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开发贷“变局”

http://www.jrj.com     2009年04月04日 01:18      21世纪经济报道
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  4.自有资金“告急”

  坐吃山空。

  在信贷规模控制时期,开发贷款在房地产投资的资金来源中的占比逐步下降,导致自有资金占比被迫提高。而信贷规模控制取消后,开发商遇到新的烦恼,因为自有资金不足,无法满足银行的授信条件。

  2008年,上海市房地产开发资金来源合计2112.1亿元,同比下降17.3%。其中,市场销售低迷导致以定金、预收款为主的其他资金来源同比下降33%;而银行信贷审批要求更趋严格,国内贷款同比下降1.6%;唯有开发商的资金自供能力比较正常,自筹投资同比增长2%,自筹投资比重由2007年的22.9%升至28.2%。对此,监管部门警示,开发商的资金压力趋紧,项目完工风险比较突出。

  以上海某知名楼盘为例,2006年开工的一期工程总投资中银行贷款的占比不足40%,其余为自有资金;而到2009年二期工程开工,向银行申请贷款的金额占总投资规模的比例上升至60%。

  “尽管该楼盘一期截至2008年底销售情况近九成,资金及时回笼。但该公司财务报表显示,大笔销售收入被内部关联企业提走。”一位知情人士向本报记者透露了自有资金占比下滑的内情。

  毋庸置疑,比起自有资金和预售收入用于开发来说,房产开发商们似乎更钟情于银行贷款。但对于所有资金链吃紧的开发公司来说,有一道门槛是在申请授信时无法规避的。2004年9月,中国银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%。

  而现实情况是在销售不景气的重压之下,开发商自有资金已是捉襟见肘。

  近日,另一家东部省份银监分局随机选择了24个房地产授信项目进行快速调查。被调查的24个项目计划总投资43亿元,至2009年2月末,实际完成投资36亿元,占总投资的85%。但根据项目实际投资总额测算,开发商资本金投入不足35%的项目有14个,占被调查项目总数的58%。与此同时,截至2009年2月末,被调查的24个项目计划应销售面积115.6万平方米,实际已销售面积56.3万平方米,仅完成计划数的49%。

  在上海,某开发商以一郊区楼盘向银行提出贷款申请,在银行贷前调查中发现,开发商自有资金占总投资的比例不足30%。

  而如果超越35%的“马其诺防线”,开发商们纷纷动足脑筋,各献奇计,努力满足这一规定。本报记者在调查中发现,最为普遍的做法,当公司所有者权益不足以覆盖总投资的35%时,公司往往通过关联企业借入资金,并注入资本公积科目,从而整体提高所有者权益。

  但这一做法实际上并不太受开发商青睐,因为一方面注入资本公积后这笔资金不能再转出,另一方面还必须缴纳额外的印花税。因此,贷款到位后,关联公司往往会通过其他应收款科目实现资金回转。

  还有一种方法就是关联公司直接借钱给项目公司,并在授信时作出一定期限内不归还的承诺。

  股东或关联公司的借款主要表现在开发商资产负债表中的“其他应付款”科目,前述安徽某国有银行人士告诉记者,开发商必须拿出令银行信服的证明,以保证日后先归还银行贷款,再归还股东或关联公司借款;“如果仅仅是短期借款,糊弄银行,很快抽走资金,则银行不予认可”。

  所以,较为正常的做法还是股东承诺增资。以记者掌握的一个商业地产项目情况来看,由于自有资金占比未达到35%,开发商表示将通过股东增资来解决。值得注意的是,截至2008年底,这家开发商的资产负债率已连续两年攀升,此番申请银行贷款的目的主要是为了覆盖一家大型银行的贷款,并进行后续开发。

  在自有资金比例相关的,还有一个项目总投资规模的技术处理问题。

  同一房地产开发项目的总投资规模,在立项报批时与获批后向银行申请贷款时,会存在一定的“误差”。前述上海某股份制银行人士透露,在向发改委、规划局报批时,开发企业会故意将项目总投资规模做小,目的是尽快拿到批文,因为规模大的项目要报省里或中央,而小一些的项目,市、区政府就可以批掉;但在贷款时,总投资规模较小就不适合,因为拿到的贷款也会比较少,所以,银行也会采取技术处理,还原真实投资规模,主要根据实际工程投入量、土地出让价格,去核算总投资、所有者权益和自有资金比例。

