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两会之后中国楼市走向何方

http://www.jrj.com     2009年03月19日 00:27      中国经济时报
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  ■本报记者 王松才

  一年一度的两会已经落下了帷幕。两会前落选十大振兴行业的房地产业在两会中也并没有新的消息传出,只是明确了再拿300多亿元建廉租房,温家宝总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向也已经明确,即“采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。”“稳定”成为房地产市场的第一要义。那么两会对房地产业都传出了哪些信号?两会后房地产业将路向何方呢?

  地价难现2007年风光

  全国工商联日前在全国政协会议上,递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。其中,三个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高,达64.5%;北京为48.28%;广州为46.94%。

  尽管全国人大代表、上海市市长韩正在回答记者提问时对此予以否认:“不知全国工商联的数据怎么来的,肯定有误,上海没拿那么多土地收入。”但是网上调查显示,多数民众对于全国工商联公布的数据表示相信。2007年中国各地层出不穷的“地王”、“面粉比面包贵”的现象也不得不让人觉得高地价是高房价的“罪魁祸首”。

  十一届全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印也建议国家“三控”降房价。“要降房价,应从构成房价的几大要素根源入手解决问题。”许家印在接受中国经济时报记者采访时曾表示,应建立严格的“控制地价、控制税费、控制利润”的控制手段,使房价下降到稳定合理的价位,从而保持房地产市场长期稳定健康发展。

  地价成本在两会曝光,很快在舆论界掀起轩然大波,多数接受中国经济时报记者采访的民众表示,希望政府以后能够从调低地价开始,切实把房价降低到老百姓能普遍接受的地步。

  3月17日,房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时认为:首先,地价在房价的高占比,在当前房地产市场是客观存在的。这说明地方政府在房地产市场繁荣期,确确实实得到了高房价的“红利”,这也从一个侧面说明了为什么对于拯救房地产市场,地方政府的态度会比中央政府更急迫更坚决。

  其次,地价在房价的高占比,说明房地产价格在很大程度上同地价呈正比关系。由于全国劳动力市场的逐步形成和物流的日益畅通,房地产建筑成本在全国许多地方已日趋接近。大城市与小城镇、东南沿海地区与中西部地区房价的巨大差异主要就在地价。因此,研究房地产价格,要更多地研究地价,研究房地产泡沫,要更多地研究地价泡沫。

  最后,地价在房价的高占比,说明“土地财政”的“替代品”一时很难找到。不论是4万亿投资拉动内需,还是各大产业振兴,都需要大量投入,这钱从哪儿来?

  目前全国财政收入呈现下降趋势,显然,按照现在这种势头,依靠税收力不从心,若靠财政借债,则政府投资必然挤占民间投资,而外汇储备真正能用于内需的数量也有限。

  这些年来,地方政府财政预算内主要靠城市扩张带来的房地产业和建筑业税收,预算外主要靠土地出让收入。要地方政府断绝卖地生财的念头,从某种角度可以说是“站着说话不腰疼”,问题就在于——在当前形势下,“土地财政”的“替代品”到哪儿去找?这是当今中国从中央到地方面临的最大难题。

  北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新3月17日在接受中国经济时报记者采访时表示,世界上最能卖地的国家当属中国,反观那些发达国家,政府不是卖地,而是在买地。

  “土地由政府垄断,只此一家别无分店,价格当然也就没得商量了。”王宏新表示,现行的土地制度不太合理,土地由政府高度垄断,而房价跟地价是紧密相关的,地价高了,自然会推高房价。当前地价为什么跌了?是因为市场对房子的需求减少了,需求减少,房子就不好卖,对于土地的需求自然减少,所以地价会跌。

  “我预计两会后地价还会下跌,因为地价在房地产市场中的反应滞后于房价。”章林晓告诉本报记者,房地产市场成交量萎缩,使得地价不会再出现2007年的风光景象了。

  21世纪不动产分析师孟奇对本报记者表示,两会后地价也将呈现平稳的特点,开发商拿地将会更加谨慎。

  有业内人士告诉本报记者,此次两会中房价成本的曝光,也使得地方政府承受巨大的舆论压力,要想再出现2007年那样疯狂的地价已经不大可能。

  房地产市场将“硬着陆”

