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相卫集团突变:处置楼盘 开发商转型地产基金

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年11月30日 09:56   来源: 21世纪经济报道   网友评论(人参与

  2011年,在政策对开发商贷款进一步限制后,不少地产商转战地产基金,有的是在自己的商业版图上另外开拓一块业务,但从温州搬至上海的相卫集团发展有限公司(以下简称“相卫集团”),却是异常坚定的转型:处置过往开发的楼盘,专注于私募投资。

  对此,相卫集团总裁黄相文的解释是:“房地产行业生产周期长,拿地以后的开发到销售完成,是行业中最为市场化的一部分,我们希望退出这一领域,专注于做房地产基金,与开发商合作。”

  相卫集团2009年开始转型,甚至早在2007年就进行私募股权投资,但它最终是2012年借上地产基金迅猛发展的东风,彻底转型为投资集团。

  初涉 “地产基金”

  早在2009年,相卫集团就做过准“地产基金”的投资案例。

  当时有个未上市房企,在常州有个项目非常缺钱。这家企业通过黄相文的银行朋友找到相卫集团,集团风控团队在看过这个项目后,觉得风险可控,决定投资;与此同时,黄相文与其他有意向的潜在投资人沟通,大家商量后,投资方案出台了。

  最终,相卫集团与其他几家公司合作,以股权的形式投资这个项目1.2亿元,这1.2亿元占整个项目50%的股权;其中,相卫集团出资6000万元,即占项目总投资比例的25%,相当于是“基石投资人”;此外,开发商对相卫集团有投入资金年化18%的保底承诺,即未达到年化18%的收益,则由开发商补齐。

  2012年,相卫集团与当初合资入股的几家公司,各自卖掉自己持有股权的一半。由于这个项目有年化30%的收益,所以相当于几家股东拿回了略高于当初投入的资金,还持有项目25%的股份——这是这笔投资的净利润。

  黄相文告诉记者,当时做这个项目时,并没有想到要做成“地产基金”,只是单纯地想做地产开发中间那一段,即既不拿地、也不介入销售完成之后的事情,所以就以这种方式介入项目。而在今天看来,这个项目是一个股债结合的“地产基金”。

  为何转型?

  黄相文曾创业做过外贸,也曾在国有银行担任过支行行长。2006年,因为一些原因,他放弃这些,加入相卫集团

  携银行背景和企业管理经验,黄相文带领管理团队,开始相卫集团坚定转型,企业内部称作为:“基因突变的自我升级”。

  然而,实际上,相卫集团之所以转型地产基金,还有其他真实朴素的原因。

  黄相文算过一笔账:“一个项目,我们投了5000万,合作方投了5000万,这个项目赚了4000万,他们分走2000万,我们拿2000万。他们拿走的2000万是净利润,我们拿走的2000万其中还有500万的费用。比如做尽职调查等,与其这样我还不如以基金的方式做。所以我们开始做专门的地产基金,集团公司自己投时,也当成是一个客户,以集团名义的投资同样收取管理费用。”

  于是,2009年,有限责任企业上海相卫投资管理有限公司(以下简称“相卫投资”)成立了,它是相卫集团的全资子公司。

  黄相文口中的“管理费”,是指利润分成。即一个项目赚的净利润,相卫投资根据事先合同的约定,拿其中的10%-25%不等;如果这个项目不赚钱,那么相卫投资则不拿管理费。

  而相卫集团利润的重要来源,不是靠管理费,而是自己兼做LP获得的回报。据黄相文介绍,相卫投资以往的大部分基金中,相卫集团平均出资额高达30%。“如果我们都不相信自己所投资的项目,那么投资人就更不会相信我们。”

  相卫投资比较典型的地产基金有两种,第一种是最简单的结构,无优先劣后的区分。开发商向相卫投资承诺一个年化收益的回报,相卫投资再向LP承诺一个年化收益的回报,两者之间的差价就是相卫投资的利润。

  第二种则是有优先和劣后,在募资时,LP可以选择优先,也可以选择做劣后投资人,而相卫集团通常会出一部分资金做劣后。优先投资人可以获得稳定的预期回报,而劣后投资人承担更大的风险,但也获得更高的收益。

  比如,相卫投资去年做过一个第二种方式的基金。有个开发商的信托资金到期了,但销售款还没有全部到位,需要融资偿还信托。相卫投资给它做了一只期限6个月的基金,相卫集团出资一半自己作为劣后投资人。最终,劣后投资人的年化回报,高于优先投资人十几个百分点。

  速度还是规模?

  相卫集团的这种方式,获得了一群忠实的LP。

  上海的一位民营企业家陈诗(化名),已经投资了三期相卫集团的基金,他最先投相卫投资的产品,是自己有朋友买了后回报不错,就介绍了他过来。他平时不买债券、基金和信托产品,而更偏好相卫集团的这种私募产品:一是因为相卫集团投资时,都会拿地作为抵押;二是因为,与信托公司不同的是,相卫集团愿意做劣后承担风险。他也认为目前的地产形势看不清楚,“我不买超过一年的产品,我觉得房价不会一年内跌去一半,那相卫集团的投资就是安全的。”

  相卫集团的员工也有很多买了公司的产品。一位杭州的员工除了自己买,还发动亲戚朋友买,理由与陈诗的接近。他认为,相卫集团的产品,最坏的情况,还有房子和地,所以“本金是安全的,投资嘛最好是能赚钱,最坏的情况下能保住本金。”由于相卫集团投资项目时,主要融资渠道是集团自有资金与过往熟悉的LP,所以,相卫投资资金到位非常快。

  黄相文告诉记者,过往做过的最快的项目,从接到开发商的融资需求,到相卫集团在第三方协助下做完尽调与放款,只用了62个小时。这样的速度,让相卫集团可以接到一些回报率很高的项目——帮开发商解燃眉之急的资金,方能获得超额回报。为此,相卫集团今年获得超过年化19%的回报率,略高于去年。

  当日历翻到 2013年,地产基金大热。由于大量资金的加入,地产基金的行业回报率在下滑。而这对资金规模稍小的相卫集团来说,则可谓挑战。

  相卫集团市场部人士告诉记者,截止到10月底,相卫集团管理过的地产基金的总规模接近20亿。

  其实,相卫集团也曾考虑,“是否再激进一些,寻求更多的募资渠道?”但那样势必带来两种结果:一是,募资成本提高;二是募资时间拉长,投资项目时速度会慢下来,或许就会错过部分风险可控但回报率高的项目。对于相卫集团来说,这是个问题。

  这个问题给相卫管理团队提出了挑战。相卫集团是否需要将规模做大,从而杀入红海市场?还是要稳扎稳打,做好自己的细分市场,作为中小企业全面资本解决方案的提供方?黄相文认为,相卫集团需要不断调整自己以满足客户的需要,所以不会有一个最终的答案。

  与此同时,相卫集团加快了风险投资领域的尝试,并投资了一些TMT、高新科技领域的企业。

(责任编辑:汪丽)

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