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加州炒房输赢手

http://www.jrj.com     2009年04月04日 00:54      21世纪经济报道
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  21世纪经济报道记者 杨琳桦

  来自中国东北的刘焱没有想到,一盘被他认为是百年一遇机会的好生意,会以他的高血压爆发作为开局。

  “想想看,不算机票,展会成本只需要1500美元。1500美元啊,就可能买来一个奇迹,不值得尝试吗?”这段时间,刘焱每天都在疯狂打电话,费尽唇舌地想把那些犹豫不决的美国房地产商拉到中国来,但进展艰难,压力巨大之下,他的血压飞速上蹿。

  事情缘起于2008年11月,正在北京出差的刘焱在央视国际频道上看到北京房产展销会上出现了几位美国来的房产商,不禁心头一动。回到硅谷,他给美国各房产机构发了1000多封是否愿开拓中国市场的问询邮件,结果,很快就收到了许多回复。

  与此同时,硅谷盛传中国人前来炒房的消息。今年2月,美国人等来了第一支由房产门户网站搜房网组织的24人的“中国购房团”。

  “以前除了一些零散的台湾人外,从没有这样集中地出现中国人来美看房的事。”刘焱判断,一股中国资金正对美国房产市场跃跃欲试。看准这一趋势,他将自己的一家原来经营汽车及零部件进出口的贸易公司进行业务扩充,成立了“埃迪诺资产管理公司”,为中国人在美购房提供系列服务。

  4月23日,刘焱新生意的第一程——“大型美国房产投资招商活动”将在沈阳举行。

  这是美国房地产业第一次大规模进入中国市场推销。通常,外来投资者不能通过不动产投资获得美国移民资格。不过刘焱称,这次他将会带去几百个由美国移民局正式批准的商场投资移民名额。

  现在剩下的问题,是说服美国的房产商们来参团。“没想到会这么难。” 刘焱一边困惑,一边继续努力。

  “地板价”来了?

  美国房价已走低多时,谁也无法估算何时会到达底部,但正有越来越多人倾向于认为,合适的投资时机已经浮现。

  最新出炉的全美房产经纪商协会报告说,今年2月,美国现房销量上升5.1%,这是自2003年7月以来的最大增幅;其中约有半数交易的买家为首次购房者。

  “如果谁想买房,目前是入市的好时机。”房产研究院总监、加州工艺专科大学波莫纳分校财经教授迈克尔·卡尔尼说。

  这份报告还显示,在全美房价跌幅最大地方之一的加利福尼亚州,近期一些卖主的开价已有所回升。这被不少人视为房价渐趋稳定的早期迹象。

  “这和加州旧金山湾区在中国投资者心目中的传统地位有关。”美房产中介机构Golden Gate Realty Company房产经纪人Lucy Woo说。Lucy在美国房地产和房屋贷款行业从业十几年,他认为,旧金山湾区气候宜人,是华人的传统聚居区,又有硅谷科技公司造就的全美领先的就业需求,因此“房子需求量大、有增值潜力”,历来是中国人在美购房的首选地。

  供职于硅谷某大型科技公司的田先生,最早被国内朋友惊扰是在2008年下半年:“他们打电话来想征求来美国抄底的建议,说很容易能组到15个人,听上去非常急,马上就想过来。”

  Lucy也证实,“去年下半年就已有不少中国人在湾区看房子。”

  据美新世贸集团提供数据,目前旧金山房价已跌至5年来最低,今年1月,平均房价又下跌38%;平均一套住房价格650696美元,比2005年最低月平均数还低18%。

  难产的“来华卖房团”

