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开发贷“变局”

http://www.jrj.com     2009年04月04日 01:18      21世纪经济报道
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  2.贷款“搬家”玄机

  枯木逢春。随着更多的商业银行发力开发贷款业务,开发商面临了更多的选择,尤其是拥有优质资产的“佼佼者”,他们越来越乐于寻求不同银行间的贷款置换。

  “优质资产属于稀缺产品,谁都想要。”言及置换贷款,前述上市银行对公房贷人士如是说。今年以来,这位信贷人士所在的银行遭遇多个贷款置换的案例,其中有被他行置换的,也有该行置换他行贷款的情形;这家股份制银行还与某港资背景的外资行“掐过架”。

  所谓置换贷款,指的是房地产开发商在贷款授信期内或期末更改贷款银行。据业内人士介绍,置换他行贷款可以作为银行贷款的用途之一,但需要满足一个基本条件,即现有抵押物价值能够覆盖原有银行和新介入银行的两部分债权。其操作路径如下,开发商可以先申请撤销抵押,然后由另一家银行担保,在申请新贷款后再归还原有贷款,通过这种方式可以在不同银行间实现借低还高、借新还旧或是借长还短,以此来达到调整负债结构以及收益水平的目的。

  谈起与外资行的“掐架”经历,上述对公房贷人士称,主要是由于外资银行承诺的贷款规模更大,他手中的一个优质客户就毫不犹豫地“另投他怀”。

  由于置换贷款的存在,优质的项目开发贷款在不同银行之间“腾挪”,一方面会造成部分银行房地产贷款余额下降,另一方面,优质客户可以享受到更低利率。在去年同期,一些银行的开发贷款利率曾上浮40%,而目前对于优质项目,即便是基准利率,银行也愿意接。

  值得关注的是,置换贷款或是房市销售不景气的一个“衍生品”。

  “置换贷款中比较多的情形,乃是因为贷款期限方面的问题。”3月26日,前述上海某股份制银行人士称,因为一系列重组(如项目转让等)等原因,导致项目暂时没有完工或销售,或者销售没有实现预期的结果,“此时,贷款期限到了,就需要重组”。

  业内人士称,敢于接手他行开发贷款的银行,一般也认为项目没有风险。但在置换贷款的过程中,会把开发商的债务规模放大,同时把期限适当延长。

  “实际上,延长贷款期限,也是银行出于稳定资产质量的考虑,即便有的楼盘已经造得差不多,银行也会给3年。这是适应现在市场所需,如果期限太短,虽然项目没有最终风险,但(如果发生逾期)可能会给银行资产质量造成影响。”前述上海某股份制银行人士称,与此同时,开发商也可以安心运作项目,银企双方均可相安无事。

  虽然,降低资金成本也是开发商寻求贷款置换的动机之一,“但开发商寻求置换贷款的原因,部分是前手银行逼得太紧(催收贷款),哪怕是同样的利率,开发商也愿意换一家银行,不想跟银行撕破脸。”上述股份制银行人士直言。

  3月24日,山东银监局局长周忠明向本报记者描述了另一种贷款置换的路径。他表示,过去有一些以短借长的情形,尤其有一部分不是以开发公司名义申请的贷款,而是以集团或关联企业申请的流动资金贷款,面临偿债压力的时候,开发商来申请中长期贷款;“这主要不是利率的考虑,主要是资金链问题”。

  作为贷款搬家的一个“注脚“,上海中外资银行之间的信贷投向和风险文化出现分歧,在央行上海总部发布的货币信贷运行报告中,房地产业屡屡出现在外资银行信贷投向的第一位,而中资行则普遍对开发贷款持谨慎态度。

  2008年,上海市中资金融机构新增贷款主要投向批发零售业等六大行业,这六大行业新增贷款占全部贷款增量的八成多,而房地产业则不在其列;而外资银行新增贷款主要投向房地产业、制造业和批发零售业,三行业贷款增量占比逾九成。

  前述上海某股份制银行分行人士也发现,就一个别墅项目贷款而言,“我们觉得贷款期限到了,且别墅出租率不理想,未达到我们预计的租金收入水平,但外资银行可能有他们的考虑,把贷款拿走了”。

