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舒圣祥:70年后 我们的房子在哪里?

http://www.jrj.com     2009年03月24日 04:13      每日经济新闻
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  舒圣祥

  《土地管理法》的修订将在年内审议。一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件,开始在全国国土厅局系统“征求意见”。其中最受人关注的关于住宅70年大限到期后续期问题,用“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”,其预留操作空间的用意明显。

  根据 “按照国家有关规定自动续期”,当然既可能有偿也可能无偿,等于是把最终决定的权力交还给了政府。因为“国家有关规定”是一个非常模糊的表述,从人大通过的法律到国务院通过的法规乃至到部委制定的行政规章,应该都属于这个范畴。倘若这一条款通过,那么,到时候只要相关部委出台一个有关续期问题的文件,可能都不需要经过人大审议批准了。

  70年后,我们的房子在哪里?我们的住宅在70年后会不会成为没有土地使用权的“空中楼阁”?这一直是盘亘在公众心头的严重忧虑。毋庸讳言,在现有法律意义上,业主对房屋所拥有的实际产权是相当不完整的,虽然2007年10月1日起施行的 《物权法》第一百四十九条规定是“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但是,只要这一核心问题不早日予以法律明确,《物权法》对于房屋物权的保护作用也将严重虚弱化。不再继续搁置或回避这一核心问题,对于稳固公众信心将起到非常重要的作用;尤其是在金融危机背景下,早日明确这一问题,实际也是对公众消费信心的一种有力提振。

  事实上,明确住宅70年大限之后的续期问题,既是现有房产交易实现理性化的前提,也是公众合理规划个人住房消费的前提。如果住宅70年后续期是有偿的,那么现有部分二手房的交易价格显然大大偏高,土地的已使用年限必须及时记入折旧,否则现有房产交易就难以理性。而且,现在有些商品房的土地使用权本身规定就远远低于70年,加上开发耗费的时间,业主的土地使用年限已经缩水。也就是说,住宅70年使用权的续期问题,并不是一个遥不可及的权利实现问题。

  此外,与汽车正好相反,人们普遍将投资房产作为资产增值保值的手段,可是如果70年后必须有偿续期,房子也很有可能成为和汽车一样的“消耗品”、“贬值品”。在计算是买房合算还是租房合算的时候,70年后续期是有偿还是无偿,如果有偿具体金额会是多少,无疑都将是一个重要的评价数据。

  正因为如此,如果我们继续对本来应作为理性交易之前提的核心问题采取模糊搁置策略,那么公众对房产的投资将无异于一种盲人摸象式的赌博行为。政策的不稳定性和不可知性,同时还会让政府部门陷入一种尴尬的道德困境:事先不把规则交代清楚,等公众全部参与其中再来公布规则,难免会有 “诱骗”之嫌疑。

  如上所述,明确住宅70年后的续期办法,既是房产交易理性化的前提要素,也是政策稳定性的必然要求,不应该继续搁置问题,回避矛盾,而是应该借助《土地管理法》的修订机会,让利益各方充分参与讨论,争取一次性辨明,最终形成共识并明确写入法律条文。

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