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叶檀:成交量回暖不代表楼市已反转

http://www.jrj.com     2009年03月24日 04:12      每日经济新闻
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  每经评论员 叶檀

  房地产市场的小阳春让市场的判断莫衷一是,一些情绪化的判断更让人摸不着头脑。在市场人士对预期的判断产生严重分歧、银行对房地产贷款受到严厉制约的情况下,所谓房地产市场回暖是假按揭导致,是夸大之辞,这些人当银行是猪?现在银行信贷员坏账背终身,谁愿意铤而走险。各地成交量普遍回暖,难道所有银行都是骗子?

  节后商品房市场成交量上升是事实。统计显示,今年前两个月,深圳新房和二手房成交规模分别同比增加174%和106%。3月份更是持续回暖。北京成交量也在回升,3月1日至15日,商品房期房成交5232套,比2月上半月的2025套翻了一倍,接近2月份整月5800余套的数量。根据易居研究院的数据,上海商品房市场2009年2月价跌量升,新增商品房供应86.25万平方米,环比大幅减少29%,成交量为184.42平方米,环比增加36.31%。

  房地产小阳春是政府支持、人为控制的结果,是利好政策刺激下的小反弹。政策护驾,与对未来通胀的害怕,才造成了这一波小阳春。

  以上海为例,房地产成交量前10名楼盘绝大部分是节前降价促销的楼盘,市场的通胀预期使部分投资者愿意冒险将资金投入房地产市场。商品房在建面积增加,而竣工面积与新楼盘面积却减少,说明开发商拉长了建设周期,只有在现金流得到支撑的情况下才能这么干。

  政策上的减税、降息、降首付,开发商主推中小户型降低总价,政府对开发商的土地支付款网开一面,最近上海开放境外投资者外币保证金账户,说明“限外令”在悄悄开闸。也这说明,政府对于房地产市场的急剧下挫比开发商还要着急,土地溢价下降,拍卖屡屡流标,成交也在低价,开发商资金不足造成大面积烂尾楼,这是政府拉动经济复苏不能承受之重。

  成交量短期回暖,不代表房地产市场已经出现反转。

  成交量回暖只是一个指标,还要看持续时间多长,以及其他配套指标的落实情况。总体而言,2月份属于价跌量升情况,国家发改委和国家统计局调查显示,2月份中国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点,为自去年12月首次出现同比下降后,连续第3个月跌幅持续扩大;环比亦降0.2%。分类型看,经济适用住房销售价格同比上涨0.3%,普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别下降1.8%和2.8%。

  成交量回暖是与春节期间的地量成交相比,与房地产景气周期比,仍处于低谷。从2月份开始的成交量回暖还需要辅之至少3个月以上的持续期,才能做出明确的判断。

  更能说明问题的是,房地产商本身对于市场回暖信心不足,他们还处于去库存化的关键阶段。

  根据瑞银提供的数据,房地产在建面积和竣工面积在1~2月份同比强劲增长,考虑到房屋建设从开工到竣工通常需要1~2年的时间,目前竣工面积的增长可能仅仅反映了18~24个月之前房屋开工面积的猛增,这一数据只是说明房地产商在努力消化以往的土地存量。

  代表房地产开发商真实信心的新开工面积与土地交易,还在继续下跌的过程中,尽管跌幅有所减缓。在固定资产投资中,房地产投资一落千丈,根据国家统计局的数据,虽然房地产在城镇固定资产投资中的比重仍达23%以上,但今年1到2月份房地产投资(2398亿元)实际同比增速由20%以上下滑为5.1%,达到历史低位。在此情况下,只有由政府启动保障性住宅建设,才能弥补这一短板。从目前的投资量来看,保障性住房的建设仍处于雷声大雨点小的老套路中。

  所有这些都在证明,市场主体对于未来走势并不确定,只能走一步看一步。在这样的情况下,房地产投资高潮显然是个梦想,根据主要房地产市场的周期,熊市不可能仅仅维持一年多的时间。

  从市场规律来说,成交量上升而房价下挫不是常态,有些房地产开发商开始提价销售,不过是趁乱获小利,再次演绎以往投机路线而已。着眼于我国房地产市场的大调整,此时回笼现金进行区域与产业布局,是前所未有的良机,看重蝇头小利者,未必能占得产业布局的先手。他们与那些以怀疑论追究金融业与房地产业的原罪者一样,目光短浅。

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