  21世纪不动产高级分析师孟奇3月17日告诉本报记者,今年两会对房地产定调为“稳定”,没有所谓的“振兴规划”,对于开发商来说并没有太大的利好消息,可能会让一些满怀期望的开发商比较失望。但是,其实对于楼市来说,政府该出的政策也都出来了,中央也不希望房地产在国民经济中占比过大,不希望房价过高而影响民生。

  北师大王宏新也持相同观点,他告诉本报记者,这次两会除了强调加强保障性住房建设外,并没有新东西出来,对于开发商也没有利好消息,因为政府该出的政策和措施都已经出来了。“理论上讲,加强保障性住房建设将加大整个房地产市场的住房供应量,显然这对于开发商来说并不是好消息。不过可以肯定的是,中国的房地产市场不会再像2007年一样疯狂了。”

  房地产高级经济师章林晓认为,对于两会后楼市的走向,从保障性住房建设方面来说,由于保障性住房建设,不光肩负着扩大内需的历史重任,而且还是顺民意、谋民利、得民心的民生工程,是减轻民意压力与减轻房地产上下游产业链压力的最佳平衡点,肩负着扩大内需与顺应民意的双重历史使命,而且由于近年来我国在保障房建设上欠帐太多,真正的保障性住房供不应求,不可能会造成过剩。因此,按照政府工作报告“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施”,保障性住房建设肯定会一如既往、有条不紊地加大推进力度。

  另外,从市场化住房建设方面来说,虽然政府提出的目标是“稳定健康发展”,但由于国际国内当前以及今后不可预见因素的影响,再加房地产不论从消费品属性还是从投资(投机)品属性来说,房地产市场都存在着固有的“追涨杀跌”特点。除非有特别强有力的措施,否则从目前发展的态势看,房地产市场硬着陆将不可避免,必须要防患于未然,未雨绸缪地做好相关防范工作。

  楼市价格战将会打响?

  两会尚未结束,北京就有开发商开始联合降价。据了解,3月10日,“春暖楼市”北京春季房展网上联展启动,包括万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业在内的21家房产企业共推出26个项目、2300余套优惠房源销售,降幅2%至16%。优惠房源覆盖东城、宣武、朝阳等10个区县。有业内人士认为,这预示着两会结束后将会有一场新的价格战展开。

  北师大王宏新认为,两会后楼市是否会发生新的价格战取决于市场。“如果楼市形势不好的话,价格战是难以避免的。但是从另外一方面看,越是健康成熟的产业,价格战越是激烈,例如北京的国美电器和大中电器,价格战就很激烈,但是没有老百姓会骂他们,这说明竞争激烈的行业对消费者和行业本身都是有好处的。”

  而房地产高级经济师章林晓则认为,时至今日,房地产市场上,能打价格战的房地产企业,基本上应该早已开打价格战了,还没有开打价格战的,更多的是没法开打价格战,这是由房地产业的行业特征所决定的。

  章林晓分析说,房地产企业不同于其他企业,其他企业常有多种产品,而房地产企业的产品只有一种,就是房屋。因此,当面临利润太小或根本没有利润甚至要亏损时,房地产企业没法像其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析,来作出对某一只产品是否停产的决定;对房地产企业来说,一旦决定停止房地产开发,往往意味着企业生命走向终结。

  正因为如此,房地产属于风险性产业,在平时,房地产业的平均利润一般会超过其他产业;当国民经济走向萧条时,房地产又往往会率先滑坡,平均利润极低甚至全行业亏损,并导致一批企业的倒闭。

  另外,房地产企业的经营战略决策,都建立在“土地价格可恢复或可重建”这一特点之上。从价格这个角度看,不论是动工开发时,还是可以对外销售时,房地产企业拥有的土地,早就不是从政府那儿刚拿到手时的土地了。经过一段时间尤其是价格暴涨后,即便这块土地没有经过转手倒卖,开发商也早就通过评估,再通过融资抵押,由“过去的价格”摇身一变为“现在的价格”。这就是为什么土地取得成本很低的房地产企业,一旦遭遇房价大跌,开发商也会或破产或出逃的根本原因。

  “因此,这次两会后,我们与其关心房地产企业间会不会有新一轮的价格战,还不如未雨绸缪地去关心有多少房地产企业会在这一轮萧条中倒下,各地会出现多少烂尾楼,这样更有历史意义。”章林晓说。

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