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昔日地王开建浦东最大商业项目

http://www.jrj.com     2009年03月01日 04:07      中国房地产报
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  上海浦东世纪大都会开建、日本高岛屋百货在上海开旗舰店、菲律宾首富在厦门建当地最大的商业综合体,这些消息告诉我们什么呢?是表明商业地产将会率先触底反弹,还是表明商业地产只不过是地产商们的避难所?

  特约记者 陆彬杰

  本报记者 李子擎 上海报道

  近日,被称为上海陆家嘴600663行情,爱股“地王”的竹园商贸区的Z2-4地块正式开工,加上去年年底开工的Z2-3地块,这标志着世纪大都会项目已全面开工。

  该项目将于2012年年底全面建成,总投资将不少于120亿元。

  分析人士指出,这个项目是浦东开建的最大体量商业项目。它的入市,一方面改变了陆家嘴整体商业格局;另一方面,由于整体经济环境不景气,这个项目的未来招商将备受关注。

  可能遭遇空置危局

  事实上,这个项目从2005年推迟到如今才正式开工。陆家嘴集团总经理杨晓明表示,是由于地铁施工给该地块带来了很大的技术难度。

  杨晓明说,经济不景气恰好是投资的大好时机,目前PPI指数下降,工业原材料价格下跌,投资成本进入相对稳定、低廉的时期,所以应该抓住时机,加大投资力度。“如果等到时机好了,项目还没有出来,就错失了机会。”

  分析人士指出,2012年以后浦东陆家嘴将形成新的商业格局,世纪大都会拥有得天独厚的地理位置,优势十分明显。

  但是彼时,浦东有“上海中心”等多个顶级的商业设施入市,使得供应量特别大,再加上2008年、2009年一些存量写字楼的招租问题,到了2012年,陆家嘴写字楼空置率将会有明显上升。

  据第一太平戴维斯的数据显示,根据目前在建甲级写字楼工程进度预测,2009年上海还将有75.4万平方米(43.5万平方米分布在浦东)的甲级写字楼项目将竣工,因此目前上海甲级写字楼市场进入“租户市场”的序幕还只是刚刚拉开。

  在供应量明显放大的情况下,截至2008年底,全市甲级写字楼平均空置率为15.4%,浦东地区则达到25.6%。

  第一太平戴维斯总经理刘德扬认为,一方面,去年的写字楼供应量没有消化,另一方面,今后两年中,写字楼的供应大增,租金下跌的幅度比较大。以上海环球金融中心为例,原先报价在20元/平方米/天,现在租金成交价为10~13元/平方米,业主吸引客户的主要方式是延长免租期,如签约一年可提供1~2个月的免租期,因此实际折合下来的租金成交价明显低于报价。

  数据显示,2008年一季度上海甲级写字楼日租金维持在8.25元/平方米,而到了当年年底则下降到7.6元/平方米,全市租金水平下降了7%(其中去年四季度就环比下降9.5%),其中陆家嘴、浦东竹园等区域租金下滑幅度最大。

  第一太平戴维斯预测:2009年上海甲级写字楼空置率将攀升至20%以上,平均租金水平继续回落5%~15%,日租金下滑到6元/平方米左右。

  浦东在建的最大商业项目

  世纪大都会项目地处陆家嘴金融贸易区核心区域,由东方路、张扬路、福山路、潍坊路围合而成。该项目占地面积约8.92万平方米,地面建筑面积约38万平方米。

  该项目由两部分组成,横穿其中的世纪大道把整个地块划分成两个三角形的地块,分别为Z2-3和Z2-4地块。

  这两个地块于2004年底在浦东新区招商大会上推出后,经过招投标,最终确定由陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司负责Z2-3地块的投资建设,并在项目建成后将其中部分商业建筑出售或租赁给百联集团。而李嘉诚旗下的和记黄埔将开发另一半Z2-4地块。

  事实上,综观整个世纪大都会项目,按照当前的规划,其地下建筑面积合计将达到惊人的25.76万平方米,地上的总建面约在13万平方米左右。

  随着近年来上海市“双增双减”的要求实施,高层建筑受到一定的限制,再加上地块面积有限,不少商业面积受到制约。于是,一些开发商开始了多向发展,将眼光由地上转到地下,以此规避容积率限制,进一步拓展商业面积。

  在目前经济环境不景气的情况下,包括上海中心、世纪大都会等浦东陆家嘴多个商业项目逆市开工,其前景被业内人士所关注,这也是陆家嘴集团年内计划开工的5个项目之一。

  世纪大都会逆市开工,如果按照正常施工进度来看,前期开工的地块2011年可以进入整体招租。此时,浦东有上海金融中心等好几个项目进行招租,市场供应量比较大,即使经济回暖,要消化这些写字楼,也需要很长的时间。

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