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办公楼的个人投资机会

2012年10月17日 14:46 来源: 《好运-MONEY》 【字体:

  2012年8月16日,SOHO中国对外宣布将告别散售,150万平方米的商业物业和办公楼全部改为自持。为了提升物业管理服务,SOHO中国特地收购了一家港资物业公司,具有国家一级物业管理资质。

  上海长宁区中山西路1065号SOHO中山广场很快封盘,封盘前的售价为5.8万元至6.2万元/平方米。但售楼员说现在租赁业务还在正常进行。作为长宁区唯一一个在售的5A级办公楼现房,中山广场的租金已经从2011年的4.8元涨到6元至7.5元/平方米/天。

  世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟认为这是SOHO中国在转变商业模式。散售物业的回报在逐年降低,而且潘石屹持有的大多是黄金地段,这部分物业越卖越少,以后很难再买回来。在有财力支持的前提下,自持是明智的。

  机构投资者们依然看好办公物业。华燕置业市场研究部的报告显示,8月份上海办公物业成交面积的冠军是位于安亭汽车城板块的嘉亭荟城市生活广场,有1.5万平方米被整体收购,亚军长海大厦1.4万平方米被批量收购。

  办公楼的长期投资回报前景显然更吸引SOHO中国,这个领域里的投资机会却并不仅限于机构投资者。

  办公楼投资性价比高

  “个人投资者想投资不动产,办公楼是不二选择。”立超商业地产执行董事刘科建议。他解释说:目前新购住宅租金回报率不到2%,加上限购限贷政策,首先就可以排除掉。商业地产包括商铺、办公楼、酒店式公寓、工业地产。商铺是最讲究投资技巧的产品,好铺要养,要靠专业技巧判断。工业地产很多人都不了解,投资门槛也高。办公楼的投资门槛最低,回报率还算不错,目前上海甲A级办公楼的平均回报率达到4.5%至5%。非甲A办公楼短期回报率要更高。

  办公楼投资要看租金回报率,它是需要长期持有的产品。不过不动产地域差异极大,投资者在投资办公楼产品前要根据不同的地域具体分析。

  世邦魏理仕发布的2012年第二季度市场指数显示:15个主要城市办公楼市场表现分化。北京和上海这两个最大的办公楼市场的租金增长均有所放缓。广州、深圳、宁波和青岛四个城市受外部经济环境和需求放缓的趋势影响租金下跌;而成都、重庆、沈阳、大连等二线城市,租金在高品质项目入市和市场升级需求的推动下强劲上涨。

  租金下降也带来机会

  从租赁情况看,实体经济对市场的影响也已开始体现。21世纪不动产上海区域商业楼宇部经理吴晓明发现,不少小业主以“降租”吸引客户。在21世纪不动产上海区域市场研究部持续监测的110个甲级办公楼项目中,8月份有近10%的项目出现了租金下降的趋势,降幅在3%至20%之间。根本原因是客户需求减少引发的办公楼空置。

  相比之下,品质较好的5A级办公楼租金最坚挺,如浦东新区的国际金融中心,8月租金约为11元/平方米/天,较年初增长37.5%。但是不少小业主持有的品质一般的甲级办公楼租金则出现了下降的趋势,即使在城市核心区域也不能避免。

  刘科却认为实体经济走弱带来的影响实际上给投资者进入办公楼投资领域带来了机会。以往经济走强时二手办公楼出售的很少,“2012年开始很多个人业主为了变现,出售持有的办公物业,性价比非常高。尤其是小业主出售的位于核心区域的二手办公楼,‘淘金’机会非常大。”

  他以上海市久光百货旁的办公物业静安中华大厦为例,售价3.5万元/平方米,投资回报率6%,相比周边的住宅五六万元的单价,投资回报率只有2%,仅用于投资,买办公楼非常划算。而且100多平方米的面积租赁比较灵活,这个区域有长期稳定的租客、品牌企业。他建议遇到这样的项目可以大胆买入。“位于轨道交通枢纽附近的物业不怕租不掉,但如果是郊区的项目就要特别慎重。”交通不便、人流稀少、周边商业设施不齐全,都是办公楼投资的大忌。吴晓明提醒,上海市嘉定区的办公楼供销比已高达2.28:1,严重供大于求,该区域办公类物业已存在极大风险。

  投资哪里更合算?

  陈仲伟更看好北京的办公楼市场。“北京的办公需求一直在稳定增长,国企和民企依然有办公物业升级的需求。”根据世邦魏理仕数据显示,2012年至2014年,北京办公楼总供应量将不到100万平方米,而2008年一年的供应量可达120万平方米。现在北京办公楼的空置率已经下降到4%,是史上最低。他认为相较于世界上其他经济体,中国经济一直保持着飞速增长。在全世界经济不景气、印度通货膨胀达到双位数的情况下,中国依然是许多跨国公司的关注焦点。

  这一点在商业房地产服务机构高力国际的报告中也得到了印证。8月24日,高力国际发布报告称,亚太区大部分国家受到经济增长放缓的拖累,办公楼租金下跌,但是中国及澳大利亚的大部分城市,办公楼租金仍有涨势。

  高力国际亚太区企业咨询顾问服务常务董事Mark Lampard表示,尽管利率处于低位,但亚太区的准买家普遍难以通过房地产取得融资,只有中国和澳大利亚的悉尼例外,中国的业主及租户仍然活跃。他认为如果欧元区经济进一步转差,办公楼租金有下调的压力。

  上海的办公楼市场并不乐观。吴晓明表示,上海办公楼买卖市场目前已存在一定风险。目前上海新建办公楼的存量已达到3.69万套,总计476.9万平方米。以2012年月均10.6万平方米的成交量推算,目前存量至少需44.8个月才能消耗完。

