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持200亿现金 万科静待抄地良机?

http://www.jrj.com     2009年03月13日 01:29      21世纪经济报道
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  本报记者 徐广蓉

  3月10日,万科公布的2008年年报,基本与预期相一致。

  万科对2009年的市场仍然保持相对保守的看法,计划新开工面积下降至403万平方米,甚至低于2006年水平。“在新开工面积大幅度降低后,两年后的竣工面积将随之降低,预示着对万科2010年-2011年的业绩不必抱有太高的期望。”海通证券600837行情,爱股分析师帅虎表示。

  20年来首次净利润下降

  万科年报显示,公司2008年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润40.3亿元,同比下降16.7%。这是万科20年来首次出现净利润下降的情况。万科实现结算面积451.4万平方米,结算收入404.9亿元,同比分别上升14.6%和15.1%。根据同日公布的董事会决议,公司2008年度利润分配方案为每10股派息0.5元。这也是近年来万科在分红中显得最为“吝啬”的一年。

  2008年,万科销售业绩同比2007年的高位有所下降,全年销售面积557万平方米,销售金额478.7亿元,分别比2007年减少9.2%和8.6%。万科解释,这是一个快速反应的结果。房地产市场进入调整期,这是一个2008年行业逐渐达成的共识,而万科早在2007年10月就开始做出了反应。但略显尴尬的是,或许正是这个显得有些超前的决定,导致了万科2008年销售额同比出现下降。“如果万科的调价策略推迟两个月实施,2007年的一些销售很可能推迟到2008年实现,这样万科2008年销售额将仍能体现增长。但对于企业而言时机是宝贵的,早一天做出正确的决定,可能远比一个平滑的年度增长曲线更为重要。”万科表示。

  另一方面,2007年万科销售金额523.6亿元,比2006年增长了146.6%,远远超过市场年初的预期,甚至也超过了万科原定2006年-2008年三年快速增长计划设定的2008年销售目标。尤其在市场总体已出现交易缩量的2007年四季度,万科销售金额高达155.6亿元,这显然与万科率先调整定价策略存在一定关系。但同时也使得万科在计算2008年销售同比增长率时,必须面对一个庞大的上年基数。

  计提跌价准备

  与2007年相比,万科2008年的营业收入有所上升,但净利润出现下降。公司表示,主要原因之一是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备,考虑到递延所得税因素后,这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元,对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。而公司2008年的净利润较2007年减少8.1亿元,如果不考虑存货跌价准备的影响,公司2008年的净利润实际比2007年略有增长。

  万科董事会主席王石坦言,上述跌价准备的计提虽然基于审慎的财务策略,但也部分反映了公司在这些项目的获取中,拿地成本偏高。在2007年的牛市氛围下,尽管万科对市场方向做出了正确的总体判断,但在具体项目的获取过程中,仍一定程度上受到了市场气氛的影响。在2月10日的机构投资者见面会上,万科表示,只是在最近开发的项目中有减值风险的进行计提,万科的土地有很多项目是分期开发,是否需要在2009年继续计提,要看当时的房价走势。

  海通证券的分析师帅虎认为,公司业绩略低于市场预期的主要原因,除计提存货跌价准备的影响之外,已售但未结算收入数额较大,应是另一主要原因。公司已售未结算收入311.9亿元,其中,预收款项239.5亿元,为2009年业绩的成长提供了较大空间。

  握有200亿现金

  2008年万科的资金情况稳健。截至2008年底,万科净负债率为33.1%,较中期进一步下降4.1个百分点,远低于行业普遍状况;公司持有货币资金199.8亿元,较年初时增加17.2%,足以覆盖全部短期借款与一年内到期的长期负债(此两类负债年底合计178.7亿元)。

  联合证券分析师认为,2008年底资产负债率67.4%,剔除预收账款后的资产负债率47.3%,负债水平仍在警戒线以内。净负债率18.19%,同比下降5个百分点,在行业内处于较低水平。现金占总资产比例为16.76%,在行业内处于较高水平。同时公司未付地价仅为26亿元,总体财务与资金状况都较为安全与稳健。

  手中握有如此多的现金,在万科的发展历程来说情况较为少见。

  万科的新增土地储备也比2007年减少。按万科权益计算,新增项目建筑面积465万平方米,远低于2007年的934万平方米。全年新增项目土地价款合计136.1亿元,土地的平均成本约2003元/平方米。截至2008年末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1793万平方米。

  2008年底,王石在中国企业家杂志社举办的“2008(第七届)中国企业领袖年会”上表示,过去两年来,房地产价格高涨并带有泡沫,所以现在的市场调整是应该的。他还语出惊人地表示,不需要对房地产进行什么挽救,它经营不好就应该破产。有开发商认为,万科需要一个更低的底部,以便用手中的现金换取更多的土地,以弥补降价带来的毛利润的下降,完成以时间换空间的转变。

  郁亮预计,2009年万科计划开工面积约403万平方米,竣工面积619万平方米。对此,帅虎认为,公司计划新开工面积下降至403万平方米,甚至低于2006 年水平,降幅历史罕见。从这一举措看,对于行业的中短期走势,公司应仍持较为保守的看法。

  郁亮透露,2009年万科在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。


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