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中国海外转向“进取”拟设地产私募基金

http://www.jrj.com     2009年03月24日 01:32      21世纪经济报道
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  21世纪经济报道记者 谭璐

  中国海外(00688.HK)在3月23日公布2008年业绩,全年净利按年升20.79%至50.49亿港元。当日,该公司透露,今年的物业销售目标为350万平方米,按年增30%。

  主席孔庆平在业绩会上表现得信心十足,“如果保守估计每平方米售价8000元,350万平方米的销售金额大概是280亿元。今年截至3月22日,中国海外的销售金额已超过80亿元。”

  孔庆平也乐观预计,今年的房地产市场不会比去年差,前几个月楼市出现的“小阳春”就证实了这种看法。因此,中国海外今年将以进取的态度,以公开或并购方式进入盈利前景良好、政府支持、资本压力较小和资金周转速度较快的项目,并加强与大型央企的合作,以相对较少的资金增加新的土地储备。

  3月23日公布业绩当天,中国海外收盘升3.39%,报12.82港元。

  新增土储400万平方米

  根据业绩报告,内地房地产发展在中国海外整体业务中所占的比重相当高。2008年中国海外的地产销售金额同比增19.3%至266.11亿港元,其中内地地产占97%,内地地产完成销售达258.96亿港元,升18.6%,期内共有27个项目实现入伙。而来自内地房地产发展业务的经营溢利增长了31%至63.2亿港元,占总经营溢利的70%。

  孔庆平表示,尽管2009年仍然存在很多不确定性因素,预计香港和澳门的楼市会持续受压,不过其仍然看好内地房地产市场,因为多种因素决定了内地地产仍然存在刚性需求。因此,中国海外预计今年将新增土地储备不低于400万平方米,高于在2008年买入的279万平方米。

  根据中国海外提供的数据,截至2008年底,中国海外拥有土地储备2480万平方米,实际拥有权益约2180万方米,可满足未来4-5年、并保持盈利以每年20%以上速度增长的开发需要。

  孔庆平透露,今年中国海外资本开支计划为319亿元,其中74亿元用于支付现有土地地价,有50亿用于支付新土地地价,195亿为开发成本。此外,公司计划将今年的净负债比率由去年底的46.8%降至40%。截至去年底,该公司可动用资金约为134亿港元。

  前两年,内地房地产市场“白热化”之际,各地“地王”屡见不鲜。然而,孔庆平告诉记者,中国海外在2007和2008年所买入的土地,价格并不如外界想象的那么高。

  “2007年中国海外取得的土地价格并不高,比如在07年4月,我们在成都以每平米3千多元拍得一块地。不过不足两个月之后,在同一地段,价格就上涨到了每平米6千多元。”孔庆平称。

  中国海外副主席兼行政总裁郝建民透露,中国海外在2007年所取得土地的均价为每平米2400-2500元左右,而在2008年,该公司取得的200多万平米的权益面积中,均价为每平米2600元。

  按照孔庆平的说法,中国海外在2009年会表现得比较“进取”。具体而言,其进取策略有二:一方面是加强与大型央企的合作,以相对较少的资金增加新的土地储备,另一方面是成立房地产基金。孔庆平说,“我们在前年就已经计划设立房地产基金,去年市道不景气,但我们还是觉得要做,也是一个融资的渠道,一起去购买住宅土地。”

  负责上述房地产基金事宜的郝建民告诉记者,这个房地产基金在今年内就会有结果,基金将以私募基金形式经营,规模大约5-8亿美元。

  “这个基金主要投资住宅市场,目前的市场反应不错。”郝建民透露,“这个基金是有界定范围的,不能单独对外投资,而是要与中国海外合作一起对外投资。目前在中国房地产市场上投资的基金,我还没有看到有特别好的收益。通过中国海外以往的业绩和工作,可以预见这个基金的回报。”

  楼价“随行就市”

  关于内地房地产市场的未来走势,是近期每一个上市地产商都避不开的话题,尤其是春节后的“小阳春”之象,令房价走势再度成为热辩话题。对此,孔庆平认为每个城市的情况不尽相同。

  “如果以珠三角来分析,去年广州、深圳等地经过了深度调整,已经见底了,最近一两个月的情况就有所体现,销售回暖。不过,即使在一些处于调整阶段的城市,也有一些产品能销售出去,比如说一些稀缺性的产品,以及性价比比较好的产品。”孔庆平说。

  孔庆平表示,2009年的市场存在很多不确定,作为企业,要把情况预想得悲观一点。孔庆平认为2009年的内地房地产市场不会比2008年差,而今年前几个月楼市出现的“小阳春”是否会有反复,他认为现在还说不准,但只要中国的宏观经济有良性发展,楼市的发展就不会太差。

  “虽然房地产没有被列入十大振兴计划,但是在政府工作报告中关于房地产市场的内容落墨很重,用了一页纸来谈这个事情。实际上,这些报告所提到的政策在2008年已经陆续推出,这次是用政府工作报告的形式明确下来,意味着中央政府对于已经提出的政策的肯定,也给地方政府开了一个口子,允许各地方政府因地制宜,采取一定的措施,保持各地地产市场的健康发展。”孔庆平说。

  尽管市场有所回暖,不过中国海外的销售目标并没有进行调整的打算。“关于价格,我们是‘随行就市’,在每个城市有不同的销售策略,在某些城市可能会低开后上调价格,而在某些城市可能就要继续观察情况。”孔庆平说。

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