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500亿东方影都:只是万达为地产镀的“土豪金”

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年09月30日 08:58   来源: 虎嗅   网友评论(人参与

500亿东方影都:只是万达为地产镀的“土豪金”

  土豪和屌丝。这两个从网络世界里涌现出的词汇,阴阳相合,无缝对接,背后是中国年轻人对贫富差距拉大的集体焦虑。最近,“土豪”这个词除了频繁与iPhone 5S同步出现外,还跟中国地产巨头万达扯上了关系,在这家巨头最近的青岛东方影都启动仪式上,万达豪掷了500亿元人民币,还有一大把好莱坞当红明星为之站台,令媒体目瞪口呆,纷纷猜测这场大秀的成本。自然,王建林成功替代了煤老板群体,成为“土豪”的新版代言人:钱多,人傻的土豪风从四面八方的报道中吹面而来。不过走进热闹纷繁的秀场幕后就不难发现,钱多是肯定的,人傻则未必。

  万达的土豪养成之路

  王建林出生于上世纪五十年代,又经历了十余年军旅生涯,因此很多做派几乎是中国第一代创业家们的形象代言人。与轻工行业一批同龄企业家一样,他们往往行事高调但不高傲、热心参政但不议政、偏爱数字注重结果。企业内部常常和政府的结构相似,很长一段时间里都是以XX处、XX科、XX办公室来命名,办公或开会的地方常有巨幅地图,心怀的梦想。对他们而言,人生最幸福的时刻,莫过于站在这张地图面前,想象自己将红旗插遍中国,并从太空俯视地球,看到属于自己的长城。

  在大连沃尔玛开业之前,万达和其他的区域性地产商一样,以住宅地产为主,并且一度将住宅开发做到了广州,同时还涉足能源、化工、制药、体育等多个行业,业务繁乱。如果万达仅以上述状态一以贯之,恐怕难有今天的成就。

  沃尔玛是万达进行标准化管理的启蒙老师,在大连沃尔玛开业之前,万达和其他的区域性地产商一样,以住宅地产为主,并且一度将住宅开发做到了广州,同时还涉足能源、化工、制药、体育等多个行业,业务繁多而杂乱。正是在和沃尔玛大连、长春项目的合作中,王建林逐渐积累了战略思考的能力。在和沃尔玛深度合作的所有区域性地产商中,王建林对沃尔玛的学习是最彻底的。

  2001年,他开始实施万达的战略转型和全国拓展,与沃尔玛在长春的合作是在给全国制定标准,通过实际参与到整个项目开发的方方面面,王建林最终在2004年明确了万达全面转型的策略,在2006年完成了整个集团从业务操作到资源配置的完美转身。

  后面的故事我们都知道了,万达几乎是以生鸡蛋的速度完成了全国的快速覆盖,并且万达的内控管理系统扛住了这样大规模的拓张,这一切都是得益于十余年前,万达开始向沃尔玛学习的集权管理模式,以及在这样的战略思路上,所搭建的万达标准化内控系统。

  相对于中国本土的其他商业地产开发商来说,如果说万达是土豪,那么也是土豪中的iPhone 5S土豪金。

  万达为什么要举文化的旗?

  在回顾完土豪万达并不土豪的过去后,我们再来看看万达为什么要涉足文化产业。2013年,王建林在万达内部的会议上,是这样描述将文化旅游定位于公司支柱产业的原因:

  早在2000年,万达就第一次转型,由住宅转向商业地产。从2008年开始,万达又主动转型,由商业地产向文化旅游发展。到2020年,万达房地产收入占集团总收入的比例将降到50%以下,届时万达将不再是房地产企业,而是成为综合性企业。

  房地产业在任何国家都不是百年行业,发展期只有40至50年左右,当一个国家的城市化率达到80%以上,房地产业就会大幅萎缩。中国山地多,我估计城市化率只能达到75%左右,房地产业发展期更短。中国房地产业已经发展20多年,再有15至20年左右,这个行业就会萎缩。万达要做百年企业,就要拥有百年企业的物质基础,房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流,所以必须向文化旅游转型。

  从上面的发言中我们可以明了,文化之所以会被万达推上前台,是因为旅游,之所以旅游如此重要,是因为王建林预见到还有15-20年,中国的城市地产开发将难免会迎来萎缩。而在2009年,中国人均GDP达到3000美元之后,文化旅游产业无疑是当下及以后最重要的淘金之所,所以2008年万达开始了又一次战略转型(预见不是本事,迎合趋势才是考验企业真本事的时候)。

  从住宅地产的以售为主,到商业地产的租售同步,再到旅游地产的文化商业服务,万达希望自身能够逐渐从一个纯粹的地产开发商,向综合性企业转型,成为提供酒店管理、旅游开发、文化产业基地服务等多头并举的服务商。而文化,无疑是万达转型的关键,无文化,则无旅游,无旅游,则无收入。

  但是,与其他的大型企业在转型的过程中难免会出现的问题一样,他们太熟悉他们原本的领域,因此,万达很难剥离它自己地产商的本质。让我们将视线再聚焦到青岛这两处地块上来,基本上可以看出文化旅游目前仍然是处于辅助的位置,能够更快产生现金的住宅地产开发才是主要目的。

  东方影都背后的万达国际文化旅游城

  下面是两个地块的截图,黄岛区地块13宗,合计拿地成本14.9亿,胶南市地块2宗,合计拿地成本5.3亿。其中胶南市地块主要用作“东方影都”影视产业园的开发(也可以理解为摄影棚所在位置),而黄岛区地块则布局的是万达国际文化旅游城,涵盖文化产业园、会展中心、汽车极限秀、万达城、度假酒店、游艇展示中心、滨海酒吧街、影视制作中心等多个功能区。

