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王石:颠覆与新生

http://www.jrj.com     2009年03月19日 17:22      环球企业家
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  万科版“调控”

  “驾御者”亦有力不从心之时,不过,王石仍全力“掉转船头,逆时代潮流而行”。

  在这一轮的房地产调整初露端倪—2007年底成交量开始萎缩之时,王石在万科发起的一项住宅研究的“海螺行动II”发布会上,遭遇了一位记者一长串的举证式问题—万科在深圳降价了,而跟随降价的房子也好卖,最后他问王,是否认同楼市出现拐点的说法?王石表示同意。这就是著名的“拐点论”的由来。事实上,通过万科的研究数据,王石在2007年中就注意到,以深圳为代表的珠三角地区,在房价收入比以及销售量与开工量的对比上,呈现日益扩大的剪刀差。前者说明房价高低,后者则反应供求的微妙变化。二者叠加的启示则是,起码在珠三角地区房产市场泡沫已经非常明显。

  而一开始,万科却未能置身这个泡沫之外—尽管那并非王石的本意。

  从深圳市区驱车一个多小时驰及坪山,沿途皆是郁郁葱葱的山地,人迹罕至。但这里曾是万科的一座梦想之城,其金域东郡项目31万平方米的开发面积,相当于75个标准足球场。2007年7月份,万科以总价4.78亿拿下龙岗坪山的两幅地块,楼面地价高达3100元/平方米,创当地地价的最高纪录。同样的两块地,半年前万科的投标价分别是1.2亿和1亿。

  彼时,以2003年以央行“121号文”作为本轮房地产宏观调控的起点,此后历次调控,都因更大幅度的报复性上涨而宣告“失败”。及至2007年,北京、上海、广州、杭州等地同一主体房价全年上涨均超过50%,局部区域甚至翻倍。融科置地执行总裁郑志刚对此深有体会,即使有联想控股这样实力雄厚的东家坐镇,他们在全国各地的土地拍卖市场中仍频繁铩羽而归。而中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰亦告诉《环球企业家》,北京所有的土地拍卖皆以底价乘以2.3倍被上市公司席卷。在2007年6月,万科也曾拿出60亿元买地,此后,万科将各地拿地权上收总部。但两个月后,万科仍拿下在广东东莞的“地王”,单位楼面价超1.5万元,远超过现售商品房均价。

  不难理解,当风暴来临—2007年9月27日,针对第二套房提高首付比例和贷款利率的政策,令站在房价巅峰彷徨的投资者仓皇出逃,成交量开始急速萎缩时,“很多人还认为,这次调控仍会以房价报复性上涨告终,大家都在赌。”杨建平说。

  王石也向《环球企业家》表示,这是整个房地产进入调整期的分水岭。不过,万科金域东郡还是在当年10月份开盘,以每平方米7500元左右的高价推出一期首批475套单位,被蜂拥而来的超过两千五百名购房者在三个小时内抢购一空。周游是其中的一员,“人们都疯了,平均六个人才能抢到一套房。”周游说,如今他已是这里的业主。以金域东郡所在的坪山现有两个商品房小区泰福华庭和东方威尼斯为参照,即便是深圳楼市最为疯狂的时候,其二手楼售价也未超过5500元/平方米。事实上,金域东郡更像是一座孤岛,它的周围目力所及皆是尚未开发的荒地。

  周游一直笃信投资万科的房产会有稳定和持续的收益,以同样地处深圳的楼盘为例,科东海岸从2003年开盘时的6000-8000元/平方米上扬到2008年高点40000元/平方米。但不幸的是,金域东郡从2008年“五一”前后开始被万科的销售人员打折销售,最终价格下探至6000元左右。

  “这个项目的土地和建筑成本加起来就超过6000元,行情不好,无利可图。”万科金域东郡项目经理周华兵告诉《环球企业家》,由于市场行情急剧变化,金域东郡不得不很快辞退了中原地产的销售人员。