  此时,刘焱正好在今年履任北加州东北同乡会会长,这为他的生意提供了新的资源平台。筹备中的沈阳“大型美国房产投资招商会”,即是由北加州东北同乡会与辽宁方面主办。

  为承办这次会展,刘焱成立了埃迪诺资产管理公司,以便为未来的跨国交易提供买卖双方第三方担保、资产管理、法律援助等服务。

  相对搜房网购房团的“西游记”,刘焱认为自己是绝对的“正向操作”,却没想到,第一关就卡在了动员美国房产商付费赴华上面。

  正在水深火热中的美国房产商一方面视中国买家为“救世主”,另一方面到了需要掏钱去中国推销时,他们又迟疑不定。

  “经历了金融危机,现在很多美国公司的心态,想要他们拿钱出来并不容易,他们会考虑很多,比如担心到中国后的语言沟通问题。”一位美国房地产业界的人士分析说,同时,某些前期到美国的看房团雷声大雨点小,也对市场产生了一定的负面影响。

  尽管如此,刘焱迄今为止还是争取到了15家参展商,包括硅谷地区的赛香梅国际投资集团、海湾地产公司、美国联合地产投资公司、纽约州的美国一路发地产投资集团、佛罗里达州的大亨房地产开发集团等。

  沈阳只是刘焱计划中的第一站。“如果在一个城市成功了,就可复制至全国。”刘焱说,

  这意味着他还有更多的资源整合和寻找国内合作伙伴的工作要做。他初步看上了正准备二次出击美国房产市场的搜房网。

  “如果他们首战挂零、二战挂零、三战再挂零,那么就很容易会失去美国房地产业界的信任。”在刘焱看来,这是双方合作的基础所在。

  奥巴马带来的变数

  尽管“博一把”的时机看上去正趋向成熟,但风险也无处不在。

  “在硅谷,人均持房产交易执照比例相当高,但真正做得好的人不多,”Lucy解释说,“因为这一职业涉及相当多的法律知识,不然很容易被告上法庭,你告我,我告你,每天几乎都有这类官司发生。”

  加州商业基金会董事会主席方孝伟律师也认为:“美国有其独特的法律制度,购买房地产需做全方位的考察。”

  而另一方面,尽管目前美国的房价已跌至触目惊心的地步,但不等于入市风险不再存在。比如在加州,一些地方因为地理位置和人口流动性差等因素,买家获得房子后很难转手,甚至连租客都不容易找到,同时又不得不缴纳高额的地产税。

  “如果这时贪图便宜或急于购房,房产经纪人很容易趁机向你推销一些投资回报前景不佳的房子,”Lucy说,“这类悲剧已有发生。”

  值得留意的,还有奥巴马政府一系列新政策对期待入市的中国资金的影响。

  首先是首贷的变化。“次贷危机发生前,非美国国籍者在美国购房可以申请房贷,”Lucy说:“但现在,大部分楼盘都必须一次性付清。”

  针对房产征收的有关税项也发生了调整。“以往如果是自住房,夫妻自住满两年,假设其间房子增值了50万美元,是不需要交纳增值税的,单身者增值25万美元内也不需要交增值税。”Lucy介绍说,“但今年1月1日颁布新税法后,现在只要这个房子其间有过出租行为,就必须按比例交增值税,目的是为了尽量消除不健康的炒房行为。”

  此外,也有一些好消息,比如奥巴马政府近期提出救市方案,为那些已支付首期,并每月按时缴纳房贷的屋主减低每月供款额,这可望在一定程度上纾缓那些陷于水深火热的屋主的困境。

  在美国,通常业主如果在若干个月内无法支付月供,则其购买的房产将遭法院拍卖。

  不过,房地产服务网站Zillow.com最新发布的房贷数据分析显示,由于湾区前期房价过高,大部分贷款均在房价高峰期申请,其中很多是高于方案中规定的巨额贷款,因此该地区90%以上房贷持有人不符合该方案的申请资格。

  这也意味着,旧金山湾区的法拍屋数量将一如既往地上涨。

  事实也的确如此,美房产资讯公司“快讯系统”的数据显示,湾区去年被回收房屋共35709栋,占总房屋及共渡公寓的2%。截至今年2月,湾区收到“收楼通知”的业主数仍在不断创下月度新高。

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