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云南城投“滇池东计划”调查

http://www.jrj.com     2009年03月06日 08:50      证券时报
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  证券时报记者 范彪

  最牛基金经理王亚伟旗下基金持有云南城投(600239)大量股权,地产行业资深人士称云南城投为“最具潜力地产股”,有分析师甚至预测云南城投未来几年的利润总额会超过百亿……

  变身为房地产公司不到两年的云南城投因何受到如此追捧?这家地产公司是徒有虚名还是真有其实?带着诸多疑问,记者近日对云南城投的核心项目进行了调查。

  核心项目地价

  云南城投究竟具有多大的投资价值,争议的焦点都集中在一个项目———“环湖东路沿线土地一级开发项目”上,该项目为昆明市滇池东部4.18万亩范围的土地一级开发权。

  近期,有关“环湖东路项目”土地价格的争论愈演愈烈。先是有消息称,该项目一级土地开发成本应在70万/亩左右,开发完成后,预计合理的价格应该在100万元-200万元/亩之间。消息一出,立即招来质疑的声音,这些声音指出,昆明近期拍卖的土地单价仅在30万元/亩左右,云南城投“环湖东路项目”的土地单价要超过百万,有点不现实。

  记者从昆明市国土资源局网站查阅了近三个月昆明市土地拍卖成交数据。以最近一期的数据———2009年1月的数据为例,昆明市土地交易中心1月份共有4个主要的拍卖项目,其中,两个位于市区的项目成交单价分别为460万元/亩、351.54万元/亩,这两块地的规划用途均为商业、居住用地;另外两个是位于昆明经济开发区的项目,规划为商业用地,但其价格仅仅为30万元/亩左右。不过,经开区两块地的地价之所以低,多少带有“非常”因素。

  资料显示,经开区两块地的竞得人均为昆明经济技术开发区投资有限责任公司。云南地产界资深人士告诉记者,经开区投资公司的性质特别,它来拿地自然会便宜很多,此外,经开区的定位是工业集群带,又处于郊区,其周边的配套都不是很完善,价格也比市区低很多。

  记者从知情人士处获悉,“环湖东路项目”所处区域主要是高端的商业、旅游及居住用地,项目的概念规划方案已批,较为详细的方案已上报。

  2008年11月、12月,昆明市几块地皮的成交价格与2009年1月份相似。除了一些工业用地、行政开发用地拍卖价格低于百万元/亩,商业用地成交价格基本都达到了百万元以上,而一些地段较好的地块,成交价格则还要高。

  国元证券资深分析师陆航表示:“云南城投该项目土地价格将在120万元/亩之上,随着市场的逐步回暖,未来土地价格也将随之上涨。”

  获利百亿的蓝图?

  昆明是个典型的“坝子”,周围都是山,随着城市化进程的推进,昆明可用之地越来越少。

  “环湖东路项目”开发项目总计4.18万亩,其中建筑用地面积约为3.78万亩(最终以规划确定的用地范围和实测面积为准),这些土地将会在2009年至2013年逐步推向市场。

  从昆明市近三年的土地购置面积来看,云南城投项目的销售前景值得期待。2006年,昆明市通过“招拍挂”总共成交土地2363.11亩,2007年共成交6462.07亩,2008年共成交7279.74亩。据地产资深人士测算,云南城投“环湖东路项目”供应的土地在未来10年应该可以被消化完。

  “昆明未来几乎没有存量的土地上市供应。”陆航预计,昆明市房地产市场每年需要土地面积为1万亩以上,根据新昆明市城市发展战略,云南城投开发项目所在片区将成为最适宜居住的片区。“整个项目开发下来,云南城投应该可以获利超过百亿。”

  两道锁锁定利润

  “即便云南城投正常收入难以实现,最坏的打算,其利润仍然有一定保障。”一位不愿具名的券商分析师告诉记者。

  云南城投业绩的第一道锁就是大股东的业绩承诺。大股东云南城市建设公司股改时承诺,若云南城投2008-2010年三年累计净利润低于5亿元,则将以现金补足。

  云南城投与昆明市相关部门签定的关于“环湖东路项目”的合同是公司业绩的第二道锁。

  按照合同,云南城投将与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让收益五五分成,即扣除土地一级开发总成本及国家规定的各项基金,公司可获得土地出让纯收益的50%。

  特别值得注意的是,双方的合同还另签保底条款。即,若上述所提取收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时,昆明市政府向公司另行支付差价款,以确保公司的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。

  据了解,“环湖东路项目”启动资金需要50多亿元。云南城投所需资金之中,20亿将采用定向增发募集,定向募集资金以外的资金缺口将通过向银行贷款获得。近日,云南城投的增发方案已经获得证监会批复文件,这意味着“环湖东路项目”的募资向前推进了一大步。

  上述知情人士告诉记者,云南城投定向增发工作正在进展中,银行贷款也已基本落实。“公司开发的项目符合昆明市政府的有关规划,政府支持力度很大,所以资金有保障。”

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