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“大浦东”土地盛宴 四大土储公司或重新洗牌

http://www.jrj.com     2009年04月03日 04:36      21世纪经济报道
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  本报记者 田新杰 上海报道

  “我没有听到确切的消息,即使有,也不一定是现有的四大土储公司来运作,是个不太靠谱的事情,不排除炒作因素。”“这个消息的可信度很高,其实政府层面已经谈了很久了,政府有关部门也早就相关土地运作的话题与公司进行过沟通,我们也在积极准备。”

  “浦东、南汇合并”消息传出,潜在“土地盛宴”预期的刺激下,浦东四大土储公司出现明显涨幅,其中浦东金桥(600639.SH)涨幅累计接近15%。而浦东四大地主则反应不一。

  而作为引爆“大浦东”概念的最主要人物——今年上海两会期间做相关提案的上海市政协委员、洋山同盛联合投资发展有限公司总经济师任先正,4月1日接受本报记者采访时表示,相关提案“政府是非常关心的”,但具体到土地资源的运作模式,尚未深入探讨,还有很大不确定性。

  土地盛宴还是资本盛宴?

  “浦东新区开发至今近20年的时间,土地批租一直是推动整个新区发展的主要力量,依靠庞大的土地资源优势发展这么多年,如今已消耗殆尽,这种模式很难继续维持高效。”任先正告诉记者。

  在今年上海两会期间,任先正对浦东地区的行政区划进行调整的提案,建议成立一个大浦东区,分为北、南两分片,包括现在浦东新区、南汇区和奉贤区的部分地区。整合包括金融CBD,海、空两港及保税港,临港现代装备制造业和金桥出口加工业,迪士尼、滴水湖和洋山港的旅游资源,张江科技、孙桥农业、南汇海洋等产业集聚区,包括南汇和临港大学城及相关产学研基地等等,使得原本分散在各区的资源可以重新整合和提升。

  土地资源的开发利用无疑是首先最为人关注的一个焦点。“近几年,浦东新区用地已经很紧张,但相邻的南汇、奉贤区域的土地资源相对宽裕很多。”上海南汇区,全区总面积835平方公里,北接浦东新区,西部、西南部与闵行区、奉贤区相连,东南两侧濒临东海和杭州湾,面积远远超过目前的浦东新区。

  “想象空间实在太大!”一位私募投资负责人坦言,“若合并能够变现,我们首先将迎来上海浦东新区开发之后最大的一次土地盛宴!”

  另外,任先正告诉本报,目前两个区域的土地市场价值相差较大,即使是隔路而分的两块土地,因分属浦东和南汇,所在区域各层面“待遇”不同,其市场价值也全然不同。

  也就是说,一旦合并成行,在各层面政策统一后,南汇区土地的价值将有望与浦东新区拉平。

  若相关政策规划能走向现实,800多平方公里的南汇区蕴藏的巨大土地资源,陆家嘴、外高桥、金桥、张江这四大浦东土储公司各能分得几何?

  任先正透露,土地运作的具体模式,提案中并未涉及,相关土地政策是动态的,应时应需而动。由现有的大型土储公司进行运作,或者政府成立新的集团运作等等,多种模式都有可能。

  浦东四大地主态度各异

  “四大土储公司自身原因以及外界的期待,这四大公司现有土地资源逐步见底的现状,是一个非常关键的原因。”一位不愿透露姓名的分析师坦言。

  据公开资料,陆家嘴至今累计开发土地11.07平方公里,外高桥面积为10平方公里,金桥负责开发区27.38平方公里范围内的土地,张江则是规划面积25平方公里。

  如今,四家公司原始的土地资源经过十多年的开发,均已所剩不多。尽管近几年,张江高科、外高桥等通过资产注入,母公司将能够注入的最后一点土地资源也放入了上市公司,但放眼往后更长时间的发展,新拓土地资源的问题已几乎同时摆在了四家公司的面前。

  事实上,四大地主已先后迈出向外拓展新土地资源的脚步。例如,张江高科拟收购上海欣凯元投资公司100%股权,旨在取得后者川沙地区的一工业用地,或为公司新增盈利点。

  “为了增加公司土地资源储备,增强公司的持续发展能力。”张江高科在该收购公告中也十分明确表示。

  其实,浦东金桥就拓展土地资源的跨区运作,已经进行了一年多的研究和尝试。另据记者从四大土储公司方面获悉,上海地方政府层面早已就四大公司新拓土地资源开发的相关话题,与公司进行过沟通,即使需要跨区,四大公司补充土地资源是必须要走的一步棋。

  如果大浦东的合并政策能够变成现实,无疑为四大公司上述努力提供了最大的便利。

  不过,就像跨越浦东和南汇两区的迪士尼乐园项目一样,大浦东政策在得到政府最高决策层批复之前,一切都还只是想象。

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