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开发贷“变局”

http://www.jrj.com     2009年04月04日 01:18      21世纪经济报道
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  6.“春季攻势”能否持续?

  “风险上行,质量下行。”近日,东部某银监局辖内的多家分局在上报的调研报告中都有类似的表述,坦承房地产贷款质量存在隐忧。而“谨慎”是本报记者采访多家银行开发贷款情况时听到最多的一个词语。

  小心驶得万年船。从工行、交行的年报可以看出,2008年,两家大型银行房地产业贷款继续保持不良“双降”。如工行年报显示,截止2008年末,该行房地产业不良贷款减少9.59亿元,不良贷款率下降0.61个百分点。

  但令人困惑的是,一方面,开发商资金链依旧紧张,但另一方面,银行1-2月份开发贷款增长较快。个中原因何在?

  “去年,有授信拿不到贷款,很多项目压下来了,包括房地产开发。今年1-2月份,开发商资金链紧张,申请开发贷款,也是比较常见的现象。”周忠明说。

  “实际上,在这种格局下,开发贷款还在增加,说明银行可能也是唯一选择。”阎庆民直言,因为目前形势不好,外需不足,制造业出现订单下滑、开工不足等情形;而房地产企业,只要项目符合信贷政策要求,“四证”齐全,银行还是要提供信贷支持。

  以上海为例,阎庆民说,目前,从房地产市场供给一方来说,首先开发商具有一定资质;其次,项目开发的各项手续齐全;第三,开发的住房品质符合有关部门的要求。而从需求来看,首先是具有购买能力,包括市外和境外的“两外”人士,购买能力很强;其次,上海这个大都市在教育、医疗方面具有很强的竞争力。

  对此,“银行支持优质房地产企业的融资需求和购房者合理的消费需求,也是一个不错的选择”。阎庆民说,而作为监管部门,只要消费者具有购买能力,购买的也是普通住房,我们也是支持的,因为房地产带动系数高,当前拉内需、保增长也是主渠道之一。

  对于银行业如何正确处理拓展房地产信贷业务和管控风险之间的关系,阎庆民建议,第一,银行要严格“二套房”的首付比例;“这是房地产贷款风险管控的核心所在,也是美国次贷危机给我们提供的经验教训,目前,美国不排除有第二次下滑的可能。”

  第二,对于开发贷款,首先开发商要配合中央和地方政府关于加快保障性住房建设等各项政策,而对符合贷款条件的保障性住房建设项目,商业银行要加大信贷支持力度。其次,项目开发的各项手续要合规,四证齐全、自有资金比例达到35%以上等。再次,支持房地产开发企业积极应对市场变化,如房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售;同时,多开发中低价位、中小套型普通商品住房等。

  对于房地产贷款的风险隐患,银行也心知肚明。

  目前,“虽然不强调(贷款)规模了,但在风险控制上,房地产贷款的审批程序还是强调的”。周忠明说,不过在房价泡沫成分较少的地区,房地产开发贷款的风险并不是最大的。

  而从大型银行的年报中,可以看到一些房地产信贷风险管控的具体措施。

  工行表示,在加强房地产行业风险管理方面,该行的主要措施包括适当提高贷款准入标准,实施行业限额管理;继续实行房地产客户名单制管理,优化贷款投向;加强封闭管理,严格按照项目销售比例收回贷款;严格实施房地产开发贷款项目监控和定期报告制度,进一步加强风险监控。

  2009年,在信贷策略上,交行将继续对房地产贷款实行比例控制,即对分行进行总量和占比控制。严格房地产开发贷款、土地储备贷款和经营性物业抵押贷款的信贷准入,房地产开发贷款原则上应落实本项目抵押。

  交行表示,要优选客户和项目。支持开发资质高、财务状况良好、具有品牌知名度和美誉度,并占有一定市场份额的房地产开发商。原则上不向“小、拼、差”房地产开发项目发放贷款。所谓“小”即开发商资质低、实力弱,开发规模小、总投资额小的项目;“拼”即在他行已获大额项目融资,在本行贷款只是以填平补齐或拾遗补缺等“吃拼盘”方式融资;“差”即市场前景不佳,评估经济效益差,且不能给本行带来个人按揭等综合效益的项目。

  在风险控制方面,一些银行将全面调查房地产开发企业经营财务状况,防范业务中的假权证、假报表、假按揭和假注资等“四假风险”;借款人具备较高的开发资质,良好的开发经验,并在全国或当地具有较高市场份额。而在优选项目方面,一些银行还表示,将选择地理位置优越、销售前景良好的房地产项目,优先支持以抵押方式的开发贷款项目,切实提高房地产抵押贷款的占比。

  然而,开发贷“春季攻势”能否持续,目前也是一个未知数。

  “个人感觉,开发贷款的快速增长不可持续,因为房地产行业利润在下降,投入就会下降。”前述安徽某国有银行人士直言。

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