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东华实业拟发债解资金之困 与会四股东反应平淡

http://www.jrj.com     2009年03月10日 02:13      证券日报
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  □ 本报记者 袁玉立 李 荣

  房地产业仍在继续萧瑟的气息,就连房地产上市公司近来举行的年度股东大会都在不断提醒着大家,要恢复人们对房地产市场的信心,依然还需要一段较长的时间。

  昨日,远在广州的东华实业600393行情,爱股(600393)举行了公司2008年年度股东大会。尽管羊城已经渐渐享受初春的暖意,不过春风并未驱散依然笼罩在房产商头上的寒意。整个股东大会只有4个股东参加,而且参会的股东反应平淡,恐怕目前除了房产振兴政策之外,不会再有什么事情能让这些股东兴奋了。

  发债3.2亿元欲解资金之困 股东对此却反应平淡

  此次年度股东大会上,除了审议东华实业董事会提交的常规性利润分配计划、年度决算、下年度预算等议案之外,董事会还提交了关于发行不超过3.2亿元公司债融资的议案。

  按照董事会提出的方案,该部分发债融资,一部分拟用于偿还商业银行贷款,调整债务结构;而剩余募集资金将用于补充公司流动资金。在经历过上年房产市场低迷带来的销售压力和现金压力后,这部分发债融资恐怕只能解决公司一时资金之渴。

  不过,对于董事会提出的这一发债方案,当日参会的股东,除大股东外,都表现出异乎寻常的平淡,在这个仍然呈现“冷气”十足的行业低迷时期,大家似乎觉得连提问的必要都没有了。不少股东表示目前行业政策是最能提振地产公司业绩的消息,其他恐怕都不重要了。

  而一位参会的股东对记者表示,资金紧张、土地储备少,这才是东华实业未来发展真正的隐忧。而正是基于此,这位股东表现出对东华实业并不看好的态度。

  资料显示,公司资产情况发生重大变化源自2004年公司实行的重大资产置换,控股股东向公司注入了北京的房地产项目,使公司的资产规模、盈利能力、土地储备等方面得到了较大的提升。然而随着国家对房地产市场的宏观调控,到2006年时公司就又开始受制于资产规模偏小,项目数量和土地储备不多等问题。

  为此,东华实业在2006年9月再次实施重大资产重组,控股股东粤泰集团和城启集团旗下的诸多房地产资产被整合入上市公司经营中。实施完资产整合后,公司2007年不论在净资产规模还是营业收入方面,都增值很多。公司当年营业收入增长了245%之多。

  然而高增长过后,危机再次袭来。尤其受2008年金融危机导致的国内房产市场低迷影响,规模扩张后的东华实业腹背受敌。在外遭受销售不振威胁,在内遭遇现金流紧张、土地储备不足之困。年报显示,公司2008年末的预收账款仅6.77亿元,比2007年同期减少34.7%。而这一指标通常用于反映房产公司当年的预售情况。

  同时,上年销售商品受到的资金也同比减少约22%,上年末货币资金存量仅为1.06亿元,同比减少57%。而在过去的几年中,自2004年实施资产置换后,公司已经长期未能从资本市场融资了。而目前公司位于广州、北京及三门峡的项目都处于开发建设期,资金需求大。

  而在土地储备上,公司刚刚发布的2008年年报也承认了储备不足这一不争的现实。

  未来业绩难测发债靠什么来还?

  东华实业早在2月17日就发布了2008年年报,数据显示,公司营业收入为12.92亿元,同比增长8.91%;净利润为13560.96,同比增长41.46%。应该说,在房地产寒冬气息中,能维持这样的增长幅度已经实属不易。同时比较公司前几年的业绩增长情况,也都保持了相对稳定的增长趋势。

  不过,如果仔细查看公司报告期的经营情况,便可发现2008年的业绩表现基本主要依靠2007年公司商品房预售收入。像很多房产公司一样,东华实业也是依靠“蚀老本”才保持了业绩的增长。报告期收入大部分来自于2007年预售结算,然而从上年实际新增销售收入情况来看,销售签约金额比2007年实际上有所减少。

  如此看来,2008年预售收入的减少必将会影响2009年公司营业收入水平,同时,另一个严峻的问题也逐渐摆在公司面前。随着房产消费的萎缩和预售收入的下降,公司现金流逐渐紧缩,而公司内部土地储备量的“短缺”将会把公司推上“军中无粮”的危局。

  资金短缺也将公司推上舆论浪尖,之前公司表示由于母公司报表未分配利润为负,因此决定不进行利润分配。不过,媒体发现不分红的同时,公司高管人员的薪酬还是上升了一倍以上。而此次股东大会上,董事长杨树坪表示,不分红的主要原因在于要“以发展为主,而分红次之”。

  同时,杨树坪表示,随着土地价格的走低,2009年将是公司买地增加储备的绝佳机会。不过,买地是需要资金的,而资金除了通过公开募集和发债之外,很大一部分来自于公司自身的销售周转。不过,2008年继续下滑的房产签约量似乎让2009年公司收入显得非常难以预测。

  难怪有业内人士认为,在房产市场前景难测情况下,公司发债容易,还债恐怕也难。


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