500亿东方影都:只是万达为地产镀的“土豪金”

  黄岛区地块周边在5月份的青岛当地新闻中,仍然是一个独立运作的项目,是用作万达游艇管理公司的青岛国际游艇产业园建设,而且其功能区的设定与现今改变不大,但是在7月份之后的各项招标资料中,忽然变成了东方影都的配套项目,名称也改为万达国际文化旅游城。

  至于两个地块孰轻孰重,从目前来看,似乎胶南地块更胜一筹,但长远来说,前湾地块的升值潜力更大。前湾地块位接青岛胶州湾隧道、胶州湾大桥,离黄岛区中心位置10公里,离青岛市中心交通距离不足50公里,从地理位置上来说,要更胜一筹。不过在万达的东方影都宣传片中,似乎万达目标的拿地区域是在如今唐岛附近的丁家嘴,未来能否拿地成功,还有待观察。

  以上两个地块当中,最为重要的是位于黄岛区地块中68万平方米商品住宅用地,它占据了本次拿地面积的54%,这68万平方米的地块规划建筑面积为259万平方米,每块地的楼面价约在400元左右——青岛这样的城市,交通半径50公里范围内,如此的价格足以说明青岛市政府的诚意(不过,目前这个地块的位置周边都是不毛之地,价格也确实高不了)。

500亿东方影都:只是万达为地产镀的“土豪金”

  但是,地块是政府用来招商引资的筹码,招商引资代表着政绩和升职的砝码,与万达之间的资源置换,也需要万达拿出足够的智慧。否则,在今日的中国,拥有20个亿的土豪比比皆是,为什么要给万达?

  筑梦东方好莱坞,万达不是先行者

  万达拿地的半岛南侧,叫薛家岛,又名凤凰岛,青岛市政府从1998年开始,已经在那里默默耕耘了十几年的“金沙滩旅游节”,并且从2009年之后,从北京请来了“中国电影表演艺术学会奖”,即“金凤凰奖”落户凤凰岛。在青岛市政府的规划中,与青岛老城区隔海对望的胶州湾西岸一直就是准备用做文化旅游产业开发的,而且青岛市政府的愿景就是将它开发成“中国的好莱坞”。

500亿东方影都:只是万达为地产镀的“土豪金”

  在2010年,艺人吕良伟的夫人杨小娟所在的公司,在提交给青岛市政府的一份规划中(所涉及地块并不是万达的同一地块),就已经清晰地表述了将之打造成东方好莱坞的开发理念,这个理念正是源自于青岛市政府,规划报告不过是为了迎合政府的需要而已。

500亿东方影都:只是万达为地产镀的“土豪金”

  追溯至更早的2002年,澳大利亚COX设计公司中标的薛家岛规划概念设计中,就已提出应将此块区域打造成中高端文化旅游区的概念。后续接棒的深圳城市规划设计院,所提交的控制性规划中,将薛家岛更名为凤凰岛,并且将凤凰岛的项目定位总结为:以中高端休闲度假,影视文化娱乐为主题,集山海运动游、影视特色游、商务会议游、民俗风情游和生态旅游为一体,具有国际水准的滨海旅游度假胜地。

  从此之后,“中国好莱坞”的说法就屡屡见诸于青岛市或者黄岛区政府的各项报告及报道中,此后多年来,青岛市政府也在不遗余力的向各界房地产大佬们推广他们的规划理念。

  主打文化旅游概念万达城(城市综合体项目)有八个备选城市:哈尔滨,青岛,南昌,合肥,北京,大连,广州,无锡。根据以上的材料我们可以看出,青岛无疑与万达最为合拍。

  在历经十年的开发周期(而未成)之后,青岛对万达影视文化概念的新城市综合体需求最为迫切,这是万达最终以如此低廉的价格拿地的主要原因。至于为何将青岛游艇产业园区突然更名为万达文化旅游城,使其成为影视概念下的地产开发,而相对弱化其游艇的概念,这其中所显现的中国式智慧不言而喻。

  总结:万达星光秀背后的逻辑

  影视产业基地28.5万平方米的开发,表面上是起主导作用,实际上不过是黄岛区地块将近100万平方米的配套工程。以后可能还会有持续性的开发,毕竟好莱坞环球影城占地有169万平方米,既然东方影都号称全球最大,至少得从规模上先超过它吧。

  其次,“东方好莱坞”的概念最主要的是服务于万达国际文化旅游城,并且是为了吻合政府的规划。因为黄岛区地块在今年上半年的主要概念仍然是青岛国际游艇产业园区,在公开的信息中,可以了解到它的建设内容包括国际游艇俱乐部、国际游艇会、国际游艇博览中心、贸易中心、高端酒店群、滨海风情酒吧街、第四代万达广场购物中心等业态和住宅。而下半年就变成了万达文化旅游城,加入了文化产业园、会展中心、影视制作中心等项目,弱化了游艇概念,与东方影都亲密相连。

  再其次,正是万达近些年在影视行业的开疆拓土,使得万达能够高举文化大旗博得政府的认同,无论是“东方好莱坞”也罢,500亿分期到位的数字也好,目前只不过是土豪金用来拿地的包装,未来能够实现到什么样的程度,我不知道,而且似乎对万达也不重要,因为从拿到地开始,万达就已经赢在了起跑线上。根据报道,青岛当地的万达已经开始出售“东方影都”概念的住宅和商铺。

  作为钱多人不傻的土豪金,办完这场秀之后,文化可以慢慢来,地价先便宜了再说。

【作者: 王义之

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