  更为糟糕的是,根据深圳市国土资源和房产管理局预售商品房统计显示,在整个龙岗区2008年尚有超过145万平方米、总数多达1.5万套房屋待消化。

  尚余四分之三的金域东郡后期工程不得不停滞。其二期工程自2008年8月停工后尚未有复工迹象,在金域东郡二期工地现场,一个巨大的地基深坑内,混凝土浇筑早早完工,裸露的钢筋锈迹斑斑,脚手架亦被拆卸殆尽,除了照看工地的几名看守,满目荒凉。

  王石颇为无奈地承认,万科约有些土地买贵了。“大家都在成倍的增长,你不增长就不行⋯⋯形势比人强,万科只能随行就市。”

  2007年底制订新一年目标时,万科将2008年定性为“调整年”,但此时的万科仍是牛市思维,“调整”的仅是增长的快慢,而非进退之变。当管理层将销售计划报给王石时,王石希望消减25%,几个回合后,双方制定了一个都有所妥协的计划。

  “头脑清醒,跟整个班子的运作惯性拉回来是两回事。”王石说,地方公司天然有做多的动力,且各地面临的市场情况千差万别,内部调控也不能一刀切。但归根结底,他认为始于2007年的输入性流动性过剩,让中国两大资产股市和楼市成了热钱的宣泄口。房价飞涨带动地价升级,而这些又都在股市上被数倍放大,房地产企业无不被裹挟其中。

  为此,具有极强反思能力的万科,从2007年10月上海金色康城低价入市起,2008年2月、8月、9月、12月直至2009年元宵节,在上海、杭州、南京、天津等地掀起了一轮比一轮大的降价促销活动,其中个别楼盘最深降幅超过30%。

  万科的持续降价,让同行感觉是在进行一场万科版的“宏观调控”,经由王石的影响力和媒体的传播,降价成为了一种购房者对行业的普遍期望,而大部分开发商的矜持,则让市场陷入观望的僵局中。一位不愿具名的开发商援引万科2005年提出的主题—颠覆、引领、共生—说,如此高调的降价根本不是一个企业的行为,更像是王石的“洗牌宣言”。

  “我们觉得应该这样做,无意当中起了这个作用。”王石辩解说,调整的到来本身就难免引起部分市场参与者的疑虑与观望,市场需要一段时间来重新达成共识。

  促销让万科得以快速回笼资金,也让那些刚刚购买房子的老业主饱受资产缩水之痛。2008年9月,退房不得的业主砸毁了万科在杭州的售楼处。万科旋即高调举行新闻发布会,万科总经理郁亮表示:“对于法律合同规则不支持的事情,万科不会做。对目前客户遭受的损失我们充分体谅,但是我们不会做出违背这个行业健康发展的事情,我们也不会没有原则地给出任何补偿方案、退房方案。”

  “你可以享受上涨的喜悦,就得承担下跌的痛苦。”王石说。但他亦坦承,过去一年来,各方对万科降价的反应令其深感担忧。

  潘石屹有一次问郁亮为何一次性降价25%,而不是分批降以避免老业主惹麻烦,郁亮回答,25%是他们的底线。“对于集团军作战而言,王石向来认为,遮遮掩掩的降价毫无作用,必须一步到位才能拉动销售。”上海成全置业顾问有限公司董事长全忠说。他在2001年前曾任《万科周刊》主编。

  最终,万科无情地粉碎了开发商的牛市幻想。当“金九银十”到来时,按兵不动的开发商开始试图抓住2008年最后的机会。冲击IPO未果的恒大地产在2007年的土地储备暴涨8倍,曾以“楼盘价格高出周边”为傲,却于去年“十一”期间在全国展开18个新盘同时开盘打折促销。绿地、富力、金地等近年来快速扩张的地产商也纷纷打折促销。易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭向《环球企业家》指出,万科具有风向标性质的降价在去年下半年重启了市场成交量的局部上升。

  对于万科而言,一个不得不调整的原因是,多年来凭借快进快出和标准化大规模复制战略,形成了与国美电器类似的“跑量”模式。“就如一辆高速奔驰的列车,一旦慢下来,就会出大问题。”杨红旭比喻称。

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