  未来上海的办公楼出租回报率进入下降通道的可能性很高,而且受政策调控住宅的影响,很多以开发住宅为主的开发商也转向商业地产开发,其中就有不少进军办公楼市场。

  办公楼回报率可观,商业综合体运营难度高,开发企业快速转移业务到办公楼市场来的难度相对小,未来几年上海一手办公楼市场的产品投放量会非常大。很多大型国企、央企拿地自建的办公楼,除了自用,也会有一部分作为供应进入租赁市场。

  从拿地情况预测,2014年至2015年会有大量一手办公楼项目涌入市场,到时候整体供大于求,会直接影响租金回报率。因此,如果碰不到核心商业区性价比高的二手办公楼买入机会,想要直接买一手办公楼,现在并不是太好的时机。

  刘科认为,2012年二手办公楼的投资机会明显增加,不少小业主出售自持的市中心办公物业套现,这些办公物业的性价比非常高。由于地价不断攀升,办公楼开发商近年拿地价格也逐年推高,而且调控只限制住宅,不限制办公楼交易,目前一手办公楼的价格很难松动。

  和开发商相比,经济不景气时,小业主更容易互相竞价,期望迅速变现。因此买二手办公楼,价格上往往还有一些退让的空间。

  投资办公楼,必须知道4件事

  留意和分析公开信息

  陈仲伟认为,个人投资者和机构投资者的差异除了投资资金规模以外,更重要的是后者会进行专业的市场调研和计算。个人投资者在投资时应该吸取这些经验,可以根据媒体发布的公开信息做出一些基本判断,以减少个人专业能力不足和信息不对称造成的决策失误。

  怎么选项目?

  陈仲伟建议从三方面判断一个项目是否值得投资:1.地段,不论是什么类型的房地产投资,地段仍是核心的要素。2.物业管理,这决定了物业后期的人气和质量。3.该区域未来的供需变化情况,这将决定区域内的租金价格走势以及空置的可能性。

  办公楼可以是融资手段

  办公楼是不动产,就可以作为抵押物使用,从这个角度看,办公楼也是融资工具。开办、经营小型公司的人,能以名下的办公楼物业作为抵押,向银行申请企业经营性贷款,给企业补充现金流。而且贷款时对抵押物价值的评估是按照现值来评估。2005年1万元单价购买的100平方米的办公物业,现在单价上涨到3.5万元,即使评估价保守,只有单价3万元,也能贷款五成即150万元,可以腾挪出原来的成本进行再投资。

  税费高,但也看买卖时间

  个人投资办公楼的买入税费不高,主要是3%的契税,但卖出时要交5.55%的营业税,20%的所得税,利润的30%到60%也要用来交增值税。买办公楼申请按揭贷款最多能贷50%,信贷宽松时能享受基准利率,而信贷偏紧时利率上浮10%到20%或低估价格—合同价500万元但银行只评估400万元,批准的贷款自然缩水。

  2005年之前,办公楼的价格很低,那时候买的办公楼现在出售,不划算。近几年的商业地产价格没再大涨大跌,买进卖出办公楼对价差利润影响不大。不过投资商业地产关键看租金收益,要做好长期持有、赚租金的打算。另外,买前问清楚报价是“到手价”还是税费自理。如果是到手价,就要知道上家买入的价格,这个买卖差价决定了你要替他交多少税。

  有意向?先知道风险

  警惕二三线城市综合体的办公楼

  陈仲伟和刘科共同提到对二线城市商业综合体的隐忧,刘科甚至用“恐慌”来形容这类项目的冒进程度。

  仅成都一个城市,未来五年上市的商业综合体总面积将超过1000万平方米,超过了北京和上海的同类数据,而且大部分都在新城区,在稳定的居住人口都还没有形成时,大量的综合体项目未来九死一生。

  刘科在云南看到的一个200万平方米的商业综合体项目,所在城市人口仅有80万人,在城市已有经营成熟的购物中心和大量街铺的基础上,其消费能力根本无法支撑起200万平方米新增的商业综合体的运营。

  这类商业综合体中几乎都包括了办公楼,但没有充足的人流量,商业设施不可能发展;同样,既没有充足的人流量,又没有成熟的商业配套,办公物业更难出租。

  空置就是亏

  初次投资办公楼产品之前,要清楚一点—办公楼空置会有不小的成本投入。和住宅产品不一样,办公楼物业费特别高,甲A办公楼每平方米每个月物业管理费要25元至30元。一套100平方米的办公楼物业,空着一个月就至少要亏2500元至3000元。

  所以,投资办公楼也要有承受市场波动的心理准备。空置时仍然要倒贴管理费是很多初次投资办公楼的小业主容易恐慌的原因,也就是因为这个成本的存在,在租赁行情不太好的时候,小业主更容易让价,以求快些脱手。

  物业管理影响租金

  刘科提到上海甲A级办公楼的平均出租回报率可达4.5%至5%,非甲A级办公楼甚至更高。投资非甲A级办公楼更划算吗?

  这里就有一个“隐性成本”—非甲A办公楼物业管理质量不如甲A级,会影响租客的稳定,而且由于非甲A级办公楼的绝对租金较低,吸引的往往是初创型企业或是流动资金比较少的企业,而这两类企业经营状况不稳定的概率更高,租约变动、到期不续约的可能性更大。因此计算出租回报率时要考虑到这类不稳定状况。(更多阅读尽在好运阅读站http://www.howyun.com/read/readindex/ )

  Tips

  到手价指二手房交易时,上家除去税费支出,最后拿到手的房款,报出“到手价”意味着下家要承担上家本应缴纳的税费。

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