  但这位银行人士直言,采取技术处理必须有一个前提,也即重新核算后,自有资金比例仍需要大于35%,否则存在合规性问题。

  5.龙头企业“失色”

  在2008年,房地产行业的债务负担有所加重,相对于2007年来说资金链也更为紧张。这集中体现在了大多数上市房地产公司的资产负债率都有所提高。

  总资产排名前三位的房地产企业中,万科(000002.SZ)由于发行59亿债券融资的关系,其资产负债率由2007年的66.11%上升至2008年的67.44%,增加了1.33个百分点。保利地产(600048.SH)2008年末的资产负债率则为70.78%,较上年的68.62%增长了2.16个百分点。而金地集团(600383.SH)由于发行债券以及增加银行借款的缘故,其资产负债率更是激增了10个百分点,由2007年年末的63.65%上升至2008年三季度末的73.30%。

  据一项统计显示,房地产行业在2008年的平均资产负债率高达73.4%,显示出整个行业的巨大偿债压力。

  除此以外,因为房地产行业存货的变现时间较长,因此速动比率相对于流动比率在判断其短期偿债能力时更为可靠。但令人忧心的是,整个房地产行业的速动比率普遍不容乐观。大多数企业速动比率远低于1。例如万科2008年的速动比率仅为0.43,较年初下降了0.16。年报中备注说明是由预收帐款增加导致了短期偿债能力有所下降。

  相对于负债来说,整个行业的现金流问题显得更加突出。许多企业在2008年经营活动现金流量开始呈现负值。例如,世贸股份(600823.SH),其2006年经营活动现金流量为1.35亿元,2007年增至5.04亿元,增幅达270%。但是2008年其经营活动现金流仅为-6.66亿元,同比下降232%。究其原因,不难发现房地产行业的不景气使其销售业绩急剧萎缩,2008年末,世茂股份的营业收入同比大幅下滑61.55%,仅为4.77亿元。基于资金流的短缺,世贸股份在去年增加了2.85亿的银行借款,长期借款增加幅度为285%。

  管中窥豹,仅从世茂股份一家企业就可看到大多数房地产企业去年所面临的困境——大幅举债以应对资金回笼周期的拉长。

  同时,一些公司资金链似乎有所好转。如万科的经营活动现金流量就由2007年末的-104.38亿元上升至2008年末的-0.34亿元,同比增长达到了99.67%。但如果细剖其结构,依然无法乐观。单就万科的经营活动现金流入来看,该数据2008年同比下降了3.7个百分点,而且这种下降呈现加速的趋势,当年二、三、四季度经营活动现金流入环比增长为128.2%、43.2%以及31.5%,增长速度持续放缓。

  无独有偶,同样的房地产龙头企业保利地产2008年经营活动现金流量净额尽管仍然高达-75.9亿,而上年末为-93.76亿元,略有改观。但从2008年全年来看,其经营活动现金流入增速逐季放缓,环比增幅为144%、61%以及40.3%,放缓的趋势也预示着其未来现金流量可能出现的恶化。

  值得注意的是,房地产企业存货比重普遍有所提升。

  截止到2008年报告期末,万科的存货已经由664.7亿上升至859.0亿元,同比增长29.2%,而且存货在其总资产中的比重也由66.41%上升至72.04%。大量存货的增加无疑挤占了资金的运用,使得资金链更显紧迫。而2008年,万科实现销售面积557.0万平方米,销售金额478.7亿元,分别比2007年减少9.2%和8.6%。反观今年,万科已连续第二年下调开发土地面积;2009年计划开工403万平方米,在2008年下降40%的基础上再次下降23%。因此在这种房产销售业绩下滑而开发速度放缓的情况下,万科的存货很可能面临进一步的堆积,而存货的过度堆积对于一个渴求资金的房地产企业无疑是雪上加霜的。

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