裕阶层带来的机会:“确实连带为因为限购而失去买房资格的中国有钱人提供投资机会。不过万科近400个项目,海外项目也就4个,翻一倍占比也是很小的。”

    对于搁置1年的B转H终于获得证监会批准,郁亮虽然没有给出后面进程的时间表,但用“越快越好”来形容迫切心情:“等了一年多,着急程度可想而知。如果B转H顺利,对万科可以说是如虎添翼。不只是国际化进程加快,公司评级肯定也会更好。”他表示如果B转H实现之后,并不会影响与万科已在香港上市的万科海外置业分工:“万科海外置业还是会专注香港的业务,当然我们也会考虑是不是可以做更多东西。”

    郁亮表示万科未来将继续探索“小股操盘”的轻资产运营模式。“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化,即万科在合作项目中不控股,但项目仍然由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌,这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖,提高为股东创造回报的能力。特别是商业地产方面,郁亮表示万科秉持“轻资产重运营”的六字箴言:“未来的商业中心对顾客来说是体验式服务,对商户来说则起到展示作用。万科的商业地产寻求与多方合作,但是一定要自己操盘。”

    万科今年业绩的一大亮点是大幅提高派息比例,每股派息同比大增127.8%。郁亮笑称公司想B转H,派息也要与香港公司接轨:“未来在有能力的情况下派息会稳步提升,但期内分红金额占公司合并净利润比例29.87%的红线摆在那里,已经设了一个标准。”

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