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64%开发金流向政府?上海欲拿数据“回击”

http://www.jrj.com     2009年03月24日 03:09      每日经济新闻
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  每经记者 李丽 发自上海

  昨日,《每日经济新闻》获悉,针对全国工商联房地产商会的房地产企业开发费用调研报告,上海规划和国土资源管理局(以下简称“上海规土局”)已经开始组织文件和测算相关数据,但目前调查结果尚未出炉。而调查结果一旦出炉,将会通过上海市政府新闻办发布。

  上海将出数据回应

  全国工商联房地产商会之前的一份报告称,从3个一线城市来看,流向政府的份额属上海的开发项目最高,为64.50%,其次是北京,为48.28%,最低的广州也达到了46.94%。在被问及全国工商联数据的准确性时,上海规土局相关人士昨日向《每日经济新闻》表示,现在已经开始组织文件和测算相关数据,目前调研结果尚未出炉,因此无法判断。但调查结果一旦出炉,将会通过上海市政府新闻办发布。

  关于房地产企业开发费用的报告,其实是指在今年全国两会期间,全国工商联向全国政协递交的一份名为 《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿。

  该发言稿称,全国9个城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,地方政府成为房地产业10年高速发展最大的受益方,出现众所周知的“土地财政”现象,是造成房价居高不下的主要原因。统计结果显示,在项目的总费用支出中,流向政府的部分(土地成本+总税收),所占比例为49.42%。

  全国工商联房地产商会的报告还显示,在房地产开发企业项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%。

  土地成本不能一概而论

  在谈起全国工商联房地产商会数据时,华远集团总裁任志强说,全国工商联在两会上的报告,揭示了我国房地产开发费用的构成,揭示了房价上涨的重要因素。SOHO中国董事长潘石屹说:“根据我们在一线开发房地产的经验,这些数据都是真实可靠的。”土地成本在房屋成本中,所占的比例最近几年确实非常高,更是在2007年达到了极点。

  昨日,易居中国旗下克而瑞(中国)首席研究员陈啸天在接受《每日经济新闻》采访时说,不能以一个绝对的数值,去衡量土地所占总支出成本的比例。

  陈啸天说,支出成本中,除了有楼面地价外,还会有施工成本、贷款成本,以及品牌议价空间。可以说,不同的土地、不同的开发商、不同的拿地时间点,都会左右土地在支出成本中占据不同的比例。潘石屹同时也指出,土地成本在项目总成本中所占的比重中并不是固定不变的,一般的趋势是:越是大型城市,越在繁华地段,这种比重越高。

  任志强:政府分得7成房价份额

  全国工商联房地产商会的数据还显示,从单个城市来分析,上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高,为61.84%,企业剩余所占份额最小,只有4.15%;而北京市流向政府的份额为42.42%,企业剩余部分只有11.87%。

  关于税费,全国工商联房地产商会在报告中说,以北京为例,开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道,需要缴纳的各种费用多达20多种;广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道,缴纳20多种收费。

  任志强表示,房价构成中,并没有核算政府收取的各种税费,如规费、证费、市政基础设施费等。同时,也未计算上下游产业中的税费,这些也是政府的所得,如施工单位上缴的各种税费、建筑材料生产与购买环节的税费、设备生产与交易中的税费等等。

  “若将上述因素都考虑在内,政府从房价中分得的份额,要远远超过70%的比重,”任志强说,而除住房之外的任何商品,都不可能为政府提供如此大比重的收益。

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房地产 

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