  “一些较为激进的外资银行的风险文化与我们不同,很多中资行觉得有风险的项目他们都愿意接,给的金额大,利率也比较低,所以甚至有客户宁愿寻求二次抵押的方法也要把贷款置换到外资银行。”前述上市银行对公房贷人士直言。

  3.买方市场“重压”

  “资金链紧张”——依然是房地产和银行业内人士及监管者的一致观点。

  今年1月19日,阎庆民在上海中资银行机构负责人会议上再次警示,房地产贷款潜在的信用风险仍然较大,依据是房地产开发企业资金趋紧。

  “从(上海)2月份的按揭贷款数据来看,还是在减少,由此说明,尽管销售量有所回升,但因为价格的变动并不大,购房者还处于观望状态,等待二季度是否价格会下行;正是由于购房者还是比较冷静和理性的,所以,房地产企业的资金链依然很紧。”3月25日,阎庆民对本报记者表示。

  这一观点得到业内人士的认同。“资金链紧张的局面并没有改观。”3月25日,全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波说,以住宅开发为主的开发商,资金来源主要有两条,销售回笼和银行贷款,而资本市场融资功能基本停摆;“开发商打折销售并没有大的突破,开发商依然是弱势的,钱在消费者手中。现在,开发商需要面对的已不是赚钱的问题,而是如何使得现金流进入良性循环”。

  在朱凌波看来,目前银行在支持开发商时,对企业和项目本身会有判断,银行会选择产品做的更好,以及对产品定价、品质与市场需求把握能力更强的企业;而大多数中小开发商,下一步发展还是面临两大问题,一是拿地的问题,二是对市场判断,产品如何定价的问题。

  资金链“告急”首先表现在前端的土地市场。

  “当地有一些大的开发企业,前期买了土地,现在银行融资比较困难,就跟政府谈判,把土地整块退给政府,以归还银行贷款。”3月25日,一家大型银行东部某市分行人士说,退地的一般是比较大的开发企业,可以运作大的项目,而小的开发商没有跟政府谈判的筹码,自然无法退地;除退地外,政府土地招拍挂的成交量下降,也是开发商资金链趋紧的一个表现。

  其次,在销售一端,不少开发商通过优惠促销来提高销售量,以加速资金回笼。3月初,某知名开发商在上海浦东推出新楼盘,而在销售现场,本报记者发现,开发商为加快销售,委托两级销售代理,楼盘现场,销售人员的数量有时比看房者还多。

  而一些资金链更为紧张的开发商甚至不惜使出“假首付”这一违规行为。东部某省银监分局在调查中发现,近日,当地某报刊登了一则“首付1万即住”的房产销售广告,即开发商要求购房者先付1万元现金,剩余首付款由开发商以零利率借给购房者,要求其在一年内归还。

  监管部门直言,开发商以这种“假首付”的方式获取银行按揭贷款的行为,一方面反映部分房地产开发商的资金链已相当紧张,另一方面也给银行信贷资金带来一定风险。

  而上述银监分局还发现,目前,绝大部分开发商通过拉长工程开发进度、延期交付商品房的方式缓解资金紧张的压力,与前期相比,开发商的工程进度大大放缓,房屋竣工面积明显下降。为了与开发商的开发周期相匹配,部分银行在发放开发贷款时相应延长了贷款期限。这也呼应了前文描述的置换贷款现象。

  此外,业内人士和监管者提醒记者,需要客观看待当前交易量反弹现象。

  “从北京来看,开发商由暗降到明降,降价也起了一定作用,甚至有些开发商看到交易量回升,开始偷偷提价。但目前难以判断交易量是否进入稳定状态,未来肯定会有反复,如果开发商提价幅度太大,可能会抑制消费。”朱凌波直言。

  周忠明也表示,“对于目前由部分刚性需求推动的一个小小反弹,不能过于乐观”;目前的反弹不能认为是市场重新向好,应该还是在底部盘整;“核心问题还是价格,价格达不到老百姓的心理底限,他们不会购买”。

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