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房地产成本为何说不清

http://www.jrj.com     2009年03月09日 11:02      东方早报
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  东方早报评论专栏作者 江南

  《东方早报》3月7日刊登了马光远先生的文章《房地产成本何时才能说清楚?》。我认为,比“房地产成本何时才能说清楚”更需要解答的是“房地产成本为何说不清楚”的问题。

  马先生在网上搜了一下,了解到提交《我国房价为何居高不下》这一政协大会发言的机构——全国工商联房地产商会的有关情况。他写道:“原来其成员有招商地产、万通集团、华远地产等大开发商,大名鼎鼎的任志强更是该会的现任副会长……如果任志强先生真有诚意,就请拿出敢为天下先的勇气,率先公布华远在各个城市楼盘的成本,而不是拿一些含糊的调研报告,并且打着工商联的旗号来忽悠人。”

  全国工商联房地产商会做了一个发言,该会成员有不少房地产开发企业(难道房地产商会的成员不应该有房地产企业?),知名房地产商人任志强担任该会的副会长,以上事实就可以推论出任志强打着“工商联的旗号”来忽悠人吗?这是明显的血统论逻辑。况且,即使这份报告源自任志强授意,他也没必要把自己的商业秘密全部“晒”出来。否则,以此逻辑推论,任志强也完全有理由要求批评房价高的人全部把自己的工资条和小金库都“晒”出来,这样,房地产市场就变成了集体裸奔的场所。

  按下上述逻辑硬伤不提,不妨探究一下房地产企业的确切成本是多少。

  文中做了一番合理推论:“根据这份发言,‘目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%,占总销售收入的14.21%。’——这就意味着,房地产企业的总成本只占总销售收入的54.5%左右。”(编注:黑体字部分非马光远原文所有,系版面编辑为了方便读者阅读,根据上文单引号内内容进行计算后所得,如有不妥,谨向马先生致歉。)

  房地产项目的利润率是45.5%,这究竟是不是一个“暴利”,本身就很值得探讨。房地产项目的时间周期较长,一般来说从拿地到销售完成,两年算比较快的,三年完成也不算很慢,这还是在市场销售火爆时的经验,碰上像2008年这样销售不畅的年份,拖上四五年也不足为奇,不信可以调研一下1997年亚洲金融危机后上海大量外销楼盘严重滞销的历史。故此,我认为用45.5%作为一个普遍的利润率本身就是不妥的,有必要考证的是“年利润率”。

  我也认同前几年房地产开发项目普遍存在“暴利”,但在思考如何解决这个问题的时候,必须完整考量造成这种局面的各种因素及其流变,不能光凭“义愤”把气出在“任志强”们头上,否则“暴利”一定会卷土重来。

  事实上,前几年的房地产商的“暴利”无非来自三个源头:首先是房价不断上涨,这个原因大家说得很多了,不再赘述。其次,是融资方便,因为这个原因,导致房地产商可以用很少的自有资金开发,“45.5%”的利润率就很有可能乘以五甚至是十。

  最后是一些地方政府不会谈判,这原因很少有人提,但的确是最重要的事实之一。政府也是“理性人”,他们会根据地块的机会成本来出售土地。房产开发热到来之前,很多原本属于国有企业的土地是亏损的无底洞,能“零地价”卖出去,只要开发商负责为职工买断工龄等安置问题,都能令官员们窃喜。棚户区改造项目也是如此。但现在气氛逆转,政府卖地时会先暗自计算好:这块地旁边的楼盘开盘价多少,两年后房价再涨15%能卖多少,所以我得把土地起拍价定在这个房价的多大一块比例。这个政府暗自划定的比例连同所有税费,肯定会超过预估价格的50%。换句话说,一些地方政府成了所有房地产项目的“大股东”。

  如此一来,房地产成本就理所当然地成了“永远说不清楚”的秘密了。假设任志强把他开发的某个地块成本完全公布了,也只不过是提醒当地政府去好好透视一下,然后检讨“我为什么卖便宜了,隔壁那块地该提价多少”。我想,连任志强自己也说不清楚他下一个项目的利润率吧,因为,他根本就不是“大股东”。

  (作者系房地产业内人士)

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