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洋“马谡”之死:大摩中国地产投资主管落马真相

http://www.jrj.com     2009年02月28日 20:58      中国经营报
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  业绩压力:不差钱,差利润

  即便不是因为金融海啸下的大摩自查自救压力,加入大摩中国6年的盖斯,也同样面临大摩中国业绩乏力的拷问。

  2002年,盖斯加入大摩房地产基金(MSRE)做中国投资。MSRE实力雄厚,国际上赫赫有名。2006年3月,大摩在中国房地产的投资规模约15亿美元。大摩房地产部旗下基金MSRE募集42亿美元后,董事总经理兼全球摩根士丹利房地产投资主管Sonny Kalsi就表示,大摩将在中国追加30亿美元投资,并且投资重点也将从日本转移至中国。

  事实上,盖斯加入大摩之后,大摩就开始了在中国尤其是上海房地产项目的大肆收购。

  2003年7月,盖斯第一次出手,大摩参股上海锦麟天地雅苑高档公寓项目;并在2004年底再次斥资5亿元人民币,将锦麟天地雅苑股权悉数纳入囊中。2004年初,大摩中国与上海复地集团共同投资5000万元建设中高档住宅项目复地雅园。大摩开始逐渐试水中国房地产市场。

  2005年,大摩与上海盛融投资有限公司合作,以9000万美元价格收购方式获得了世界贸易大厦产权价;同年又以8.5亿元从中海发展手中收购了上海广场商场裙楼。也是2005年,斥资10亿元收购浦东埃蒙顿国际广场100%股权项目,大摩首次成为开发商,直接参与开发。

  2006年,盖斯再接再厉,收购了几栋住宅楼之后,以近20亿元收购了位于南京路的东海广场。2007年,大摩从中海发展手里接过了“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块(南块)”,再次成为开发商。

  以上不过是大摩收购项目的不完全统计。粗略估算,总额已近50亿元。而从2002年到2007年的5年,也是上海房地产市场最为黄金的五年,房价起码上涨了两倍以上,写字楼市场更是只涨不跌。

  然而,盖斯却并未为大摩中国带来多少收益。

  离开大摩人士透露称:“大摩的收购都不赚钱的,我们都知道,因为募集资金必须要花出去。当时市场好,希望通过物业升值来赚钱。盖斯可以说是对中国房地产市场一直看好的。”据悉,他们收购的一个郊区项目,只有车位收费达到每小时20元才可能赚钱,而这根本不可能。

  知名房地产机构仲量联行亚洲区董事陈立民分析认为:“大摩小收购赚钱,没看到哪个项目赚大钱,估计只有锦麟天地项目赚了钱。收购的上海广场裙楼,改造成为新的概念‘无限度’没有成功,生意一塌糊涂;东海广场这样的大项目,2007年看价格就不低,现在怎么看怎么贵;埃蒙顿国际广场招租也一般,世界贸易广场怎么看也不是很好的写字楼。”

  事实上,即使是赚了钱的锦麟天地项目,也很难出售;东海广场写字楼则有一个致命弱点:停车位太少,是按照上世纪90年代标准配置的;业界预计同样出租困难。加之目前市场冷淡,前景不容乐观。

  当年并购时就被认为价格过高的东海广场,现在更是高得落不了地。反而是卖给大摩的绿城集团狠赚了一笔——13亿元收购成功,一年多时间转手卖给大摩,净赚7亿元。

  某准备收购锦麟天地的投资界人士告诉记者:“大摩报价,我只能接受其一半的价格,双方差距太大,只谈了一两次就不谈了。”据悉,大摩报价为11亿元,如果半价出售,五个多亿收购的大摩就毫无利润,到目前为止,依然没有出让成功。

  如此众多难言成功的并购项目,背后其实隐藏了盖斯投资理念的偏执。

  2006年5月一次房地产论坛上,盖斯的身份还不过是大摩中国的地产投资执行董事。当时,媒体纷纷报道大摩这样的外资基金炒高中国房价,收购中国物业也是冲着人民币升值而来,以及大摩“唱空做多”的阴谋论。盖斯以自己的流利中文,当场与众多嘉宾和提问者争执起来。

  “其实我们基金有一个规定,如果把一些房地产在其他的国家买下来,倘若这些房地产收入不是美元,就要做一个货币对冲,所以,人民币升值对我们来说没有好处,没有影响。”盖斯当时说,“如果认定人民币升值,会有很多办法从人民币升值得到好处,投资房地产获利其实是一个非常笨的办法。摩根士坦利房地产基金,99%像我们这样的机构投资者,不可能是冲着人民币的升值来收购物业的。我们是来解决问题,通过专业能力使物业升值,从而获得收益。”

  当然,盖斯的说法并不会被认同。论坛主持人、复旦大学教授蒋昌建说:“任何基金追求利润也是它的本质,我们光谈利润不谈本质也不符合现实。”

  最后,盖斯就和蒋昌建起了口角,他甚至当众嘲讽蒋昌建:“你什么都不懂,怎么可以做教授?”

  相煎何急:不仅是业绩

  “盖斯是不是因为中国业务不赚钱,成为替罪羊,才落马的?这说不清楚。”另外一位盖斯的朋友告诉《中国经营报》记者,“大摩在中国收购了很多项目,但没赚到什么大钱是事实。”

  2008年金融危机,大摩上海房地产基金公司大幅裁员的同时,极力出让项目,但迄今为止,没有任何出售成功的消息。同年12月中旬,盖斯已经从上海公司消失。同事们纷纷打听他的去处。一说去了新加坡,打电话过去说没有,电话、电子邮件也都联系不上。盖斯的同事们开始嗅到了异常的味道。

  彼时,因为金融危机,通过变身为银行、才侥幸躲过一劫的大摩已经风雨飘摇,在中国的地产基金公司更是裁员不断。最后有消息说,盖斯回美国了。但也联系不上。一直到2008年年底,盖斯被确认离开了大摩。但最后的迷雾直到2009年2月11日才解开。某外资基金人士告诉记者:“盖斯现在不在中国,好像也不在美国,也没有被抓,人身是自由的。”

  知情人士透露称,大摩内部好多部门都可以做房地产业务,内部就有竞争。而在金融危机大裁员的背景下,大摩的内部关系也开始空前地复杂化。

  就在盖斯事件公布的同时,消息称大摩全球房地产投资主管卡尔西(Sonny Kalsi)已经被行政休假,该部门将由之前的两位主管托马斯和Mantz进行直接管理。至此大摩房地产业务部门管理层全部大调整。

  “在大摩内部,他是一个敏感话题,没人敢提。盖斯可能是因为内部复杂原因辞职的。客观地说,盖斯还是为大摩做了不少事情,业绩肯定不是最差的。”某外资房地产基金界资深人士告诉《中国经营报》记者,“大摩去年金融危机之后,内部就比较乱。”

  该人士意味深长地说:“他肯定是行贿了,不过,这也是中国的潜规则,不仅仅他一个人这样做。你可以想一个问题,他的行贿是谁举报的呢?”末了,他补充道:“盖斯是一个倒霉的人!”

  一般而言,只有公司内部人员以及合作伙伴才会知道盖斯行贿。而如果是中国合作伙伴举报的话,一定会有官员牵连出来,可是,迄今为止我们并不知道受贿对象是谁。

  《中国经营报》记者致电盖斯工作的大摩资产服务咨询有限公司上海分公司,表示要采访,对方立刻说,不接受采访,并立刻将电话挂掉了。

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